TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/01079

N° Portalis 352J-W-B7F-CTVJL

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Janvier 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDEURS

Monsieur [J] [Z]

Madame [G] [T] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par Maître Sophie DOUCHEVSKY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G891

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET DASSONVILLE ET FRON, SARL

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C0542

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01079 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTVJL

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [G] [T] épouse [Z] et M. [J] [Z] ont acquis, le 4 octobre 2019, les lots n° 1, 2, 3, 4 et 14, ainsi décrits par l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété du 15 décembre 1969, modifié le 15 septembre 1970 :

— lot n° 1 : « au rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble, une boutique sur rue, un bureau à la suite, lavabo et water-closet »,

— lot n° 2 : « au rez-de-chaussée, dans le hall d’entrée et en face, deux pièces à usage de magasins »,

— lot n° 3 : « la jouissance et le droit à l’utilisation exclusive de la cour. (…) La couverture de la cour, si elle est réalisée, se fera aux frais exclusifs du copropriétaire de ce lot, elle devra respecter une hauteur de travaux hors-œuvre se situant au plus, au niveau bas du plancher du premier étage. Il est précisé et stipulé que tout propriétaire ou utilisateur de ce lot fera son affaire personnelle à ses risques et périls exclusifs de l’obtention de toutes autorisations administratives ou autres » ;

— lot n° 4 : « dans le hall d’entrée, à gauche après l’escalier, un water-closet »,

— lot n° 14 : « au sous-sol, une cave sans numéro au plan. Le propriétaire de ce lot devra permettre le libre accès à toute personne chargée de relever, vérifier ou réparer les branchements desservant l’immeuble, se trouvant dans ce lot ».

Le règlement précise, dans sa partie intitulée « distinction des parties communes et des parties privatives » que sont considérées comme étant communs à l’ensemble des copropriétaires :

« (…) la toiture ou terrasse de l’immeuble, et d’une manière générale toutes les choses ou parties qui ne seront pas affectées à un usage privatif »,

— « la couverture de la cour, si elle est réalisée, sera partie privative et appartiendra au propriétaire du lot n° 3 ».

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01079 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTVJL

A la date de l’acquisition des lots précités par les époux [Z], le lot n° 3 ainsi qu’une partie du lot n° 2 étaient déjà couverts, essentiellement de fibre-ciment et, sur une petite portion, de fibre de verre translucide ; l’ensemble des lots acquis communiquaient.

Lors de l’assemblée générale du 26 novembre 2020, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 21 ainsi libellée : « Résolution n° 21 : demande d’autorisation par M. [Z] de travaux de rénovation de la toiture sur cour (article 25) :

M. [Z] présente à l’assemblée générale son projet de rénovation de la toiture sur cour, selon le projet et plans joints à la convocation.

M. [Z] s’engage à faire réaliser les travaux dans le respect du règlement de copropriété et des règles de l’art par des entreprises dûment expérimentées, justifiant de leur garantie civile professionnelle et décennale. M. [Z] présentera avant le démarrage des travaux une attestation d’assurance dommage ouvrage.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, vote l’autorisation pour M. [Z] de procéder, à ses frais, aux travaux de rénovation de la toiture sur cour.

Pour : 196 sur 1.000 tantièmes,

Contre : 708 sur 1.000 tantièmes,

Abstentions : 0 sur 1.000 tantièmes,

7 copropriétaires totalisent 914 tantièmes au moment du vote.

Cette résolution est rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ».

Par acte d’huissier délivré le 25 janvier 2021, M. [J] [Z] et Mme [G] [T] épouse [Z] ont assigné le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] à Paris 15ème, devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, à titre principal, l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux de rénovation de la toiture présentés à l’assemblée générale du 26 novembre 2020, à titre subsidiaire, l’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 26 novembre 2020 et, en tout état de cause, l’indemnisation d’une perte locative évaluée à 1.000 € par mois depuis le 26 novembre 2020.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 25 juin 2021, le syndicat des copropriétaires s’est opposé aux demandes des époux [Z] et a demandé reconventionnellement la condamnation sous astreinte de ces derniers « à déposer les coffrages installés devant les réseaux et canalisations de l’immeuble dans la cave correspondant au lot de copropriété n° 14 et à déposer l’ensemble des cloisons et coffrages obstruant les aérations communes des caves de l’immeuble ».

Une ordonnance du juge de la mise en état en date du 07 juillet 2022 a déclaré recevables les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires, en retenant :

— d’une part, l’existence d’un lien suffisant avec les demandes initiales formées par les époux [Z] aux motifs que « les demandes initiales et reconventionnelles portent sur des lots appartenant tous aux époux [Z], situés dans le même immeuble, objets de travaux réalisés ou à réaliser dans les suites de leur acquisition datant du 4 octobre 2019, alors que sont invoquées des atteintes à la destination et à la conservation de l’immeuble et aux modalités de jouissance des lots des copropriétaires, soit pour refuser les travaux sollicités, soit pour obtenir la remise en état de la cave litigieuse »,

— d’autre part, l’absence de nécessité de soumettre à une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires lesdites demandes reconventionnelles, formées « en défense à une action diligentée contre le syndicat », pour solliciter « des mesures tendant au respect du règlement de copropriété concernant la cave litigieuse ».

Par ordonnance en date du 3 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes reconventionnelles tendant à :

— la condamnation des époux [Z] à procéder, sous astreinte, à la remise en état du mur et à la dépose du climatiseur dans le lot n° 1,

— la désignation d’un expert judiciaire aux fins d’examiner la démolition alléguée d’un mur porteur situé au droit de la cage d’escalier du lot n° 1 et l’équipement par les époux [Z] d’une installation de climatisation qui auraient été révélés par des annonces de locations de courte durée relatives aux lots des époux [Z].

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, M. [J] [Z] et Mme [G] [T] demandent au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des demandes formées par les époux [Z],

A titre principal,

Autoriser M. et Mme [Z] à exécuter les travaux de rénovation de la toiture, à leurs frais, selon les plans produits et sous les garanties et responsabilités offertes en assemblée générale, à savoir respect des règles de l’art, travaux réalisés par des entreprises dûment expérimentées, justifiant de leur garantie civile, professionnelle et décennale et présentation par M. [Z], avant le démarrage des travaux d’une attestation d’assurance dommage-ouvrage,

A titre subsidiaire,

Constater l’abus de majorité commis par l’assemblée générale,

Prononcer l’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] qui s’est tenue le 26 novembre 2020,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4] à payer aux époux [Z] une somme de 1.000 € mensuels à titre de dommages et intérêts à parfaire à compter du 26 novembre 2020 et ce jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, soit à la somme de 48.000 euros, à parfaire,

S’agissant de la demande reconventionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires, au titre du lot n° 14 tendant à la dépose des cloisons et coffrages,

A titre principal,

Constater la nullité de la demande reconventionnelle présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], au titre de la cave n° 14, pour défaut d’habilitation conforme à l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

Par conséquent, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à ce titre,

A titre subsidiaire,

Constater que les dispositions du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], n’interdisent ni la pose de cloisons au sein d’un lot de cave, ni le coffrage des canalisations privatives que ce soit dans les lots en sous-sol ou ailleurs,

Par conséquent, débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, au titre d’un prétendu rétablissement de l’accès aux canalisations communes d’eau de l’immeuble et des aérations des caves,

En tout état de cause,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] à payer aux époux [Z], la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme [Z] seront dispensés de la participation au paiement de l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles et des dépens de procédure mis à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4],

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 15ème, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître Sophie DOUCHEVSKY, avocat au barreau de Paris.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 15ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 25 et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les pièces versées aux débats,

Dire et juger parfaitement légitime la décision de refus du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] d’autoriser M. [J] [Y] [Z] et Mme [G] [R] [T] épouse [Z] à procéder au remplacement de la couverture du toit de la cour à usage privatif,

Dire et juger que M. [J] [Y] [Z] et Mme [G] [R] [T] épouse [Z] ne justifient d’aucun abus de majorité,

Par conséquent,

Débouter M. [J] [Y] [Z] et Mme [G] [R] [T] épouse [Z] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions comme étant parfaitement infondées,

À titre reconventionnel,

Condamner solidairement M. [J] [Y] [Z] et Mme [G] [R] [T] épouse [Z] à déposer les coffrages installés devant les réseaux et canalisations de l’immeuble dans la cave correspondant au lot de copropriété n° 14 et à déposer l’ensemble des cloisons et coffrages obstruant les aérations communes des caves de l’immeuble et plus généralement, à procéder à tous travaux nécessaires à la remise des lieux dans leur état initial et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

Condamner solidairement M. [J] [Y] [Z] et Mme [G] [R] [T] épouse [Z] à lui payer la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Maintenir l’exécution provisoire de la décision intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 15 janvier 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 15 janvier 2026, a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande principale d’autorisation judiciaire de travaux

Les époux [Z] soutiennent, sur le fondement de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— préalablement à l’assemblée générale du 26 novembre 2020, ils ont apporté toutes les garanties et explications quant à la réalisation des travaux de rénovation de toiture, suivant projet établi en novembre 2019, et ont reçu un accord de principe, les 20 mai 2020 et 2 juin 2020, de Mme [N], membre du conseil syndical,

— la résolution n° 21 de cette assemblée, fondée sur ce même projet établi en novembre 2019, a été rejetée pour des motifs étrangers au projet lui-même, à savoir le fait que ces travaux n’entraineraient pas la modification des tantièmes des lots n° 2 et 3, ce qui n’a pas été acté au procès-verbal litigieux,

— ces travaux sont des travaux d’amélioration urgents visant à remédier aux infiltrations causées par la couverture actuelle fuyarde et dangereuse pour les occupants, et à permettre l’aération des locaux,

— ces travaux sont conformes à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété,

— ces travaux ne modifient l’aspect extérieur de l’immeuble que dans une infime mesure,

— ces travaux ne sont pas susceptibles d’entraîner des nuisances visuelles ou sonores, dès lors que :

* le règlement de copropriété permet, de façon optionnelle, la couverture de la cour à jouissance privative, de sorte que si elle était restée ouverte, la copropriété aurait dû supporter une jouissance privative de la cour en plein air,

* les travaux ne généreront pas un phénomène de caisse de résonnance ; la couverture neuve en zinc permettra une meilleure isolation phonique qu’une couverture en fibrociment,

* en l’état, la couverture comporte déjà de nombreux jours, composés de plaques translucides,

* les plaques de fibrociment seraient remplacées par une verrière fixe de même dimension et la création de quatre fenêtres de toit avec verre occultant, situées en couverture du rez-de-chaussée, n’auraient par définition aucune vue sur les appartements des étages supérieurs ; à l’inverse, les occupants des appartements situés aux étages n’auraient aucune vue directe sur ces quatre fenêtres dont il est prévu qu’elles soient recouvertes d’un film occultant,

* il ne peut être soutenu que les époux [Z] seraient a priori plus bruyants que les autres occupants, étant précisé que l’amplitude d’une fenêtre de toit est par définition très faible, et que par ailleurs, la cour de l’immeuble est largement ouverte puisqu’elle n’est pas séparée des copropriétés voisines, dont l’une dispose d’une cour ouverte, par des hauts murs,

— toutes les garanties requises quant au traitement des plaques en fibrociment sont apportées,

— ce refus d’autorisation de travaux porte atteinte aux conditions de jouissance des lots n° 2 et 3, dès lors que la couverture en place ne garantit plus la mise hors eau et l’étanchéité des locaux, ou leur ventilation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] répond que :

— les discussions afférentes à la modification des tantièmes de copropriété étaient sans lien avec le projet de modification de la toiture existante, mais portaient sur un précédent projet abandonné par les époux [Z],

— les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la réalité d’infiltrations ayant pour origine la couverture actuelle et de l’impossibilité de réparer la toiture existante afin de mettre un terme aux infiltrations alléguées, étant à cet égard exposé que i) l’humidité constatée dans les caves n’a jamais été rattachée à de quelconques désordres d’infiltrations en provenance de la toiture couvrant le lot n° 3, ii) cette humidité présente dans les caves dont s’est plainte Mme [N] est en réalité causée par le fait que les époux [Z] ont bouché sans autorisation des aérations présentes dans lesdites caves afin de justifier leur projet de travaux,

— le projet porte atteinte à la destination de l’immeuble,

— les travaux envisagés ne tendent pas à rénover mais bien à créer une nouvelle toiture aux matériaux et aux caractéristiques différents, étant précisé que ce n’est pas le choix de la toiture en zinc qui lui pose problème mais la création de grandes verrières et de fenêtres ouvrantes et transparentes, dont l’ouverture de faible amplitude n’est pas démontrée, qui entraîneront les nuisances suivantes :

* nuisances sonores par résonnance sur les façades environnantes de l’immeuble, compte tenu de la situation d’implantation desdites fenêtres ouvrantes,

* « pollution lumineuse » jusque dans les appartements des niveaux supérieurs, compte tenu de l’importance des surfaces vitrées transparentes créées (9 m²) et de leur implantation vis-à-vis de la façade de l’immeuble,

* « gêne importante » en termes de vues réciproques, compte tenu de la transparence, de l’importance et de la situation d’implantation vis-à-vis de la façade de l’immeuble desdites surfaces vitrées, à proximité des fenêtres des étages supérieurs,

* étant précisé que, si la cour n’avait pas été couverte, elle n’aurait pas constitué un espace de vie permanent,

— le projet ne contient aucune garantie en terme de précaution de dépose de la toiture existante, alors que le fibrociment contient généralement de l’amiante,

— tous les moyens des époux [Z] relatifs à la situation de la cour de la copropriété voisine sont inopérants.

***

En droit, le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de l’immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus » [transformation d’un ou plusieurs éléments d’équipement existants, adjonction d’éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l’usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— il doit s’agir de travaux d’amélioration,

— les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

Outre que la condition de caractère définitif ne se trouve pas dans le texte de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, le caractère définitif ne peut que signifier que le vote de refus doit avoir été adopté à titre définitif, c’est-à-dire non provisoire et non conditionné par un événement futur.

Il est par ailleurs constant qu’une demande d’autorisation judiciaire ne peut être accueillie si le copropriétaire intéressé a déjà fait réaliser lui-même les travaux, de sa propre autorité (ex. : Civ. 3ème, 25 avril 1990, n° 88-13.814 ; 19 janvier 1994, n° 92-13.431 ; 22 mai 1997, n° 95-16.438, 19 septembre 2012, n° 14-13.386, etc.).

L’amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu’au seul copropriétaire qui sollicite l’autorisation d’effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d’accorder l’autorisation sans rechercher si les travaux sont de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble (Civ. 3ème, 5 avril 1995, n° 93-17.714) ou « sans constater que les travaux pour lesquels l’autorisation était demandée, étaient contraires à la destination de l’immeuble ou portaient atteinte aux droits des autres copropriétaires » (Civ. 3ème, 2 février 1999, n° 97-14.585).

En revanche, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés (ex. : Civ. 3ème, 19 octobre 2010, n° 09-70.515). Il en est de même de ceux qui affectent l’harmonie de l’immeuble et son esthétique, participant de la destination de l’immeuble (ex. : Civ. 3ème, 21 mai 2008, n° 07-12.703).

Les juges du fond apprécient souverainement si le projet de travaux présente des risques pour les droits des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 3 octobre 2012, n° 11-17.705) ou si, au contraire, la demande a pour objet des travaux d’amélioration ne portant atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 7 février 2012, n° 10-27.722 ; 3 octobre 2012, n° 11-12.026 ; 23 juin 2015, n° 14-13.386).

Enfin, l’article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’impose pas que les travaux soumis au tribunal pour autorisation soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l’assemblée générale, le projet pouvant comporter des évolutions limitées destinées à tenir compte des critiques du syndicat des copropriétaires sans toutefois porter sur un projet différent (Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13.15.400, 23 juin 2015, n° 14-13.386, premier moyen).

En l’espèce, à titre liminaire, il est relevé que, dans la note explicative incluse dans le projet établi par Mme [B] [C], architecte, le 25 novembre 2019, soumis à l’assemblée générale du 26 novembre 2020 (convocation à l’assemblée générale du 26 novembre 2020, pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires), les termes suivants sont biffés : « le local commercial change de destination et passe à usage d’habitation. Une partie de la surface du local est cédée à la copropriété pour y créer un local poubelle. La ventilation de ce local sortira sur la nouvelle toiture. L’actuel local poubelle passe à usage d’habitation en contrepartie ». Le projet présenté à l’assemblée générale du 26 novembre 2020 ne portait donc pas sur ce changement de destination du local et ces cessions respectives de locaux, projet abandonné par les époux [Z] pour des raisons de budget (« nous n’avons pas les moyens de payer les tantièmes que cela pourrait représenter »), suivant courriel adressé au président du conseil syndical, M. [A], le 18 décembre 2019 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires).

Il est constant que les travaux litigieux consistent, selon le projet précité établi par Mme [B] [C], architecte (convocation à l’assemblée générale du 26 novembre 2020, pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires) à « remplacer la couverture » du lot n° 3 et d’une partie du lot n° 2, actuellement en « fibro-ciment et à deux pans inversés » et comprenant une petite portion en fibre de verre, par « une couverture en zinc », dont les deux pans de toiture seraient sensiblement équivalents grâce à un déplacement du chéneau plus au centre (raccordé sur la descente d’eaux pluviales existante), et sur laquelle seraient intégrées quatre fenêtres de toit dont trois de dimensions 114/118 cm et une de dimensions 78/98 cm, ainsi que deux verrières fixes de dimensions 190/110 cm dont les châssis seraient en acier noir, avec traitement « des relevés d’étanchéité et des différents solins au droit des limites dans les règles de l’art » et ce, sans modification de la pente des toitures et de la hauteur maximale de la couverture par rapport à l’existant.

Ces travaux permettraient aux lots des époux [Z] de bénéficier d’une plus grande luminosité et d’une meilleure aération. Dès lors, ils doivent être qualifiés de travaux d’amélioration, au sens des dispositions de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, sans que les époux [Z] aient à justifier de la nécessité et de l’urgence de ces travaux en démontrant le caractère fuyard de la couverture actuelle. Il n’est donc point utile de se prononcer sur la matérialité des infiltrations dénoncées par les époux [Z] au sein de leurs lots ou sur le lien entre l’état de la couverture actuelle et les infiltrations en cave, sinistres dont le tribunal n’est pas saisi dans le cadre de la présente instance.

Aucune atteinte à la destination de l’immeuble n’est caractérisée, étant à égard rappelé que le règlement de copropriété offre au propriétaire du lot n° 3 la possibilité de couvrir ou non la cour à jouissance privative, sans limitation autre que le respect d’une « hauteur de travaux hors-œuvre se situant au plus, au niveau bas du plancher du premier étage » (règlement de copropriété, page 12 pièce n° 1 des époux [Z]). En particulier, le règlement de copropriété n’exclut pas la possibilité, par exemple, d’une couverture sous la forme d’une verrière intégrale ou d’une couverture comprenant des verrières et des ouvertures.

S’agissant des nuisances sonores et visuelles alléguées, il ressort des plans annexés au règlement de copropriété (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) que :

— la cour de l’immeuble (aujourd’hui couverte) est situé en fond d’immeuble,

— à gauche de cette cour, se situe l’immeuble du [Adresse 6],

— à droite de cette cour, se situe l’immeuble du [Adresse 7],

— derrière cette cour, se situent les immeubles des [Adresse 8] et [Adresse 9].

Il ressort des photographies et des plans insérés dans le projet de l’architecte présenté à l’assemblée générale que :

— le projet ne modifie pas les données suivantes, par rapport à l’existant (sauf à ramener au centre le point de rencontre des deux pans inversés, actuellement de dimensions non égales) : la façade sur cour de l’immeuble du [Adresse 4] a vu, depuis les étages, sur la couverture du lot n° 3 et d’une partie du lot 2 qui prend la forme d’un V lorsqu’on la regarde depuis la façade sur cour de l’immeuble ; les quatre fenêtres du 1er étage de l’immeuble sont situées juste au-dessus du niveau le plus haut de la couverture, aux extrémités hautes de ses pans, qui, pour être inversés, descendent à un niveau plus bas ;

— deux fenêtres de toit ouvrantes, de dimensions 114/118 cm seraient insérées, sur la couverture, l’une, à plus d’un mètre de la fenêtre la plus à gauche du 1er étage et l’autre, à plus d’un mètre de la fenêtre la plus à droite du 1er étage,

— deux fenêtres de toit, l’une de dimensions 78/98 cm et l’autre de dimensions 114/118, seraient insérées en face, à proximité du mur de façade sans ouverture des immeubles voisins des [Adresse 8] et/ou [Adresse 9] ;

— les deux verrières fixes de dimensions 190/110 cm seraient insérées au centre de la couverture, en son point le plus bas.

Il ressort de la comparaison des plans précités du règlement de copropriété, des photographies insérées dans le projet de l’architecte présenté à l’assemblée générale et de la photographie produite par les époux [Z] en pièce n° 24, que la cour aujourd’hui couverte n’est pas enserrée et confinée puisque :

— le mur séparatif avec l’immeuble voisin du [Adresse 6] ne dépasse pas la hauteur de la couverture de la cour ; cet immeuble voisin dispose d’une cour ouverte ;

— une partie du mur séparatif avec l’immeuble voisin du [Adresse 7] ne dépasse pas la hauteur de la couverture et ouvre sur une cour couverte à même hauteur.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, en l’état des pièces produites, que la création des fenêtres précitées entraînera de façon certaine des nuisances sonores par la réalisation d’un phénomène de « caisse de résonnance ». Il ne démontre pas davantage que la création de ces fenêtres de toit, dont l’amplitude d’ouverture n’est pas démontrée mais dont l’implantation ne permet par définition pas à l’occupant de s’installer à proximité immédiate des ouvrants, entraînera de façon certaine la diffusion de bruits jusqu’aux étages, qui excéderaient les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires relève à juste titre l’augmentation significative, pour les lots des époux [Z], de la surface d’éclairage naturel induite par le projet, eu égard aux dimensions des fenêtres et verrières. Les affirmations des époux [Z] selon lesquelles les fenêtres et verrières seraient munies d’un verre « occultant » et l’amplitude d’ouverture des fenêtres serait faible ne sont étayées par aucune pièce.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne démontre par aucune pièce technique l’effet de « pollution lumineuse » qu’entraînerait, pour les appartements des étages, le projet de travaux, et le caractère anormal du trouble allégué.

Il ne peut davantage soutenir que les fenêtres et verrières porteraient en elles-mêmes atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce qu’elles offriraient des vues respectives sur l’intérieur des lots des époux [Z] et sur les étages, dès lors que le règlement de copropriété prévoit, pour le propriétaire du lot n° 3, la faculté de couvrir ou non la cour à jouissance privative. Ainsi, les copropriétaires ne peuvent se prévaloir d’un droit à ne pas voir les occupants du lot n° 3, lorsqu’ils s’installent à leurs fenêtres (à supposer qu’ils aient pour habitude de baisser leurs regards vers ce lot). En outre, la configuration des lieux et l’implantation des fenêtres et verrières en toiture ne permet pas de prendre pour acquis le fait que les occupants des lots n° 2 et 3 puissent directement voir les occupants des étages supérieurs lorsque ces derniers sont à leurs fenêtres.

En revanche, le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir que les époux [Z] n’ont présenté à l’assemblée générale aucune garantie relative au désamiantage des plaques en fibrociment de la couverture existante, dès lors que :

— ces garanties ne résultent pas du seul fait de s’engager à « faire réaliser les travaux dans le respect des règles de l’art et par des entreprises dûment expérimentées, justifiant de leur garantie civile, professionnelle et décennale »,

— le devis en date du 18 mars 2019, produit en cours d’instance, et relatif audit désamiantage, n’a pas été présenté à l’assemblée générale.

L’assemblée générale a donc légitimement pu refuser le projet, pour le motif tiré de la sécurité des copropriétaires, en l’absence de toute garantie donnée s’agissant du désamiantage des plaques en fibrociment de la couverture existante à déposer, étant précisé que le seul courrier de M. [Z] adressé au syndic le 1er décembre 2020 après la tenue de l’assemblée générale, qui demande d’acter au procès-verbal le fait que « lors de l’assemblée générale, il nous a été indiqué que le refus était motivé par le fait que les lots n° 3 et 2 ne verraient pas leur tantièmes modifiés à la suite de ces travaux » (pièce n° 7 des époux [Z]), s’il n’est pas dépourvu de toute force probante eu égard aux circonstances du litige, n’est corroboré par aucune autre pièce (notamment attestations d’autres copropriétaires présents à l’assemblée générale), de sorte qu’il est, à lui-seul, insuffisant pour démontrer que l’assemblée générale aurait refusé d’autoriser les travaux pour cet unique motif, étant par ailleurs précisé que l’accord de principe donné par un membre du conseil syndical préalablement à l’assemblée générale (courriels des 20 mai 2020 et 2 juin 2020 de Mme [N], pièces n° 20 et 20 bis des époux [Z]) n’atteste en rien de la teneur des débats de l’assemblée générale du 26 novembre 2020, seule compétente pour se prononcer sur la demande de travaux présentée.

Dès lors que cette garantie est produite dans le cadre de la présente instance par la production du devis n° 19-325 « IDF environnement » du 18 mars 2019 (pièce n° 14 des époux [Z]), que le syndicat des copropriétaires ne met pas en cause le sérieux de cette pièce ni n’allègue, pour le surplus, d’un dossier technique incomplet, l’autorisation judiciaire peut être accordée.

Dans ces conditions, les époux [Z] seront autorisés à procéder aux travaux de remplacement de la toiture couvrant le lot n° 3 et une partie du lot n° 2 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], à leurs frais, selon le projet établi par Mme [B] [C], architecte, le 25 novembre 2019, soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2020 :

— sous les mêmes conditions que celles contenues dans la résolution n° 21 de l’assemblée générale susvisée, à savoir : M. et Mme [Z] s’engagent à faire réaliser les travaux dans le respect du règlement de copropriété et des règles de l’art par des entreprises dûment expérimentées, justifiant de leur garantie civile professionnelle et décennale. M. et Mme [Z] présenteront, avant le démarrage des travaux, une attestation d’assurance dommages-ouvrage,

— et sous la condition préalable suivante : réalisation des travaux de désamiantage de la couverture actuelle en fibrociment selon devis n° 19-325 « IDF environnement » du 18 mars 2019.

2 – Sur les autres demandes des époux [Z]

Dès lors qu’il est fait droit à la demande principale des époux [Z], il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée « à titre subsidiaire » par les époux [Z] tendant à l’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 26 novembre 2019.

Par ailleurs, eu égard aux motifs précédemment adoptés et dès lors qu’il est jugé que l’assemblée générale a légitimement pu refuser le projet, en l’absence de toute garantie présentée lors de sa tenue, s’agissant du désamiantage des plaques en fibrociment de la couverture existante à déposer, il convient de débouter les époux [Z] de leur demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer « une somme de 1.000 € mensuels à titre de dommages et intérêts à parfaire à compter du 26 novembre 2020 et ce jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, soit à la somme de 48.000 euros, à parfaire », formée au motif que le rejet de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 26 novembre 2020 les a placés dans l’impossibilité de louer commercialement et « durablement la totalité des locaux ».

3 – Sur la demande reconventionnelle de remise en état initial sous astreinte du lot n° 14 formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] soutient que :

— l’état descriptif de division précise à propos du lot n° 14 que « le propriétaire de ce lot devra permettre le libre accès à toute personne chargée de relever, de vérifier ou réparer les branchements desservant l’immeuble, se trouvant ce lot » ; ce lot est, comme mentionné sur les plans annexés au règlement de copropriété, grevé d’une servitude de passage au profit du syndicat des copropriétaires et de ses préposés,

— le règlement de copropriété dispose par ailleurs que tout copropriétaire « ne devra rien faire qui puisse nuire à l’ordre, à la propreté, à la salubrité ou à la sécurité de l’immeuble » (pièce n° 1 p. 25).

— immédiatement après leur acquisition en 2019, les époux [Z] ont, sans autorisation de l’assemblée générale et en violation des dispositions précitées du règlement de copropriété, coffré les canalisations, branchements et réseaux communs se trouvant dans la cave, procédé à de nouveaux branchements à partir des canalisations communes, condamné les aérations communes des caves, procédé au percement du plancher haut de la cave (partie commune), comme cela ressort du procès-verbal de constat établi le 24 décembre 2019 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires).

En réponse aux arguments des époux [Z], il avance que :

— la copropriété n’est pas opposée à ce que les époux [Z] ferment à clef la porte d’accès de leur cave, pour autant qu’ils permettent un accès à ladite cave en lui en laissant la clé, ce que les époux [Z] ont accepté le 3 mars 2023,

— il ne résulte aucunement des termes du procès-verbal de constat, que les époux [Z] ont fait établir le 9 novembre 2022, que le cloisonnement installé par leurs soins serait « escamotable », outre qu’il résulte des clichés photographiques annexés audit constat, que des réseaux et branchement divers sont effectivement couverts par ledit cloisonnement,

— le moyen de nullité excipé par les époux [Z] tendant à voir déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires pour défaut d’habilitation du syndic est une exception de procédure qui a déjà été tranchée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 20 avril 2022, laquelle a autorité de chose jugée au principal en application de l’article 794 du code de procédure civile, étant au surplus estimé que cette demande relève en toute hypothèse de la compétence exclusive du juge de la mise en état et non du tribunal.

Les époux [Z] opposent que :

— la demande du syndicat des copropriétaires a été jugée recevable mais elle n’en est pas moins nulle pour défaut d’habilitation et, par voie de conséquence, infondée,

— ils contestent l’existence d’une servitude dans les conditions présentées par la copropriété, car cela reviendrait à rendre commun l’usage d’une partie privative et à la faire passer sous le régime des parties communes, lui faisant perdre son caractère privatif,

— le règlement de copropriété n’institue pas une servitude mais un droit d’accès aux seuls « branchements » communs, sans leur interdire de fermer leur porte à clé ou de coffrer les canalisations communes,

— ils ont remis, le 3 mars 2023, en cours de médiation, une clé de leur cave au syndic et au président du conseil syndical ; ils ont laissé accessibles les branchements communs et n’ont jamais obstrué les aérations des caves, comme cela ressort du procès-verbal établi le 9 novembre 2022,

— le coffrage réalisé est escamotable,

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01079 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTVJL

— la pose d’une cloison intérieure dans la cave n° 14 leur permet de pouvoir entreposer leurs outils et biens en toute sécurité, tout en laissant l’accès à toute personne extérieure.

***

Comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, la demande des époux [Z] tendant à voir déclarer nulle, « pour défaut d’habilitation conforme à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 », la demande reconventionnelle du syndicat du syndicat des copropriétaires visant à voir « déposer les coffrages installés devant les réseaux et canalisations de l’immeuble dans la cave correspondant au lot de copropriété n° 14 et à déposer l’ensemble des cloisons et coffrages obstruant les aérations communes des caves de l’immeuble », réitère l’exception de procédure tirée du défaut de pouvoir formée par les époux [Z] devant le juge de la mise en état. Elle se heurte ainsi, eu égard aux dispositions de l’article 794 du code de procédure civile, à l’autorité de la chose jugée qu’a, au principal, l’ordonnance du juge de la mise en état du 7 juillet 2022, rappelée dans l’exposé des motifs du présent jugement.

Si le tribunal relève que la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir condamner les époux [Z], sous astreinte, « plus généralement, à procéder à tous travaux nécessaires à la remise des lieux dans leur état initial », n’a pas été tranchée par l’ordonnance, le syndicat des copropriétaires souligne à juste titre qu’une telle demande relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état et non du tribunal.

Pour autant, cette demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires est insuffisamment déterminée et sera donc rejetée, pour ce motif.

Par ailleurs, le tribunal n’est pas saisi, aux termes du dispositif des conclusions des parties, de la question de l’existence ou non d’une servitude de passage grevant, au profit du syndicat des copropriétaires, le lot n° 14 des époux [Z], de sorte que les moyens des parties sont inopérants sur ce point, étant en tout état de cause rappelé qu’une servitude de passage est une servitude discontinue qui ne peut s’établir que par titre (article 691 du code civil) et non se déduire de la seule mention figurant sur un plan des caves annexé au règlement de copropriété.

Il est constant que l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété du 15 décembre 1969 modifié le 15 septembre 1970 (pièce n° 1 des époux [Z]) mentionne, en page 16 : « lot n° 14 : au sous-sol, une cave sans numéro au plan. Le propriétaire de ce lot devra permettre le libre accès à toute personne chargée de relever, vérifier ou réparer les branchements desservant l’immeuble, se trouvant dans ce lot ».

Le syndicat des copropriétaires ne se prévaut d’aucune disposition du règlement de copropriété qui interdirait aux copropriétaires de coffrer les canalisations communes traversant leurs lots.

Les époux [Z] font donc à juste titre valoir que le règlement de copropriété leur impose seulement de laisser accès aux « branchements » des canalisations et réseaux se trouvant dans leur lot, sans leur interdire de coffrer lesdites canalisations.

Le procès-verbal d’huissier de justice dressé le 24 décembre 2019, à la demande du syndicat des copropriétaires, correspondant à la pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires, ne figure pas au dossier de plaidoirie déposé par le syndicat des copropriétaires.

En tout état de cause, il ressort du procès-verbal d’huissier de justice dressé postérieurement, le 9 novembre 2022, à la demande de M. [Z] (pièce n° 23 des époux [Z]) que « les canalisations et évacuations de l’immeuble » sont « parfaitement visibles et accessibles » :

— sur le côté gauche du local, à l’extrémité droite du mur, « l’ouverture d’un passage de type collecteur ouvrant en sous-sol » est « parfaitement dégagée » et « libre de tout encombrement »,

— l’intégralité de la « canalisation d’alimentation générale de l’immeuble demeure visible au contour de la pièce en partie supérieure des murs, à partir du mur gauche jusqu’à son point de sortie dans le couloir, en imposte de la porte de la cave » ; cette « canalisation est sur toute sa longueur parfaitement dégagée et accessible »,

— « au bas du mur face en direction du collecteur et en provenance de la partie centrale de l’immeuble, la canalisation d’évacuation est protégée par un coffrage de façade en BA 13 » ; « cet encoffrement est dépourvu de face supérieure ou couvercle ou de tout dispositif de nature à l’obturer » ; cette « canalisation demeure en tous points visible et parfaitement accessible » ;

— « les installations de fibre optique de l’immeuble sont présentes et en parfait état » ; ces installations ont « fait l’objet d’une protection par mise en place d’un coffrage latéral sans façade » ; elles « demeurent parfaitement accessibles » ;

Par ailleurs, ce procès-verbal ne constate aucune obturation des aérations communes puisqu’il mentionne que : « sur le côté gauche du local, le soupirail ouvrant sur la [Adresse 10] apparait parfaitement libre de toute obturation » ; « à son extrémité haute, le puits de ce soupirail est éclairé par la lumière du jour en provenance de la [Adresse 10] et une aération naturelle y est parfaitement perceptible ».

Les photographies annexées audit procès-verbal ne démontrent pas que les branchements des réseaux et canalisations seraient coffrés et inaccessibles.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, a minima, l’actualité d’un défaut d’accès aux branchements des réseaux et canalisations de l’immeuble situés dans la cave n° 14 des époux [Z] ni ne rapporte la preuve d’une obturation des aérations communes des caves de l’immeuble situées dans ce même lot.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes visant à voir condamner, in solidum et sous astreinte, les époux [Z] à « déposer les coffrages installés devant les réseaux et canalisations de l’immeuble dans la cave correspondant au lot de copropriété n° 14 et à déposer l’ensemble des cloisons et coffrages obstruant les aérations communes des caves de l’immeuble ».

4 – Sur les demandes accessoires

Les époux [Z], dont les prétentions sont déclarées partiellement bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie DOUCHEVSKY, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux époux [Z] la somme globale de 3.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux [Z] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Autorise Mme [G] [T] épouse [Z] et M. [J] [Z] à procéder aux travaux de remplacement de la toiture couvrant le lot n° 3 et une partie du lot n° 2 de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], à leurs frais, selon le projet établi par Mme [B] [C], architecte, le 25 novembre 2019, soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 novembre 2020 :

— sous les mêmes conditions que celles contenues dans la résolution 21 de l’assemblée générale susvisée, à savoir : M. et Mme [Z] s’engagent à faire réaliser les travaux dans le respect du règlement de copropriété et des règles de l’art par des entreprises dûment expérimentées, justifiant de leur garantie civile professionnelle et décennale. M. et Mme [Z] présenteront avant le démarrage des travaux une attestation d’assurance dommage ouvrage,

— et sous la condition préalable suivante : réalisation des travaux de désamiantage de la couverture actuelle en fibrociment selon devis n° 19-325 « IDF environnement » du 18 mars 2019,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la demande formée « à titre subsidiaire » par Mme [G] [T] épouse [Z] et M. [J] [Z] tendant à l’annulation de la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 26 novembre 2019,

Décision du 19 Mars 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/01079 – N° Portalis 352J-W-B7F-CTVJL

Déboute Mme [G] [T] épouse [Z] et M. [J] [Z] de leur demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] à leur payer « une somme de 1.000 € mensuels à titre de dommages et intérêts à parfaire à compter du 26 novembre 2020 et ce jusqu’au prononcé de la décision à intervenir, soit à la somme de 48.000 euros, à parfaire »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de ses demandes visant à voir condamner, in solidum et sous astreinte, Mme [G] [T] épouse [Z] et M. [J] [Z] à « déposer les coffrages installés devant les réseaux et canalisations de l’immeuble dans la cave correspondant au lot de copropriété n° 14 et à déposer l’ensemble des cloisons et coffrages obstruant les aérations communes des caves de l’immeuble »,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de sa demande visant à voir condamner, in solidum et sous astreinte, Mme [G] [T] épouse [Z] et M. [J] [Z], « plus généralement, à procéder à tous travaux nécessaires à la remise des lieux dans leur état initial »,

Dispense Mme [G] [T] épouse [Z] et M. [J] [Z] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie DOUCHEVSKY, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] à payer à Mme [G] [T] épouse [Z] et M. [J] [Z] la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [G] [T] épouse [Z] et M. [J] [Z] du surplus de leur demande formée au des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

La Greffière Le Président