MINUTE N° : 25/01038

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/01281

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

ET :

[I] [T]

Débats à l’audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître LEMONNIER

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

TOURS, représentée par Maître LEMONNIER, de la SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [I] [T]

né le 02 Août 2003 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SARL GUTEFLU a donné à bail à Monsieur [I] [T] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1] par contrat du 30 novembre 2023, pour un loyer mensuel payable d’avance et révisable de 465 € et 20 € de provision sur charges.

A la suite de divers incidents de paiements, la SARL GUTEFLU a fait jouer l’engagement de la caution, conformément au contrat de cautionnement VISALE n°A10318902839 conclu initialement entre les deux parties le 22 novembre 2023.

Agissant en subrogation des droits du bailleur, et invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier le 29 mai 2024, à Monsieur [I] [T], un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, demeuré infructueux,

Arguant du défaut de régularisation des impayés dans le délai d’acquisition de la clause résolutoire, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi fait assigner Monsieur [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, aux fins de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement, de prononcer de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts et griefs du preneur ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [T], devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique

condamner Monsieur [I] [T] à lui payer la somme de 6 790 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 mai 2024 sur la somme de 1 940 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant contractuel du loyer augmenté des charges sous réserve que ces paiements soient justifiés par une quittance subrogative ;

le condamner au paiement de la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et de tous les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 septembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 9 700 €,

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé en l’étude, Monsieur [I] [T] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations à défaut pour Monsieur [I] [T] d’avoir donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et expulsion

Des demandes de la SASUACTION LOGEMENT SERVICES

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5]-et-[Localité 6] par voie électronique le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’acte signé le 1er décembre 2023 prévoit un cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE conformément aux dispositions de la convention Etat/UESL-Action Logement quinquennale 2015-2019 du 2 décembre 2014 et de la convention Etat/UESL du 24 décembre 2015, dont la société ACTION LOGEMENT SERVICES est chargée de la gestion opérationnelle.

Le contrat de cautionnement stipule notamment, dans son article 8.1, que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie son action en raison d’une défaillance du locataire dans le règlement au bailleur des loyers et charges exigibles pour les mois de janvier 2024 à août 2025, soit un montant total de 9 700 € et produit les quittances

Elle produit des quittances subrogatives au titre de laquelle le bailleur l’a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

L’action est donc recevable.

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties le 30 novembre 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice du 29 mai 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 940 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de même que les dispositions de l’article 6 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 30 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 30 novembre 2023, le commandement de payer délivré le 29 mai 2024, le décompte de la créance au 9 septembre 2025 portant sur la somme de 9 700 € en principal, loyer d’août 2025 inclus ainsi que les créances subrogatives afférentes.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

En conséquence, Monsieur [I] [T] sera condamné au paiement de cette somme de 9 700 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 9 septembre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [T], absent à l’audience et à défaut de diagnostic social et financier, n’a pu justifier de sa situation.

Par conséquent, il convient de constater la résiliation du bail à compter du 30 juillet 2024 et d’ordonner son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [I] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision sera exécutoire de droit à titre provisoire, étant une décision de première instance.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du code de procédure civile. La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES sera donc déboutée de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [I] [T], comprenant notamment le coût du commandement de payer,

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

Déclare recevable et bien fondée l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SARL GUTEFLU, à l’encontre de Monsieur [I] [T] ;

Constate la résiliation du bail à la date du 30 juillet 2024 par acquisition de la clause résolutoire ;

Dit que Monsieur [I] [T] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [I] [T] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, pour Monsieur [I] [T], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [I] [T] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [I] [T] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la SARL GUTEFLU, la somme de 9 700 € (NEUF MILLE SEPT CENT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 9 septembre 2025 ;

Condamne Monsieur [I] [T] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution subrogée dans les droits de la SARL GUTEFLU, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, révisables selon les dispositions contractuelles, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Déboute la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [I] [T] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,