TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur et Madame

[E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître SALEM

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05182 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAXK

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 31/33/35 [Adresse 1] représenté par son syndic, La Société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE – [Adresse 2]

représenté par Maître SALEM, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1392

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [E],

Madame [X] [F] épouse [E],

demeurant [Adresse 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 16 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05182 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAXK

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] sont propriétaires des lots 1614 et 1814 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] ont été condamnés par jugement du tribunal de première instance de Paris 19ème le 5 décembre 2017 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 5798,13 euros suivant décompte arrêté au 10 août 2017, outre 350 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

Par jugement du 11 juin 2020, M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8044,79 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2020, la somme de 52,93 euros au titre des frais de recouvrement, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires du 31/33/35 [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E], par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, aux fins de les voir condamner solidairement à payer les sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

8201,86 euros au titre des charges de copropriété et frais, arrêté au 28 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du 31/33/35 [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion ; qu’il a déjà fallu l’intervention de deux décisions de justice pour que des paiements interviennent.

A l’audience du 13 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots 1614 et 1814, indiquant la répartition des tantièmes (115/10000èmes et 2/10000èmes), les précédents jugements de condamnation,l’historique du compte du 1er décembre 2023 au 28 août 2025,un duplicata les appels de charges impayés,les procès-verbaux des assemblées générales des 4 juillet 2023, 23 avril 2024, 10 juillet 2024 et 25 juin 2025 comportant : approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024 ,vote des budgets prévisionnels de l’exercice suivant ,les fonds travaux ,les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 3258,52 euros adressée le 16 février 2024, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, les factures de frais de gestion.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7787,48 euros portant sur la période allant du 1er décembre 2023 au 1er juillet 2025, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 septembre 2025 à défaut de justification de l’envoi et de la réception de la mise en demeure du 16 février 2024 par lettre recommandée.

M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] seront donc condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7787,48 euros portant sur la période allant du 1er décembre 2023 au 1er juillet 2025, avec intérêts légaux à compter de l’assignation du 25 septembre 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 414,38 euros se décomposant comme suit :

—  54,38 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 16 février 2024,

-360 euros pour la vacation effectuée par le service de recouvrement.

Il n’est pas établi que la mise en demeure ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. La somme sera par conséquent rejetée.

Pour la conception du dossier effectué par le service recouvrement, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence la demande au titre des frais nécessaires pour le recouvrement des charges sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] présentent, de manière récurrente depuis de nombreuses années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C’est en outre la 3 ème fois que le syndicat est contraint de les assigner en justice. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie et M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 1000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE :

— la somme de 7787,48 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er décembre 2023 au 1er juillet 2025 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025,

— la somme de 1000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement M. [E] [E] et Mme [X] [F] épouse [E] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.