Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le

11 AVRIL 2025

N° RG 23/02775 – N° Portalis DB22-W-B7H-RITK

Code NAC : 72D

DEMANDEURS au principal :

Défendeurs à l’incident :

1/ Madame [E] [R] [T] [I]

née le 24 Septembre 1967 à [Localité 10] (92),

demeurant [Adresse 1],

2/ Monsieur [S] [X] [C] [G]

né le 05 Juin 1970 à [Localité 12] (75),

demeurant [Adresse 1],

représentés par Maître Nadia OTMANE TELBA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR au principal :

Demandeur à l’incident :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] representé par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège est situé [Adresse 2] et représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 10 octobre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par M. JOLY, Juge de la mise en état, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 24 décembre 2024 prorogé au 27 février 2025 et 11 avril 2025 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier en date du 5 mai 2023, Mme [I] et M.[G] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Versailles (78) devant ce tribunal en formulant les demandes suivantes :

Déclarer Madame [E] [I] et Monsieur [S] [G] recevables en leurs demandes et les en déclarer bien fondés.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart, société par action simplifiée, immatriculée sous le siren 49 02 05 184, dont le siège social est situé au [Adresse 8] à [Localité 11] à effectuer les travaux de ravalement décrit au devis de 2022 de la société BTI Ravalement pour un montant qui sera actualisé en fonction de l’indice BT 01 au jour du jugement à intervenir, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart, société par action simplifiée, immatriculée sous le siren 49 02 05 184, dont le siège social est situé au [Adresse 8] à [Localité 11] à payer à Madame [E] [I] et de Monsieur [S] [G], les sommes suivantes :

—  150.084 Euros au titre de préjudice de jouissance,

—  11.000 Euros au titre des frais d’électricité payés à perte.

—  4.200 Euros au titre de la taxe foncière

—  8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dispenser Madame [E] [I] et de Monsieur [S] [G] de toute participation à la dépense commune au titre des travaux de ravalement, et des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— Ordonner l’exécution provisoire comme étant de droit.

Par dernières conclusions d’incident notifiées le 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :

A titre principal

ORDONNER la jonction de la présente instance RG 23/02775 avec l’instance en intervention forcée à l’encontre de Madame [Z] [M] enregistrée sous le RG 24/01066,

JUGER que Madame [I] et Monsieur [G] ont été informé par la Mairie de [Localité 13] par courrier recommandé du 10 mars 2008 de la nécessité de faire réaliser le ravalement du mur pignon de leur bien immobilier, appartenant à la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 9],

JUGER que Madame [I] et Monsieur [G] ont assigné par acte extra judiciaire du 5 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à [Localité 9] afin de les voir condamner à faire réaliser les travaux de ravalement et les indemniser au titre de leur préjudice de jouissance sur une durée de 15 années (de 2008 à 2023),

JUGER que les demandes de Madame [I] et Monsieur [G] sont prescrites,

DECLARER IRRECEVABLE l’ensemble des demandes de Madame [I] et Monsieur [G],

A titre subsidiaire

JUGER que les demandes de dommages et intérêts sollicitées par Madame [I] et Monsieur [G] ne seront recevables que pour les années comprises entre mai 2018 et mai 2023, soit au titre des 5 années précédant la délivrance de l’assignation au fond,

En tout état de cause

CONDAMNER Madame [M] [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Madame [M] [Z] aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit de Maître Jérôme NALET du Cabinet LYVEAS AVOCATS.

Par conclusions N°2 en réponse à incident et subsidiairement au fond notifiées le 4 octobre 2024, Mme [I] et M. [G] demandent au juge de la mise en état de :

Sur les demandes incidentes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart suivant conclusions du 26 avril 2024,

Vu l’article 789 à 791 du Code de procédure Civile,

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart irrecevable en sa demande d’incident,

Vu l’article 224 du code civil ,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart de toutes ses demandes, fins et conclusions incidentes.

En tout état de cause, DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart reconnait devoir réparer le préjudice de Monsieur et Madame [I] pour les 5 années précédant la délivrance de l’assignation soit depuis mai 2018.

RECONVENTIONNELLEMENT,

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart à payer à Madame [E] [I] et Monsieur [S] [G] la somme provisionnelle de 15 000 €.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart à payer à Madame [E] [I] et Monsieur [S] [G] 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

SUBSIDIAIREMENT SUR LE FOND

Vu l’article 54 du code de procédure civile

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1240 du Code civil, Vu les pièces versées aux débats,

Déclarer Madame [E] [I] et Monsieur [S] [G] recevables en leurs demandes et les en déclarer bien fondés.

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart, société par action simplifiée, immatriculée sous le siren 49 02 05 184, dont le siège social est situé au [Adresse 8] à [Localité 11] à payer à Madame [E] [I] et de Monsieur [S] [G], les sommes suivantes :

—  130.227 Euros au titre de préjudice de jouissance,

—  11.000 Euros au titre des frais d’électricité payés à perte depuis 2008.

—  4.200 Euros au titre de la taxe foncière

—  1.990 euros au titre de l’appel de charge pour les travaux de ravalement payés en octobre 2013 par Mme [I].

—  8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dispenser Madame [E] [I] et de Monsieur [S] [G] de toute participation à la dépense commune au titre des travaux de ravalement, et des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA Mansart, société par action simplifiée, immatriculée sous le siren 49 02 05 184, dont le siège social est situé au [Adresse 8] à [Localité 11] de toutes ses demandes fins et conclusions et l’en déclarer mal fondé.

— Ordonner l’exécution provisoire comme étant de droit.

Il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS

Sur la demande de jonction

Au soutien de sa demande de jonction, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandeurs l’ont fait assigner par acte du 5 mai 2023 et qu’il a assignée Mme [M], copropriétaire majoritaire du bâtiment C et opposante aux travaux, en intervention forcée par acte 9 février 2024. Il rappelle que par bulletin de mise en état du 27 février 2024, le juge de la mise en état a rejeté sa demande de jonction sans entendre les parties sur cet incident de procédure et sans motiver sa décision.

Ainsi que le soulignent à juste titre Mme [I] et M. [G], les mesures de jonction ou de disjonction sont des mesures d’administration judiciaire qui n’ont pas nécessairement à être soumises au débat contradictoire entre les parties dans le cadre d’une audience d’incident ni à être motivées.

En tout état de cause, les parties ont été mises en mesure de faire valoir leurs arguments en faveur ou contre la jonction ce qu’elles n’ont pas manqué de faire par messages RPVA.

Il n’apparaît pas qu’il soit dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que ces deux affaires soient jointes étant précisé qu’en tout état de cause :

— Madame [M] est susceptible d’être appelée, en tant que copropriétaire, à participer aux condamnations qui seront éventuellement prononcées par le Tribunal.

— le syndicat des copropriétaires ne justifie pas qu’il soit indispensable d’examiner le bien fondé de son appel en garantie à l’égard d’une copropriétaire en même temps que l’instance principale.

Bien que recevable, la demande de jonction sera donc rejetée.

Sur la fin de non recevoir

L’article 789,6°, du code de procédure civile prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le point de départ de la prescription de l’action est, au cas d’espèce, la connaissance du fait litigieux à savoir la nécessité de faire réaliser les travaux et que les demandeurs sollicitent des dommages intérêts pour un préjudice qu’ils subissent depuis le 5 avril 2008 En effet, Mme [I] a été informée par courrier de la Mairie de [Localité 13] du 10 mars 2008 de la procédure de péril non imminent concernant le mur pignon litigieux. Or l’assignation a été délivré plus de 15 ans plus tard et l’action est donc prescrite. Le syndicat des copropriétaires résiste à la demande des consorts [I] [G] de faire courir le délai de prescription de l’assemblée générale du 19 mai 2022, arguant que le paiement de

dommages-intérêts est sollicité pour le préjudice qu’ils subissent

depuis le 5 avril 2008. Il ajoute, qu’en tout état de cause, la première assemblée ayant refusé les travaux est celle du 23 juin 2016.

Il est constant que les travaux de ravalement ont été proposés au vote de l’assemblée générale en 2016, 2017, 2019 et 2020 et qu’ils ont fait l’objet de décisions de rejet.

Cependant, il est justifié par les demandeurs :

— d’une aggravation de l’état du mur pignon en 2019 (constat d’huissier du

10 juillet 2019

— d’une urgence à prendre en compte les désordres constatée en 2021 (rapport de Mme [K], Architecte DPLG du 15 février 2021) ;

— d’un refus lors de l’assemblée du 19 mai 2022 des modalités de mise en oeuvre des travaux dont le principe a pourtant été voté.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir que la prescription est acquise comme ayant commencé à courir en 2016 ou en 2008.

En revanche, le syndicat des copropriétaires est bien fondé dans sa demande subsidiaire suivant laquelle les demandes de Mme [I] et M. [G] ne sont recevables qu’au titre des cinq années précédant l’assignation délivrée le 5 mai 2023.

Sur la demande reconventionnelle de Mme [I] et M. [G]

Les demandeurs font valoir que le syndicat des copropriétaires ayant d’ores et déjà reconnu sa responsabilité, il convient de le condamner à leur payer une somme provisionnelle. Ils arguent que, du fait des désordres, ils ne peuvent pas jouir de leur maison depuis 2009, date de leur première demande de ravalement. Ils estiment leur préjudice de jouissance sur la base d’une valeur locative de 27,95 euros par mètre carré et par mois pour une période de 180 mois. Ils ajoutent qu’ils n’occupent plus le bien litigieux mais un bien situé à [Localité 13] qu’ils louent 1.249 euros et que si les travaux de ravalement avaient été effectués depuis 2008, date de leur première réclamation, ils auraient pu louer leur bien 780 euros.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les demandeurs :

— ne se sont pas manifestés auprès du syndic de 2009 à 2016 ;

— ne justifient pas ne pas pouvoir habiter dans leur maison depuis 2009 ;

— ne rapportent pas la preuve de l’insalubrité de leur logement avant février 2021, aucune pièce ni photographie n’étant d’ailleurs communiquée.

Il apparaît au regard de ces éléments que la demande d’indemnité provisionnelle se heurte à des contestations sérieuses et doit être rejetée.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires au fond lesquelles ne relèvent pas de la compétence du juge de la mise en état.

Sur les mesures accessoires

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant en application des articles 789 et suivants du code de procédure civile, par ordonnance contradictoire susceptible de recours dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de jonction,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à [Localité 13] (78) représenté par son syndic en exercice de sa fin de non recevoir formée à titre principal,

Dit que les demandes de dommages et intérêts sollicitées par Madame [I] et Monsieur [G] ne seront recevables que pour les années comprises entre le 5 mai 2018 et le 5 mai 2023, soit au titre des 5 années précédant la délivrance de l’assignation au fond,

Déboute Mme [I] et Monsieur [G] de leur demande de provision,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond,

Rejette toute autre demande.

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 24 juin 2025 à 9h30 pour dernières conclusions des parties et clôture.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 AVRIL 2025, par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, Juge de al mise en état, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY