TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sarah GARCIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Joseph PANGALLO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06774 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOGJ

N° MINUTE :

1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2026

DEMANDERESSE

Madame [B] [X] [A], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph PANGALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0281

DÉFENDERESSE

Madame [N] [C] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2026 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 25 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06774 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOGJ

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 17 juin 2021, Mme [B] [X] [A] a donné à bail à Mme [N] [C] [W] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3] [Adresse 4], pour une durée de trois ans renouvelable, en contrepartie d’un loyer actuel de 897, 84 € outre 60 € de charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 19 mars 2025, un congé pour vendre a été signifié à Mme [N] [C] [W] en vue du 30 juin 2025.

Mme [N] [C] [W] s’est néanmoins maintenue dans les lieux au-delà de la date fixé.

Par ailleurs, les échéances de loyer et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer a été délivré le même 19 mars 2025 à Mme [N] [C] [W] pour paiement d’une somme en principal de 2738, 18 € sous un délai de deux mois.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Mme [B] [X] [A] a assigné Mme [N] [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris

Dan ses conclusions, Mme [B] [X] [A] demande au visa de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 de :

— juger Mme [B] [X] [A] recevable en ses demandes,

— juger Mme [N] [C] [W] sans droit ni titre par l’effet du congé et subsidiairement juger acquise la clause résolutoire,

— voir ordonner l’expulsion sans délai de Mme [N] [C] [W] ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— voir condamner Mme [N] [C] [W] au paiement de la somme d’arriérés de 2838, 76 € au 22 janvier 2026, échéance de janvier incluse,

— voir condamner Mme [N] [C] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer normalement exigible en cas d’occupation régulière des locaux à compter du 1er février 2026 jusqu’à libération effective des lieux

— débouter Mme [N] [C] [W] de ses demandes,

— voir condamner le défendeur au paiement d’une indemnité de 1600 € de frais irrépétibles, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A titre infiniment subsidiaire,

— ordonner le renvoi de l’affaire à une audience dont date à fixer.

L’assignation a été dénpncé à M.[L] de [Localité 1] le 22 juin 2025.

A l’audience du 23 janvier 2026, le conseil de Mme [B] [X] [A] a réitéré ses demandes et s’est opposé à des délais pour quitter les lieux, le loyer courant n’ayant pas été repris.

Le conseil de Mme [N] [C] [W] a réitéré ses écritures et indique que le dernier loyer avait été payé en plusieurs fois. Elle a proposé un échéancier de 80€ par mois en plus du loyer.

Subsidiairement, affirmant avoir perdu son emploi, elle demande un délai de 8 mois pour quitter les lieux, ayant fait une demande de relogement.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande d’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir

Mme [N] [C] [W] fait valoir que l’assignation a été délivrée le 4 juin 2025, soit alors même que le congé pour vendre ait emporté ses effets , prévus le 30 juin 2025, et que le bailleur ait donc intérêt pour agir.

Cependant, l’assignation délivrée le 4 juin 2025 concernait uniquement l’acquisition de la clause résolutoire, pour le coup acquise dès le 20 mai 2025, soit avant l’assignation, entrainant donc intérêt à agir pour la bailleresse. Seules les conclusions notifiée en vue de l’audience du 23 janvier 2026, bien après la date d’effet du congé, ont mentionné additionnellement le moyen tiré de l’aboutissement du congé pour vendre.

En tout état de cause, les conditions de recevabilité sont appréciés au jour où le juge statue, qui plus est de la procédure orale, dans le cadre de laquelle l’intérêt pour agir du fait du congé était bien né et actuel lors de l’audience.

La demande d’irrecevabilité sera donc rejetée.

II. Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 19 mars 2025 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en sa demande, l’assignation du 4 juin 2025 ayant de plus été communiquée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience.

III. Sur la demande de constat de l’effet du congé :

Sur le congé

Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989,

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [B] [X] [A] a fait délivrer à sa locataire en date du 19 mars 2025 un congé pour vendre à effet du 30 juin 2025 conformément à l’article précité.

Toutefois, il n’est versé aucune pièce justifiant du bien fondé du motif de congé pour vendre, alors même que selon l’article précité, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Au vu de cette carence emportant contestation sérieuse, la suspicion de l’absence de projet de vente étant renforcée par le fait que le bailleur a couplé sa demande de congé d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, il est donc impossible au juge des référés de constater l’évidence du bien fondé du congé puisque son motif doit être vérifié au vu d’éléments sérieux et légitime, ce qui ressort des compétences du juge du fond qui seul peut prononcer la validité du congé.

Il sera renvoyé au juge du fond pour ce faire à l’initiative de la partie la plus diligente.

Sur la demande subsidiaire de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Un commandement de payer a été délivré le 19 mars 2025 à Mme [N] [C] [W] pour paiement d’une somme en principal de 2738, 18 € sous un délai de deux mois, non honorée dans les délais,

Il en résulte que la clause résolutoire a emporté ses effets dès le 20 mai 2025.

Dès lors, le maintien dans les lieux de la locataire après cette date constitue un trouble manifestement ilicite passible du juge des référés aux termes de l’article 835 du code civil.

Toutefois, compte tenu de la dette locative et de l’apurement possible par la locataire , qui avait payé son loyer courant en plusiurs fractions, dont une absenet du décompte, à la date à l’audience, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par Mme [N] [C] [W] de l’échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Toutefois, en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant dans un délai de 15 jours après mise en demeure restée sans effet, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [N] [C] [W] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par Mme [N] [C] [W], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 20 mai 2025, jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé avec en sus les charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner Mme [N] [C] [W] au paiement de celle-ci à titre provisionnel à Mme [B] [X] [A].

V. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience et en délibéré, que Mme [N] [C] [W] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 2838, 76 – 50 € = 2788, 76 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date de l’audience, échéance de janvier 2026 incluse.

Il convient en conséquence, sous cette réserve, de condamner Mme [N] [C] [W] au paiement à titre provisionnel de cette somme de 2788, 76 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2025 pour la somme de 2738, 18 €.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant et compte tenu des intérêts et frais qui s’y ajoutent, la dette sera apurée par 36 mensualités de

80 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde éventuel, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

VI. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [N] [C] [W] aux dépens incluant comprenant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [N] [C] [W] à payer à Mme [B] [X] [A] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe:

REJETTE la demande d’irrecevabilité pour défaut d’intérêt à agir,

DECLARE recevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire de Mme [B] [X] [A]

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat du congé, le motif devant être vérifié,

RENVOIE les parties au fond pour ce faire,

Toutefois,

CONSTATE à compter du 20 mai 2025, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 17 juin 2021 courant entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4],

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [N] [C] [W] à payer à Mme [B] [X] [A] la somme provisionnelle de 2788, 76 € au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date de l’audience, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 mars 2025 pour la somme de 2738, 18 €, et à compter de l’assignation pour le surplus.

AUTORISE Mme [N] [C] [W] à s’acquitter de la dette locative ainsi que des intérêts et frais par 36 mensualités de 80 euros, payables en plus du loyer courant au plus tard le 5 du mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [N] [C] [W] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

ORDONNE en ce cas l’expulsion de Mme [N] [C] [W] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, Mme [B] [X] [A] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT en ce cas que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE, en ce cas, Mme [N] [C] [W] à payer à Mme [B] [X] [A] à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date du 20 mai 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

DEBOUTE Mme [B] [X] [A] du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE Mme [N] [C] [W] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Mme [N] [C] [W] à payer à Mme [B] [X] [A] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT