REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00378 – N° Portalis DBZK-W-B7J-DY56

Minute n° 67/2026

JUGEMENT du 12 Février 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S CDC HABITAT SAINTE BARBE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Angélique HUM, avocat au barreau de SARREGUEMINES

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [T] [E] [N], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Jean-Yves ZORDAN

Greffier : Jérémy BOCHELEN

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU :

11 décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026 et signé par Jean-Yves ZORDAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Jérémy BOCHELEN, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 22 novembre 2024, la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE a donné à bail à Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 433.31 euros, augmenté d’une provision sur les charges locatives.

Le 13 mai 2025, la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE a fait signifier à Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2535.09 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés augmentés des frais du commandement.

La situation d’impayé a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Moselle (CCAPEX) le 7 mai 2025.

Suivant assignation du 26 août 2025, la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef,

— condamner Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 3799.74 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés au 31 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges jusqu’à la libération effective des lieux,

— aux dépens et à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée au préfet de la Moselle par voie électronique le 26 août 2025.

À l’audience du 11 décembre 2025, le conseil de la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE a comparu, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance qui s’élève à 5037.89 euros à la date du 30 novembre 2025.

La SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE expose que Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer et que dès lors la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle a indiqué s’en remettre sur la demande de délai de paiement sollicité par Mme [T] [E] [N].

M. [X] [I] n’a pas comparu.

Mme [T] [N] a comparu. Elle a indiqué être séparée de M. [I] et qu’elle a deux enfants à charge âgés de 1 et 2 ans. Elle déclare avoir payé 70 euros il y a deux jours et qu’il y avait un retard de la CAF dans le versement de l’allocation logement suite à la modification de sa situation. Elle indique percevoir le RSA et que lorsque la CAF aura régularisé l’arriéré locatif, elle sera en mesure de payer le loyer résiduel après déduction de l’APL d’un montant de 450 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 26 août 2025 en vue d’une audience prévue le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CAF de la Moselle par la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE le 7 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, les demandes de la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause afférente à la condition résolutoire, par laquelle il est expressément convenu que le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant notamment réforme de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours. Par ailleurs, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai de deux mois laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En outre, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate aux contrats en cours. Compte tenu de ces éléments, il y a lieu, dans le cadre du présent litige, d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail (délai de deux mois).

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] le 13 mai 2025 pour un montant de 2535.09 euros. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans les deux mois de sa délivrance.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 juillet 2025 et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En l’espèce, Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 13 juillet 2025.

Par ailleurs, le bail étant résilié, l’occupation du bien par Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] cause incontestablement un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

En conséquence, il convient de réparer le préjudice subi par ce dernier et de condamner Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] à payer solidairement au bailleur, à compter du 13 juillet 2025, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel éventuellement révisé augmenté des charges jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il est rappelé que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE apporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Il ressort de ce décompte, arrêté au 30 novembre 2025, que Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] reste devoir la somme de 5037.89 euros à cette date au titre des loyers, avances sur charges et indemnités d’occupation, après déduction des frais de contentieux.

L’obligation au paiement de cette dette étant rapportée, Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] sont condamnés solidairement à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE la somme de 5037.89 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 30 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’expulsion, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [T] [E] [N] sollicite des délais de paiement afin d’apurer la dette locative en indiquant qu’elle est en mesure de s’acquitter de l’arriéré locatif et de continuer à payer le loyer résiduel restant à sa charge après déduction de l’APL.

Il ressort des débats que Mme [T] [E] [N] est sans emploi et qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience, condition posée par l’article 24 V de la loi précitée pour l’octroi de délais de paiement. Le décompte locatif du bailleur fait apparaître que le loyer est impayé depuis le mois de février 2025 et que depuis cette date, seul un versement du FSL de 626.10 euros est porté en compte le 15 septembre 2025.

Il convient dès lors de constater que les locataires ne sont pas en situation de régler la dette locative et qu’ils n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En conséquence, la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I], succombant à l’instance, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile et à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE d’une part, et Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] d’autre part, concernant les locaux [Adresse 4], sont réunies ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 13 juillet 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE la somme de 5037.89 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 novembre 2025, somme à parfaire après régularisation des sommes payées au bailleur au titre de la régularisation de l’APL, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [T] [E] [N] et de M. [X] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [E] [N] et M. [X] [I] à payer à la SAS CDC HABITAT SAINTE BARBE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection