TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

N° RG 24/03685 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7TZ

Jugement du 12 Décembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/

[J] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à ARCHIPEL HABITAT

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Décembre 2024 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 17 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par madame [G], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [M]

SEA 35

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 2016, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 242,43 €. Un dépôt de garantie de 242 € a été versé par le locataire au bailleur lors de la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 14 septembre 2016.

Par acte d’huissier de justice du 20 octobre 2021, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait délivrer à Monsieur [J] [M] un commandement de payer la somme principale de 403,99 € au titre de l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Par courrier reçu par ARCHIPEL HABITAT le 8 décembre 2021, Monsieur [M] a donné congé du logement avec effet au 8 janvier 2022.

Un état des lieux de sortie du logement a été effectué contradictoirement le 25 janvier 2022.

Un constat de carence de la tentative de conciliation a été dressé par Monsieur [U], conciliateur de justice, le 19 avril 2024.

Par requête du 29 avril 2024 et citation du 22 août 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner Monsieur [J] [M] au paiement des sommes suivantes :

983,38 €, correspondant à 858,71 € au titre de l’arriéré locatif, 301,05 € au titre des réparations locatives, 65,62 € au titre du commandement de payer, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 242 €,

50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 17 octobre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu ses demandes.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré conformément à l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [J] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la dette locative

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 avril 2024, Monsieur [J] [M] était redevable à son égard de la somme de 858,71 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [J] [M], qui n’a pas comparu, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur les réparations locatives

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, l’état des lieux dressé le 14 septembre 2016, lors de l’entrée de Monsieur [J] [M] dans les lieux fait état d’un logement alors globalement en bon état, présentant toutefois quelques usures.

L’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 25 janvier 2022 fait état, notamment, des désordres suivants :

Le logement est globalement poussiéreux,Dans le séjour : une douille est manquante.

Deux clés de la porte de la boîte aux lettres et une clé de la porte d’accès à l’immeuble n’ont pas été restituées par le locataire.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes pour une somme totale de 4.463,98 € dont 223,95 € qu’il estime à la charge du locataire :

Une facture de 285,90 € émanant de l’association ASFAD relative au nettoyage du logement,Une facture de 534,23 € émanant de la société BEVI relative à la vérification de l’installation électrique et au remplacement de plusieurs douilles,Une facture de 1 450,14 € émanant de la société ATR relative à la réfection des sols de l’appartement,Une facture de 513,89 € émanant de la société BMS relative au remplacement du meuble sous évier et du robinet gaz,Une facture de 2 712,13 € émanant de la société ATR relative à la réfection des papiers peints et peintures de l’appartement.

S’agissant de la somme de 77,10 €, réclamée par le bailleur au titre du remplacement des clés non restituées, l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 25 janvier 2022 mentionne que seules cinq clés sur huit ont été restituées par le locataire. Cette somme sera donc mise à sa charge.

Le bailleur entend mettre à la charge du locataire la fourniture d’une douille pour la somme de 7,51 €. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé le 14 septembre 2016 qu’une douille était déjà manquante dans le séjour. Cette somme ne saurait donc être mise à la charge du locataire.

En revanche, la somme de 216,44 € réclamée par le bailleur au titre du nettoyage du logement sera laissée à la charge du locataire puisqu’il lui appartient de rendre le logement dans un bon état de propreté et que le logement a été décrit comme poussiéreux aux termes de l’entrée des lieux contradictoire de sortie.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner Monsieur [J] [M] à verser à ARCHIPEL HABITAT la somme totale de 293,54 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Sur la somme totale due par Monsieur [J] [M]

Monsieur [J] [M] est donc redevable envers son ancien bailleur ARCHIPEL HABITAT de la somme de 858,71 € au titre de l’arriéré locatif et de celle de 293,54 € au titre des réparations locatives. Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 1.152,25 € (= 858,71 € + 293,54 €).

Il convient de déduire de cette somme celle de 242 € correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire lors de la conclusion du bail.

Monsieur [J] [M] sera donc condamné à verser la somme de 910,25 € (= 1 152,25 € – 242 €) à ARCHIPEL HABITAT au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, déduction faite du montant du dépôt de garantie, suite à son départ du logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [M] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 910,25 € (neuf cent dix euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DEBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [M] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 octobre 2021 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,