TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Valérie GARCON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02205 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7T6L

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 10 mars 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté pars son syndic le Cabinet LOISELET père, fils et F DAIGREMONT – [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

DÉFENDERESSE

La Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) en sa qualité de curatrice à la succession de Monsieur [R] [Y] [C], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2025

Délibéré au 19 février 2026, prorogé au 10 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 mars 2026 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 10 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02205 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7T6L

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [R], propriétaire des lots n°683 et 684 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété, est décédé le 8 avril 2020.

Par ordonnance du 12 février 2025, le Président du Tribunal judiciaire de Paris a déclaré vacante la succession de M. [Y] [R] et a nommé la Direction nationale d’interventions domaniales (DNID) curatrice à la succession.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT, a assigné la DNID en sa qualité de curatrice à la succession de M. [Y] [R] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  1738,22 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

—  679,58 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2600 euros de dommages et intérêts,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 27 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il a fait valoir que les appels de charges n’étaient pas payés depuis juillet 2020.

Assigné à personne morale, la DNID en sa qualité de curatrice à la succession de M. [Y] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 24 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Les débats ont été réouverts à l’audience du 10 décembre 2025 pour recueillir les observations des parties sur l’identité du propriétaire des biens, certaines pièces mentionnant le nom de [S] [R]. Le demandeur a fait valoir ses observations.

La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026 prorogé au 10 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera indiqué que le demandeur a justifié de la qualité de propriétaire de M. [Y] [R].

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif aux lots n°683 et 684,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 3ème appel de l’exercice 2020 au 2ème appel de l’exercice 2025,

— les régularisations de charges 2020, 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 6 juillet 2020, 22 novembre 2021, 15 juin 2022, 20 juin 2023 et 30 mai 2024, comportant :

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025,

o approbation des comptes 2020, 2021, 2022, 2023

o vote des travaux et dépenses suivantes : ravalement, étanchéité, souscription assurance dommages ouvrage, modificatif règlement de copropriété, réfection local vide-ordures,

— les attestations de non recours des assemblées générales des 20 juin 2023 et 30 mai 2024,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 1738,22 euros selon décompte du 30 juin 2025, du 3ème appel 2020 au 2ème appel 2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 679,58 euros se décomposant comme suit :

— attestation créancier : 198 euros,

— frais de mise en demeure (2) : 80,98 euros,

— frais de relance : 33,60 euros,

— frais ouverture contentieux : 100 euros,

— mise en demeure avocat : 267 euros.

L’ensemble des mises en demeure et relances ont été envoyés à un tiers (M. [S] [R]) et ne seront ainsi pas indemnisées. Il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles s’agissant de l’ouverture du contentieux. Enfin, les frais « attestation créancier » ne sont pas explicités et seront rejetés.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, les impayés ont débuté au décès de M. [Y] [R]. Aucune mauvaise foi ni faute ne saurait ainsi être retenue.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales en sa qualité de curatrice à la succession de M. [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT, la somme de 1738,22 euros au titre des charges de copropriété, du 3ème appel 2020 au 2ème appel 2025 inclus, selon décompte du 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET père, fils et F. DAIGREMONT, de ses demandes au titre des frais nécessaires au recouvrement et de dommages et intérêts,

CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales en sa qualité de curatrice à la succession de M. [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET père,fils et F. DAIGREMONT, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Direction nationale d’interventions domaniales en sa qualité de curatrice à la succession de M. [Y] [R] aux dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente