TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01679 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I4OV

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

OPH HABITATS DE HAUTE ALSACE, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Sonia SAMARDZIC, avocat au barreau de COLMAR

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [M] [C], né le 01 Mars 1973 au MAROC, demeurant [Adresse 8]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 17 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 3 avril 2017, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a donné en location à Monsieur [M] [C] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Adresse 7] à [Localité 4], moyennant un loyer initial mensuel de 248,67 euros outre les provisions mensuelles sur charges.

Le 8 février 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait délivrer à Monsieur [M] [C] un commandement de payer la somme de 9548,61 euros au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mai 2024, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a assigné Monsieur [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

A titre principal,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties à la date du 9 avril 2024,

En conséquence,

— Ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision,

— Dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Dire et juger qu’à compter du 9 avril 2024, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

— Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 11917,42 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de cette même date,

— Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer,

— Le condamner au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit,

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE d’une part et le défendeur d’autre part portant sur le logement situé au 2ème étage du [Adresse 7] à [Localité 4],

En conséquence,

— Condamner le défendeur ainsi que tout occupant de son chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’il occupe dans l’immeuble situé au 2ème étage du [Adresse 7] à [Localité 4],

— Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire il y sera procédé avec le concours de la force publique,

— Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 11917,42 € arrêtée au 15 avril 2024 avec les intérêts au taux légal à dater de la présente assignation,

— Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse les loyers, charges ou provisions sur charges à échoir à partir du 16 avril 2024,

— Dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues, et l’y condamner,

— Dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir,

— Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déclarer la décision à intervenir exécutoire par provision de plein droit.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 octobre 2024.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et a maintenu l’intégralité des demandes. Elle indique produire à titre informatif un décompte à jour.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude, Monsieur [M] [C] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 3 avril 2017 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 3 avril 2017 contient une clause résolutoire en son article 4.5 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024 pour la somme en principal de 9548,61 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2024.

Monsieur [M] [C] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [M] [C] de son bien ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et d’autre part, de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire est non comparant et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de condamnation au paiement

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE produit dans le cadre de son assignation un décompte arrêté à la date du 15 avril 2024 selon lequel Monsieur [M] [C] reste devoir la somme de 11917,42 € terme de mars 2024 inclus.

Le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité. Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l’habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l’enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et l’habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.

En l’espèce, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE ne justifie pas de l’envoi au locataire d’une mise en demeure d’avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours et reproduisant les dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.

Le décompte versé aux débats par le bailleur comporte pourtant des frais correspondants à l’enquête SLS. L’annexe 3 du demandeur se rapportant à la liquidation du supplément de loyer de solidarité ne peut s’analyser en une mise en demeure.

Faute pour celui-ci de produire l’envoi de la mise en demeure conforme aux dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée par Monsieur [M] [C] les frais correspondants aux suppléments de loyer de solidarité (9126,37 €) ainsi que des frais d’enquête SLS (50 €), injustifiés.

Enfin, le décompte impute au locataire des frais pour non réponse à l’enquête visée à l’article L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation d’un montant mensuel de 7,62 euros pour le mois de janvier 2024.

Ces pénalités sont dues à partir de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la sollicitation du locataire par le bailleur social.

Or, ce dernier ne justifie pas de l’envoi à la locataire d’un courrier aux fins de recueillir les données de l’enquête visée à l’article L. 442-5 précité.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais d’enquête.

Dés lors, après déduction des différentes sommes, le locataire est redevable de la somme de 2733,43 €.

Monsieur [M] [C], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Monsieur [M] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 2733,43 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 27 mai 2024.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si ce dernier est en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [C] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [M] [C] sera condamné à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400 € au titre de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

DECLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2017 entre l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE et Monsieur [M] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage du [Adresse 7] à [Localité 4] sont réunies à la date du 9 avril 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [M] [C] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, cette indemnité devant évoluer aux conditions du bail comme s’il s’était poursuivi entre les parties ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 2733,43 € (deux mille sept cent trente-trois euros et quarante-trois centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés arrêté à la date du 15 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 27 mai 2024 ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à verser à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 23 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,