TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 janvier 2025 prorogée au 09 Janvier 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09 janvier 2025

à M^e LABI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/05075 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KAP

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [G] [B]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [O]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [S] [D] [Z]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 1er août 2022, la SCI [G] [B] a donné à bail à Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 650 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2023, la SCI [G] [B] a fait signifier à Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] un commandement de payer la somme de 3.200 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 30 juillet 2024, la SCI [G] [B] a attrait Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner sans délais l’expulsion de Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] et de tout occupant de leur chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner solidairement Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] à lui payer :* une somme provisionnelle de 4.204 euros au titre de la dette locative arrêtée en mai 2024 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer échu avec charges, soiy 650 euros, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024, retenue et plaidée.

A cette audience, la SCI [G] [B], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 5.301,90 euros au 30 septembre 2024.

Cités à étude, Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] n’ont pas comparu et personne pour eux.

Un rapport de carence a été rendu pour le diagnostic social et financier des locataires qui ne se sont pas présentés au rendez-vous avec le service chargé de l’établir.

Le délibéré a été fixé au 2 janvier 2025, prorogé au 9 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SCI [G] [B].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 31 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [G] [B] justifie avoir saisi la CCAPEX des Bouches du Rhône le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 1er août 2022 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2023, pour la somme en principal de 3 .200 euros.

Il ressort du décompte actualisé au 30 septembre 2024 que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 février 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou les locataires qui n’ont au demeurant pas repris le paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] étant occupants sans droit ni titre depuis le 6 février 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] à son paiement, soit un montant de 650 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé que Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] restent devoir la somme de 5.301,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 30 septembre 2024.

Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] qui ne comparaissent pas, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Ils seront donc condamnés solidairement par application de la clause de solidarité prévue au bail et en qualité de co-titulaires du contrat, au paiement de cette somme par provision.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité exige qu’ils soient condamnés in solidum à payer à la SCI [G] [B] une somme de 300 euros pour les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2022, entre d’une part la SCI [G] [B], d’autre part Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [G] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] à verser à la SCI [G] [B], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 650 euros, due à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS solidairement Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] à verser à la SCI [G] [B], à titre provisionnel, la somme de 5.301,90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, comptes arrêtés au 30 septembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] à verser à la SCI [G] [B] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [S] [D] [Z] et Monsieur [R] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président