TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/55568 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAN7S

N° : 10

Assignation du :

19 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 février 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice, le cabinet SOGI

C/O SOGI

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS – #D0502

DEFENDERESSE

La S.C.I. [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS – #P0043

DÉBATS

A l’audience du 23 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

La SCI [D] est propriétaire des lots 2, 3 et 5 de l’immeuble sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris la SCI [D] aux fins d’obtenir sa condamnation:

— à restituer la partie commune irrégulièrement annexée et à remettre les lieux dans leur état initial, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte,

— à prendre en charge les honoraires du syndic et de l’architecte de l’immeuble mandaté par le syndicat des copropriétaires qui seront payés à la vacation,

— au paiement de la somme provisionnelle de 10.000 euros sur le fondement de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile,

— au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier , et dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Eric Audineau, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

***

Lors de l’audience du 23 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sollicite le rejet de l’exception de nullité soulevée et maintient oralement ses demandes. Il sollicite en outre le débouté de l’ensemble des demandes reconventionnelles de la SCI [D].

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’article 55 alinea 3 du décret du 17 mars 1967 et indique que le syndic n’a pas besoin d’une autorisation spéciale pour agir en référé.

Le demandeur fait valoir les articles 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 et prétend que la SCI [D] a annexé une partie commune en sous sol avec l’installation d’une porte, dans laquelle se trouvent les équipements collectifs, ce qui bloque les accès techniques et retardent les travaux de mise aux normes, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale.

Il estime que cette annexion illégale constitue un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires expose que la violation du réglement de copropriété met en jeu la responsabilité du copropriétaire et justifie l’allocation d’une provision à valoir sur les dommages et intérêts encourus.

Il conteste le caractère privatif de la zone rappelant que la zone annexée contient l’ensemble des équipements vitaux et des réseaux communs de l’immeuble et soutient que le plan indique clairement les lots délimités, aucun modificatif du réglement de copropriété, de l’état descriptif de division ni de réparation des charges n’ayant été effectué.

Il conteste la prescription acquisitive.

Il soulève l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes reconventionnelles.

***

En réponse, par conclusions développées oralement lors de l’audience, la SCI [D] soulève la nullité de l’assignation à titre principal.

A titre subsidiaire, elle sollicite le débouté du demandeur et reconventionnellement, sa condamnation:

— à remettre la cour commune de l’immeuble dans son état initial en y réinstallant les WC retirées sans autorisation,

— à remettre sa cave lot n°3 dans son état initial en y retirant les installations électriques communes qui s’y trouvent, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard, le juge des référés se réservant le droit de liquider l’astreinte.

En tout état de cause, la SCI [D] sollicite être exonérée de toute charge de copropriété attachée à la présente procédure et la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI [D] fait valoir l’article 55 du décret du 17 mars 1967 et l’asbence d’autorisation d’agir en justice du syndic.

Elle soulève l’existence de contestations sérieuses, alléguant que la zone litigieuse appartient au lot n°3 tel qu’il en ressort des plans annexés au réglement de copropriété, confirmé par le rapport du géomètre expert en date du 13 septembre 1993. Elle précise que ces éléments sont corroborés par l’acte de cession du 27 septembre 1985, les constations de l’expert immobilier réalisées le 7 mars 2000 et l’acte de vente du 30 novembre 2000.

Elle prétend qu’il s’agit en tout état de cause d’une partie privative acquise par le biais de la prescription acquisitive.

La SCI [D] ajoute par ailleurs qu’elle a droit à l’usage d’un WC situé dans la cour commune de l’immeuble conformément au réglement de copropriété mais que le syndicat des copropriétaires a remplacé sans aucun vote en assemblée générale ces toilettes par un local poubelles.

Elle soutient que s’agissant d’une partie privative, les gaines techniques électriques communes installées dans cette zone constituent un trouble manifestement illicite et doivent être retirées.

Elle se prévaut de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

1/ Sur la nullité

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, s’agissant d’une demande formée devant le juge des référés, le syndic pouvait agir en justice sans autorisation de l’assemblée générale conformément à l’alinea 3 de l’article 55 rappelé ci-dessus.

La SCI [D] sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à constater la nullité de l’assignation, étant précisé par ailleurs que le défaut de pouvoir du syndic s’analyserait en réalité en une cause d’irrecevabilité.

2/ Sur la demande de restitution et de remise en état

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, il résulte du réglement de copropriété que le troisième lot comprend au sous sol, première porte à gauche en bas de l’escalier, une cave divisée en deux parties . Le plan fait apparaître l’escalier, une porte en bas à gauche pour accéder à une première zone en long puis une seconde zone de plus grande superficie, et enfin au bout de cette seconde zone une troisième zone accessible uniquement par la cave. L’acte de cession du 29 septembre 1985 reprend ces termes avec la précision suivante: “cette cave est en réalité divisée en 3 parties, et une fosse d’aisance actuellement désaffectée fait suite à cette cave, l’accès à cette fosse ne pouvant avoir lieu que par la cave”. Ces termes sont repris dans l’acte de vente du 30 novembre 2000 au bénéfice de la SCI [D].

Enfin, un rapport d’expert immobilier versé aux débats corrobore ces élements, alléguant que le la partie litigieuse a vraisemblablement été vendue comme partie intégrante du lot n° 3 sans que cela ait donné lieu à modificatif de l’état de description de divison en copropriété. Dans ces conditions, il n’est pas établi avec l’évidence requise que la zone litigieuse constitue un dégagement des caves, partie commune, et non une partie du lot n° 3.

Le trouble manifestement illicite n’étant dès lors pas démontré, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à condamner la SCI [D] à restituer la partie commune annexée et de remise en état sous astreinte, ainsi que sa demande de prise en charge des honoraires du syndic et de l’architecte de l’immeuble et de provision.

3/ Sur les demandes reconventionnelles

Sur la remise en état par le syndicat des copropriétaires des toilettes de la partie commune

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, il est constant que le réglement de copropriété prévoit que le lot n°5 comprend l’usage du droit aux WC situés dans la cour commune. La SCI [D] fonde cependant sa demande de remise en état des toilettes de la partie commune sur la base de l’article 834 du Code de procédure civile mais ne justifie d’aucune urgence. Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce fondement. Par ailleurs, elle ne démontre pas davantage l’existence d’un trouble manifestement illicite en application de l’article 835 du Code de procédure civile ci-dessous rappelé, en l’absence de toute pièce de nature à démontrer la suppression des toilettes visées. Le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile ne peut davantage être retenu pour justifier de sa demande de remise en état des toilettes de la partie commune et la SCI [D] en sera déboutée.

Sur le retrait des gaines électriques communes

La nature privative ou commune de la zone dans laquelle se situent les gaines électriques communes n’étant pas établie, aucun trouibles manifetement illicite n’est caractérisé et la SCI [D] sera déboutée de sa demande de retrait desdites gaines.

4/ Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

La SCI [D] sera ainsi dispensée de contribuuer aux frais correspondant à la présente procédure.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner le demandeur au paiement au défendeur de la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboutons la SCI [D] de sa demande tendant à voir constater la nullité de l’assignation;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de restitution des parties communes irrégulièrement annexées et de remise en état;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de prise en charge les honoraires du syndic et de l’architecte de l’immeuble ;

Déboutons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de sa demande de provision;

Déboutons la SCI [D] de sa demande de remise en état des toilettes installées dans la cour commune;

Déboutons la SCI [D] de sa demande de retrait des gaines électriques communes;

Dispensons la SCI [D] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au paiement des dépens;

Condamons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au paiement à la SCI [D] de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 19 février 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY