TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Aurélie HERVÉ

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05621 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGXC

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet GECOTRA, dont le siège social est sis – [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0235

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 07 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05621 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGXC

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [R] est propriétaire d’un lot au sein d’un immeuble sis [Adresse 1], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic GECOTRA.

Il a été constaté par le syndic que M. [J] [R] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Plusieurs mises en demeure ainsi que des relances lui a été adressée.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 1] (ci-après le SDC) a assigné M. [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris.

Le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 3106,30 € d’arriérés avec intérêts au taux légal suivant à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2025 et de l’assignation pour le surplus, et sans délai de paiement,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 2000 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 25 février 2026, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et évoqué un nouveau décompte à remettre par note en délibéré pour tenir compte de récents paiements du débiteur.

M. [J] [R] a fait état d’un échelonnement mis en place avec le syndic.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

La note en délibéré fait état d’une créance subsistante de 1158,80 € à l’encontre de M. [J] [R], après deux paiements consécutifs de 500 € par ce dernier.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de par-ticiper aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ; (…)

En l’espèce, le SDC du [Adresse 1] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [J] [R] est bien propriétaire du lot 157 au sein d’un immeuble sis [Adresse 1] correspondant respectivement à 156/10076 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de charges et autres frais de la copropriété.

Les pièces versées aux débats et que la société M. [J] [R] n’a pas contesté attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur :

— le contrat de syndic GECOTRA (pièce 2)

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale spéciale et générale des copropriétaires du 05/06/2025 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1, outre les décisions sur travaux, devenues définitives selon certificat de non recours en date du 4 septembre 2025 délivré par le syndic (pièce 5), et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, ont été émis à l’attention de l’intéressé des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 1er janvier 2025 et le 1er janvier 2026 (pièces 9 + note en délibéré).

— une mise en demeure en date du 25 juillet 2025 (4146.56 €) outre des relances, tous courriers et acte attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de M. [J] [R], à défaut de justification de sa part,

La somme réclamée par le SDC, fait suite au relevé du compte de M. [J] [R] arrêté au 26/02/2026 également produit aux débats en délibéré, reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale de charges et travaux de 1158,80 €, premier trimestre 2026 inclus, intégrant aussi les frais de relance et les règlements intervenus au cours de cette période.

En l’espèce, les pièces versées aux débats attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC, dont le défendeur, par basculement de la charge de la preuve, ni ne conteste ni ne justifie s’être libéré.

M. [J] [R] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 1158,80 € correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement (61, 29 €) arrêtés au 26/02/2026, premier trimestre 2026 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de mise en demeure du 25 juillet 2025.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, la résistance au paiement est démontrée au fil des mises en demeure diligentées en vain, laquelle résistance, même justifiée par des difficultés personnelles, constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges en 2025.

Compte tenu du montant des impayés proportionnellement à la taille de la copropriété (156/10076 e), mais aussi compte tenu d’un contentieux précédent de même objet en 2024 dévoilant la mauvaise volonté au paiement du copropriétaire, il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 200 € à ce titre.

III. Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant précisé que la condamnation à la somme de 1158.80€ ne porte intérêt qu’à compter du 25 juillet 2025, il y a lieu de dire, conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

Etant précisé que la condamnation à la somme de 200 € ne porte intérêt qu’à compter du jugement, il y a lieu de dire, conformément au texte susvisé, que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [J] [R], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [J] [R] soit déchargée de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 800 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1158.80€ correspondant à l’arriéré de charges impayées et aux frais de recouvrement arrêtés au 26 février 2026, premier trimestre 2026 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de mise en demeure du 25 juillet 2025,

CONDAMNE la société M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 200 euros au titre de sa résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes dues dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à chaque échéance annuelle,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE M. [J] [R] aux entiers dépens ,

CONDAMNE M. [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge