TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 04/03/2026

à : – M^e A. JOSSERAN

— M^e S. MADANI

Copies exécutoires délivrées

le : 04/03/2026

à : – M^e A. JOSSERAN

— M^e S. MADANI

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05039 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FK

N° de MINUTE :

1/2026

JUGEMENT

rendu le mercredi 4 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [L] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Armelle JOSSERAN, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0355

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandrine MADANI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1694

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine MADANI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1694

Monsieur [O] [W], demeurant demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandrine MADANI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D1694

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

Décision du 04 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05039 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FK

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 4 mars 2026 par Monsieuer Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2018, dont la copie n’est pas versée aux débats, Monsieur [L] [Y] a consenti à Monsieur [J] [H] un bail d’habitation non meublé sur des locaux situés [Adresse 4] (5ème étage, face) à [Localité 2], incluant une cave pour un loyer mensuel non précisé.

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2018, à effet rétroactif au 1er août 2018, Monsieur [L] [Y] a consenti à Monsieur [N] [E] un bail d’habitation non meublé portant sur les mêmes locaux, pour un loyer mensuel de 350,00 euros, outre 50,00 euros de provision sur charges. Il est précisé que l’appartement est d’une surface habitable de 64 m² et comprend « séjour, entrée, 2 chambres, cuisine, salle de bain, wc. ».

Par avenant du 1er septembre 2019, le loyer a été porté à 1.000,00 euros par mois, outre 200,00 euros de provision sur charges, répartis à égalité entre les deux colocataires.

Par courrier du 15 mars 2020, Monsieur [J] [H] a donné congé à effet au 30 juin 2020.

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2022, à effet au 1er novembre suivant, Monsieur [L] [Y] a consenti à Monsieur [F] [K] et à Monsieur [O] [W] un bail d’habitation meublé portant sur une partie des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2], pour un loyer mensuel de 750,00 euros et aucune charge. Il est précisé que la location porte sur « 1 salon + 1 chambre » d’une surface habitable totale de 50 m² et sur la cave.

Par lettres recommandées avec accusé de réception reçues le 15 février 2024, Monsieur [L] [Y] a notifié un congé pour vente à ses locataires, à effet respectivement au 31 août 2024 pour Monsieur [N] [E] et au 31 octobre 2024 pour Messieurs [F] [K] et [O] [W], au prix de 650.000,00 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 mai 2025, Monsieur [L] [Y] a fait assigner Monsieur [N] [E], Monsieur [F] [K] et Monsieur [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, en validation de congé, expulsion et paiement.

À l’audience du 17 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue,

Monsieur [L] [Y], représenté par son conseil, a demandé au tribunal de céans, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation des baux par l’effet du congé,

— subsidiairement, prononcer la résiliation des baux aux torts exclusifs des preneurs,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [N] [E], Monsieur [F] [K] et Monsieur [O] [W], sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [N] [E] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 560,20 euros, majorée des charges, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— condamner in solidum Monsieur [F] [K] et Monsieur [O] [W] à lui payer la somme de 7.785,00 euros au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation de 750,00 euros jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— débouter Monsieur [N] [E], Monsieur [F] [K] et Monsieur [O] [W] de leurs demandes,

— condamner in solidum Monsieur [N] [E], Monsieur [F] [K] et Monsieur [O] [W] à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Monsieur [N] [E], Monsieur [F] [K] et Monsieur [O] [W], représentés par leur conseil, ont conclu :

— au débouté des demandes,

— à la nullité du congé délivré à Monsieur [N] [E] et à la poursuite du bail jusqu’au 31 juillet 2027,

— à la condamnation de Monsieur [L] [Y] à rembourser à Monsieur [N] [E] la somme de 1.074,72 euros au titre des régularisations de charges des exercices 2022 / 2023 et 2023 / 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025 sur la somme de 691,29 euros et à compter du 16 novembre 2023 sur celle de 634,01 euros,

— à la condamnation de Monsieur [L] [Y] à remettre à Monsieur [N] [E] les quittances de loyer de janvier à septembre 2025, sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard,

— au débouté de la demande de condamnation de Monsieur [F] [K] et de Monsieur [O] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation et, subsidiairement, à l’octroi des plus larges délais pour s’acquitter des sommes restant dues,

— à la condamnation de Monsieur [L] [Y] à leur payer à chacun la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2025 puis a été prorogée à ce jour.

Autorisés à justifier, en cours de délibéré, de la remise des clés au bailleur, Monsieur [F] [K] et Monsieur [O] [W] ont, par note reçue au greffe de ce tribunal le 25 septembre 2025,

produit une attestation de Monsieur [B] [Q], agent immobilier ayant assisté à l’état des lieux de sortie, dont Monsieur [L] [Y] a sollicité le rejet par note reçue au greffe de ce tribunal le 6 octobre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il sera relevé que si les défendeurs indiquent dans leurs écritures que « deux contrats ont été conclus avec trois locataires, l’un sur la totalité de l’appartement en bail non meublé et l’autre sur une partie (censée être déjà occupée) en bail meublé », ils n’en tirent aucune conséquence juridique, notamment quant à la validité du second bail.

Seront examinées, dans un premier temps, les demandes concernant le bail du 1er septembre 2018, modifié selon avenant du 1er septembre 2019, conclu au bénéfice de Monsieur [N] [E], puis, dans un second temps, les demandes concernant le bail du 25 octobre 2022 conclu au bénéfice de Messieurs [F] [K] et [O] [W].

I – Sur le bail non meublé du 1er septembre 2018 modifié selon avenant du 1er septembre 2019

Sur la demande de résiliation

Sur la demande de validation du congé pour vente

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, auquel est soumis le bail d’habitation liant les parties, que le propriétaire d’un logement peut donner congé au locataire qu’il occupe s’il est justifié par sa décision de vendre le bien.

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, c’est-à-dire la date apposée par l’administration des postes lors de la remise effective de la lettre à son destinataire.

Selon l’article 10 de la même loi, le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs – personnes physiques, ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 de la loi précitée, et à six ans pour les bailleurs – personnes morales.

Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé.

En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs – personnes physiques, ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 de la loi précitée, et de six ans pour les bailleurs – personnes morales.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [N] [E], à effet du 1er août 2018, pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 1er août 2021 pour une même durée, pour expirer le 31 juillet 2024, et, contrairement à ce que soutient Monsieur [L] [Y], l’échéance du bail n’a pas été modifiée par l’avenant signé le 1er septembre 2019.

En effet, si l’avenant mentionne que « le présent contrat est conclu pour une durée de trois ans à compter du 1er septembre 2018 », il est immédiatement précisé, entre parenthèses, qu’il s’agit de la « date d’entrée [dans le] logement de Monsieur [N] [E] », soit sans contestation possible le 1er août 2018, le preneur produisant d’ailleurs une quittance pour la période du « 01/08/2018 au 31/08/2018 ».

Il s’ensuit que le congé du bailleur, reçu le 15 février 2024, a été délivré moins de six mois avant l’échéance du bail, le 31 juillet 2024, et est, donc, nul.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [L] [Y] de sa demande de validation du congé et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation et de constater que le bail a été, tacitement, reconduit le 1er août 2024 pour une nouvelle période de trois ans, soit jusqu’au 31 juillet 2027.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire pour impayés de loyer

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 9 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 17 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 (applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur par renvoi de l’article 24 IV).

L’action en résiliation du bail en ce qu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est donc recevable.

Sur le fond, aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances,

constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, si le bailleur a été contraint de faire délivrer à son locataire, le 12 mars 2025, un commandement de payer la somme de 600,00 euros, ce dernier a, depuis, régularisé la situation et a procédé au règlement des échéances suivantes, de sorte qu’il n’est, à ce jour, plus redevable d’aucune somme. La violation des obligations contractuelles est, donc, avérée, mais n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [L] [Y] de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de répétition d’indû au titre des charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. La sanction de ce défaut de régularisation annuelle, lorsque la régularisation est sollicitée par le bailleur, plus tardivement mais dans le délai légal de prescription de trois années, est que le preneur peut solliciter des délais de paiement de douze mois.

Il a été jugé que si la régularisation n’est jamais intervenue, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indû, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut, toutefois, apporter la preuve (Cass 3ème civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152).

Il appartient, ainsi, au bailleur, pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions, de justifier des charges réelles. Cette justification, si elle ne permet pas au bailleur de solliciter la régularisation à la hausse des charges, passé le délai de trois ans, permet, en revanche, de faire échec, pour partie au moins, à la demande en répétition de l’indû du preneur en rapportant la preuve de ce que la provision était bien due, au moins en partie. Le locataire est, ainsi, bien fondé à réclamer le remboursement de toutes les sommes non justifiées.

En l’espèce, Monsieur [L] [Y] a procédé à la régularisation des charges locatives des exercices 2022 / 2023 et 2023 / 2024 en cours de procédure et, au vu des justificatifs produits, les parties s’accordent pour voir fixer le trop – perçu au titre des charges locatives, après déduction des provisions sur charges réglées par le preneur entre le 1er juillet 2022 et le 30 juin 2024, à la somme de 1.074,72 euros (566,00 euros au titre de l’exercice 2022 / 2023 et 508,72 euros au titre de l’exercice 2023 / 2024).

En conséquence, Monsieur [L] [Y] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en l’absence de mise en demeure préalable conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de transmission des quittances

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre, gratuitement, une quittance au locataire qui en fait la demande en distinguant le loyer, le droit au bail et les charges.

En l’espèce, toutes les quittances, jusqu’à septembres 2025 inclus, ont été produites en cours de procédure.

En conséquence, la demande, devenue sans objet, sera rejetée.

II – Sur le bail meublé du 25 octobre 2022

Sur la demande de constat de la résiliation par l’effet du congé

En application des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au bail meublé :

« I. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non -reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des

charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur (…).

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué ».

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [F] [K] et à Monsieur [O] [W], pour une durée d’un an à effet au 1er novembre 2022 (et dont le caractère meublé n’est pas contesté bien qu’aucun inventaire ni état détaillé du mobilier ne soit communiqué) a été, tacitement, reconduit le 1er novembre 2023 pour une nouvelle durée d’un an, pour expirer le 31 octobre 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur reçu le 15 février 2024 a, donc, été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’expiration du bail tacitement reconduit. Il sera relevé, en outre, que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi qu’une description précise du bien loué.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a, d’ailleurs, fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier.

Monsieur [F] [K] et Monsieur [O] [W] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est, ainsi, trouvé résilié par l’effet du congé le 31 octobre 2024 à minuit.

Sur les demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation

À l’expiration du bail, le preneur doit restituer les lieux au bailleur, à défaut de quoi il s’expose à une expulsion.

La restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l’appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise des clés au propriétaire, un appartement ne pouvant être considéré comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de remise des clés (Cass. 3ème civ., 14 nov. 2019, n° 18-18.857).

Cette restitution doit avoir lieu à l’expiration du bail, c’est-à-dire à la date pour laquelle le locataire a donné congé ou a reçu congé de son bailleur.

En cas de non – exécution de l’obligation de restituer, l’occupation sans droit ni titre donne lieu au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice réel qu’il subit, c’est-à-dire à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 30 octobre 2024, soit la veille

de l’expiration du bail, entre Monsieur [B] [Q], agent immobilier mandaté par Monsieur [F] [K] (et, donc, de fait également par Monsieur [O] [W], co-preneur avec qui il est pacsé, et Monsieur [L] [Y], aux termes duquel il est mentionné qu’une « clef manquante » n’a pas été « restituée ».

Il ressort, cependant, de l’état des lieux d’entrée que seule une clef a été remise aux locataires lors de leur entrée dans les lieux et Monsieur [B] [Q], dans son attestation du 24 septembre 2025 (dont le bailleur conteste la validité au motif qu’elle ne respecterait pas les règles de forme de l’article 202 du code de procédure civile, lesquelles ne sont, cependant, pas prescrites à peine de nullité et qui n’a, donc, pas à être écartée des débats) certifie avoir « ouvert l’appartement grâce à l’unique clef de porte d’entrée confiée par M. [K] » et que « la clef manquante à laquelle il est fait référence est celle de la porte de la chambre et non celle de la porte d’entrée que j’ai bien restituée au propriétaire ».

Il ajoute avoir « réalisé un tour de l’appartement », constaté « que la chambre occupée par M. [K] était vide de tout objet ou mobilier personnel et de toute occupation aussi bien de M. [K] que de M. [W] » et que « M. [Y] a d’ailleurs verrouillé la porte de cette chambre avec une clef en sa possession ».

Il s’ensuit que les locataires ont bien satisfait à leur obligation de restitution par la libération des lieux et la remise de l’unique clef en leur possession au bailleur, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner leur expulsion, ni de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

Les demandes formulées, à ce titre, par Monsieur [L] [Y] seront, par conséquent, rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande, par ailleurs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des défendeurs.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

ANNULE le congé pour vente délivré par Monsieur [L] [Y] à Monsieur [N] [E] par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 février 2024,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [L] [Y] tendant à la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2018 avec Monsieur [N] [E], modifié selon avenant du 1er septembre 2019, portant sur un appartement à usage d’habitation (5ème étage, face) et une cave situés [Adresse 4] à [Localité 2], mais la DIT mal fondée,

DÉBOUTE, en conséquence, Monsieur [L] [Y] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [N] [E],

CONSTATE que le bail dont bénéficie Monsieur [N] [E] est reconduit, tacitement, jusqu’au 31 juillet 2027,

DÉBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande de transmission de quittances,

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] à verser à Monsieur [N] [E] la somme de 1.074,72 euros, à titre de répétition d’indû, au titre des charges locatives pour les exercices 2022 / 2023 et 2023 / 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [F] [K] et Monsieur [O] [W] par Monsieur [L] [Y] d’un congé pour vente, relatif au bail conclu le 25 octobre 2022, concernant la location meublée d’une chambre et d’un salon dans l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2], sont réunies et que le bail a, ainsi, expiré le 31 octobre 2024 à minuit,

DÉBOUTE Monsieur [L] [Y] de ses demandes d’expulsion de Monsieur [F] [K] et de Monsieur [O] [W] et de paiement à une indemnité d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [L] [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux la protection,

Décision du 04 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05039 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75FK