TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sarah GARCIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yoni MARCIANO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09186 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYQ

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOBILIERE 2C,

[Adresse 1]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [T],

[Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 12 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09186 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBAYQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet du 7 juillet 2016, renouvelé le 23 janvier 2019, à effet du 1er août 2019, M. [X] [S], aux droits duquel vient la société Immobilière 2C, a consenti un bail d’habitation à M. [W] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9639,96 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [T] le 26 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, la société IMMOBILIERE 2C a assigné M. [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [W] [T] du logement ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, ainsi que le séquestre des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux,

— obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

o 10 503,88 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 juillet 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les causes qui y sont visées, et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 septembre 2025, et un diagnostic social et financier, dont il a été donné lecture à l’audience, a été réalisé.

À l’audience du 8 janvier 2026, la société IMMOBILIERE 2C, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2026, s’élève désormais à 11 313,16 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et s’oppose à l’octroi de délais de paiement, considérant que M. [T] ne dispose pas de capacités d’apurement de sa dette.

En réponse à la demande tendant à ce que soit prononcée la nullité du commandement de payer, elle soutient que ce dernier est valide, rappelant le principe selon lequel c’est au locataire de prouver sa nullité.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où le commandement de payer serait jugé nul, elle sollicite la condamnation de M. [W] [T] au paiement de la somme de 8717,76 euros, correspondante au total de la dette, déduction faite de la somme contestée de 2595,40 euros.

M. [W] [T], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— juger que le commandement de payer est nul,

— dire n’y avoir lieu à résiliation et expulsion,

A titre subsidiaire,

— autoriser M. [T] à s’acquitter de sa dette locative en payant la somme de 50 euros par mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, il invoque l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, rappelant que le commandement doit contenir, à peine de nullité, le décompte de la dette ; il souligne qu’en l’espèce, le décompte contenu dans le commandement contient une reprise de solde non justifiée d’un montant de 4828,01 euros ; il ajoute, subsidiairement, avoir repris le paiement du loyer courant depuis mars 2025, et avoir formé une demande de FSL.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée à produire en délibéré un décompte justifiant la somme contestée de 2595,40 euros, le conseil de la bailleresse a transmis un extrait de compte par courriel en date du 19 janvier 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, que dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il convient de rappeler :

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

— qu’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer dès lors que cela n’entre pas dans ses pouvoirs, ce dernier ne pouvant que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement , sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

En l’espèce, le bail renouvelé à effet du 1 août 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mars 2025, pour la somme en principal de 9639,96 euros. Ce commandement contient la mention selon laquelle le locataire dispose d’un délai de deux mois (soit un délai plus large que les six semaines désormais prévues à l’article 24 susvisé) pour payer sa dette, comporte et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il résulte toutefois du décompte annexé au commandement de payer que ce dernier contient une reprise de solde non détaillée, d’un montant de 4828,01 euros, laquelle n’a pas permis au locataire de comprendre exactement quels montants étaient dus et à quel titre. Cette reprise de solde injustifiée constitue ainsi une cause de contestation sérieuse. Le décompte étant toutefois détaillé à compter du 1 janvier 2024, il n’existe pas de contestation possible sur la dette constituée postérieurement à cette date, égale à 9639,96 – 4828,01 euros, soit 4811,95 euros.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4811,95 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 2C verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2026, M. [W] [T] lui devait la somme de 11 313,16 euros, dont il convient de déduire la somme de 2595,40 euros, correspondant à une ligne libellée « solde antérieur », dont il n’est pas possible d’affirmer qu’elle correspond à des loyers et charges impayés, le décompte produit en délibéré comprenant lui-même une reprise de solde injustifiée, d’un montant de 2094,12 euros. Elle ne présente donc pas le caractère incontestable requis pour octroyer la totalité de la somme demandée à la bailleresse.

M. [W] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause le montant incontestable de la dette, il sera condamné à payer la somme de 8717,76 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, plusieurs paiements étant intervenus depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit aux débats que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience, des échanges de courriels datés du mois de décembre 2025, et du diagnostic social et financier, que M. [W] [T] a déposé une nouvelle demande de FSL, ce qui permet d’envisager l’apurement de sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [W] [T] à se libérer de sa dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par défendeur jusqu’à son départ effectif des lieux,

— il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du commandement de payer à hauteur de la somme de 4811,95 euros ;

CONSTATE que la dette locative non contestable visée dans le commandement de payer du 24 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat à effet du 1er août 2019 entre la société IMMOBILIERE 2C, d’une part, et M. [W] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 25 mai 2025,

CONDAMNE M. [W] [T] à payer à la société IMMOBILIERE 2C la somme de 8717,76 euros (huit mille sept cent dix sept euros et soixante-seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [W] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mai 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [W] [T] sera condamné à verser à la société IMMOBILIERE 2C une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [W] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 et celui de l’assignation,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge