TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [Q] ; PREFET de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10761 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBMYO

N° MINUTE :

8/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2026

DEMANDERESSE

La SOCIETE SEQENS [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabienne BALADINE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0744

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10761 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBMYO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2021, la SA d’HLM Seqens a consenti un bail d’habitation à M. [B] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 137,22 euros et d’une provision pour charges de 45,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 611,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [Q] le 10 septembre 2025.

Par assignation du 17 novembre 2025, la SA d’HLM Seqens a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [Q], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 10 594,43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 janvier 2026 la SA d’HLM Seqens, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette au titre des loyers et indemnités d’occupations échues, au 29 décembre 2025 et incluant le mois de novembre 2025, à la somme de 14 092,34 euros, hors frais.

La SA d’HLM Seqens considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement au vu de l’absence de paiements depuis le mois de novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, la lettre recommandée avec accusé de réception étant revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », M. [B] [Q] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SA d’HLM Seqens a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [B] [Q].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM Seqens justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 décembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 611,55 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 février 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM Seqens à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de provision au titre des loyers et indemnités d’occupation échues

En application des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, la SA d’HLM Seqens verse aux débats un relevé de compte, arrêté au 29 décembre 2025, montrant qu’elle a appliqué, à compter du 31 janvier 2025, un supplément de loyer de solidarité d’un montant de 1 006,34 €.

Or, il n’est justifié d’aucune mise en demeure adressée à M. [B] [Q] d’avoir à justifier de ses ressources et charges.

La demande de provision au titre d’un supplément de loyer de solidarité se heurte ainsi à une difficulté sérieuse.

En conséquence, la somme réclamée à ce titre d’un montant de 11 069,74 euros (1 006,34 € x 11 mois) ne sera pas retenue.

Il en résulte qu’à la date du 29 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, M. [B] [Q] était redevable de 3 022,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [Q] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 611,55 euros, et de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard des motifs qui précèdent et du montant du loyer et des charges précédemment appliqué, l’indemnité d’occupation sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 210,35 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 février 2025 (la condamnation à paiement ayant toutefois inclus les indemnités d’occupation échues jusqu’au mois de novembre 2025 inclus), et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM Seqens ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Cependant, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance de référé est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant comme juge des référés après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 décembre 2021 entre la SA d’HLM Seqens, d’une part, et M. [B] [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 24 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [Q], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [B] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [Q] au paiement d’une somme provisionnelle de 210,35 euros (deux cent dix euros et trente-cinq centimes) par mois, à titre indemnité d’occupation,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 février 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [B] [Q] à payer à la SA d’HLM Seqens la somme de 3 022,60 euros (trois mille vingt-deux euros et soixante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues arrêtés au 29 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 611,55 euros, et de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE M. [B] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 décembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge