TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [G] [M] [X]

Mme [U] [B] épouse [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07389 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATAZ

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 17 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [M] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [U] [B] épouse [X], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07389 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATAZ

EXPOSE DU LITIGE

Suite à la résiliation judiciaire d’un premier bail, par acte sous seing privé à effet au 19 avril 2013, la RIVP a donné à bail à M. [G] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] – 1er étage – [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 638,67 euros, outre la provision sur charges de 296,15 euros.

M. [G] [X] a épousé Mme [U] [B] le 30 décembre 2011.

Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier à M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025 un commandement de payer la somme de 9708,56 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la RIVP a fait assigner M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à compter au 26 mai 2025 ;

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] et de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet ;

— condamner solidairement M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] à lui payer la somme de 11868,78 euros, sauf à parfaire, représentant les loyers et charges contractuels dus, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure ;

— condamner in solidum M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ;

— condamner in solidum M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025.

La RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 13281,11 euros au 13 décembre 2025. Elle a précisé que les derniers loyers ont été réglés, voire un peu plus et qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais mais que le règlement proposé de la somme de 150 euros par mois lui paraît insuffisant.

Comparants en personne, M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] ont sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, délais suspensifs de la clause résolutoire. S’agissant de leur situation personnelle, ils ont expliqué que Madame avait rejoint Monsieur en France en 2023, ce qui a provoqué une augmentation des charges ; que Madame a rencontré des problèmes de santé, sans avoir de prise en charge sociale, le couple ayant dû réglé les consultations médicales et les traitements ; qu’ils ont deux enfants ensemble et que Monsieur a deux enfants d’une précédente union dont une étudiante qui vit chez eux et un étudiant également, résidant dans un appartement de sa mère mais qu’il aide.

Monsieur [X] a précisé avoir changé d’emploi en août 2025 et bénéficier d’un contrat à durée indéterminée, pour un salaire fixe de 2000 euros par mois, outre des indemnités à percevoir tous les trois ou cinq mois, dont il ne connaît pas le montant, ne les ayant pas encore perçu au jour de l’audience. Ils perçoivent également les allocations familiales de 348 euros par mois.

Ils ont précisé avoir déposé un dossier auprès du FSL et que les mois où Monsieur percevrait ses indemnités ils pourraient verser plus que 150 euros.

Le juge des contentieux de la protection a donné connaissance de la fiche diagnostic.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025.

En conséquence, l’action introduite par la RIVP est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2025 , pour la somme en principal de 9708,56 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le contrat de bail conclu à effet au 19 avril 2013 est conclu à échéance au 30 novembre 2025. Ainsi, M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] disposaient effectivement d’un délai de deux mois suite au commandement de payer pour régler la dette locative. Dans ce délai, aucun règlement n’est intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2025.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, la RIVP produit un décompte faisant apparaître que M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] restaient devoir la somme de 13281,11 euros à la date du 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Ils seront donc condamnés, solidairement en application du principe de cotitularité du bail du fait du mariage, au paiement de la somme de 13281,11 euros arrêtée au 11 décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, compte tenu des règlements intervenus depuis le commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] ont effectivement repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ainsi que de petits paiements supplémentaires depuis septembre 2025. En outre, ils ont pu expliquer leur situation et les démarches entreprises qui sont confirmées par la fiche diagnostic. Compte tenu de ces éléments, il sera fait droit à leur demande de délais de paiement conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus, avec fixation de la mensualité à hauteur de 200 euros par mois compte tenu du montant dû.

Faute pour M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par le présent jugement.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le montant du loyer provision sur charges est de 1060,61 euros pour novembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mars 2025.

L’équité commande de ne les condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet au 19 avril 2013 et liant la RIVP d’une part et M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 2], sont réunies à la date du 26 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] à payer à la RIVP, à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 11 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, la somme de 13281,11 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités d’un montant de 200 euros, et ceci le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant,

DIT que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DIT qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] et à celle de tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE en ce cas in solidum M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] au paiement à la RIVP à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [X] et Mme [U] [B] épouse [X] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT