Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 17 mars 2026, n° 25/03399

TJ Paris 17 mars 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires était établie et que la société IMMO ZK était tenue de payer les charges impayées.
Rejeté
Justification des frais nécessaires
La cour a estimé que les frais demandés n'étaient pas justifiés comme étant nécessaires au sens de la loi, car ils relevaient de la gestion courante du syndic.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que le syndicat ne justifiait pas la mauvaise foi de la société IMMO ZK ni un préjudice distinct du retard de paiement, entraînant le rejet de la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné la société IMMO ZK à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 17 mars 2026, n° 25/03399
Numéro(s) :	25/03399
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL
Parties :	Le syndicat des copropriétaires du [ Adresse 1 ] c/ IMMO ZK

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

IMMO ZK, SAS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-Cécile CHARDON BOUQUEREL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03399 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEVR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 17 mars 2026

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS BELLEROCHE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Cécile CHARDON BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0442

DÉFENDERESSE

IMMO ZK, SAS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 mars 2026 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 17 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03399 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEVR

EXPOSE DU LITIGE

La société IMMO ZK est propriétaire des lots n° 6 et 42 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société BELLEROCHE, a assigné la société IMMO ZK devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  5453,19 euros au titre des charges impayées au 25 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2025,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 18 décembre 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement et signifiées à la société IMMO ZK le 8 décembre 2025, sollicite la condamnation de cette dernière au paiement des sommes suivantes :

—  6107,53 euros au titre des charges impayées au 4 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2025,

—  525,40 euros au titre des frais nécessaires,

—  2000 euros à titre de dommages-intérêts,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’adresse figurant sur son extrait KBIS produit en cours de délibéré par le syndicat des copropriétaires dument autorisé, la société IMMO ZK n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l’exposé de ses différents moyens.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires a produit :

— le relevé de propriété établissant la qualité de propriétaire de la société IMMO ZK et l’extrait KBIS à jour au 21 décembre 2025,

— un décompte des sommes dues pour la période du 1er avril 2022 au 15 octobre 2025 selon décompte arrêté au 4 décembre 2025,

— les appels de fonds,

— le décompte de charges pour les périodes du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 18 mars 2021, 15 novembre 2021, 6 février 2023, 26 février 2024 et 3 mars 2025 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes,

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est établie.

La société IMMO ZK est en conséquence condamné à payer la somme de 6107,53 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er avril 2022 au 15 octobre 2025 selon décompte arrêté au 4 décembre 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967 et ce à compter de l’assignation sur la somme de 5411,78 euros (charges – frais) et à compter de la présente décision pour le surplus, dans la mesure où aucun décompte n’est joint à la mise en demeure du 19 mars 2025 de sorte qu’il n’est pas acquis qu’elle n’ait porté que sur des charges de copropriété.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société IMMO ZK au paiement de la somme de 525,40 euros au titre des frais nécessaires. En l’absence de mise en demeure préalable, les frais de rappel des 17 novembre 2022, 3 février 2023, 25 novembre 2024 seront écartés. Il n’est pas justifié de la mise en demeure du 26 février 2025. S’agissant des frais de remise de dossier à l’avocat (486 euros), le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le syndic aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Ces frais ne seront pas retenus. Le syndicat des copropriétaires est en conséquence débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 al. 3 du code civil le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi – laquelle ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur – ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence de rejeter sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société IMMO ZK, partie perdante, supporte les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La société IMMO ZK est condamnée à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire,

CONDAMNE la société IMMO ZK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] la somme de 6107,53 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période courant du 1er avril 2022 au 15 octobre 2025 selon décompte arrêté au 4 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025 sur la somme de 5411,78 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires et de sa demande de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la société IMMO ZK aux dépens ;

CONDAMNE la société IMMO ZK à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE