TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

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Première Chambre Civile

MINUTE n° 24/677

N° RG 24/00523

N° Portalis DB2G-W-B7I-I5MU

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 novembre 2024

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [C] [E]

demeurant [Adresse 4]

Madame [S] [K] épouse [E]

demeurant [Adresse 4]

S.A.R.L. VO IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Madame [H] [Y]

demeurant [Adresse 7]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

Le Tribunal composé de Ziad El Idrissi, Premier Vice-Président au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas Sint, Greffier

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 18 octobre 2024, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant mandat exclusif de vente du 15 février 2024, M. [C] [E] et Mme [S] [K] épouse [E] (ci-après les époux [E]) ont confié à la Sarl Vo Immo, agence immobilière, la vente de maison d’habitation, située [Adresse 2] à [Localité 6].

Suivant compromis de vente en date du 14 avril 2024, les époux [E] ont vendu à Mme [H] [V] [G] cette maison, moyennant un prix de 172.000 euros, en sus des frais d’acte et d’agence, soit la somme totale de 193.000 euros.

Par assignation signifiée le 20 août 2024, les époux [E] et la Sarl Vo Immo ont attrait Mme [H] [V] [G] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de voir :

— constater le défaut d’accomplissement de la condition suspensive d’obtention du crédit du fait de Mme [H] [V] [G],

— constater la faute de Mme [H] [V] [G] dans l’exécution du compromis de vente,

— condamner Mme[H] [V] [G] à verser aux époux [E] la somme de 18.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 et à défaut à compter de la décision à intervenir, au titre de la clause pénale,

— condamner Mme [H] [V] [G] à verser à la Sarl Vo Immo la somme de 8.000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024 et à défaut à compter de la décision à intervenir, au titre du préjudice subi,

— condamner Mme [H] [V] [G] à verser aux époux [E] la somme de 2.500 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [H] [V] [G] à verser à la Sarl Vo Immo la somme de 2.500 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [H] [V] [G] aux entiers frais et dépens.

À l’appui de leur demande, les époux [E] et la Sarl Vo Immo font valoir pour l’essentiel :

— que Mme [H] [V] [G] s’est engagée à financer l’acquisition du bien par un emprunt bancaire d’un montant de 177.000 euros auprès de la banque Crédit Agricole ;

— qu’une condition suspensive d’obtention de financement bancaire a été insérée au compromis de vente ;

— que Mme [H] [V] [G] s’est également engagée à justifier auprès des vendeurs et de la Sarl Vo Immo du dépôt de sa demande dans un délai de quinze jours à compter de la signature du compromis de vente ;

— que Mme [H] [V] [G] n’a cependant jamais justifié du dépôt d’une demande de prêt ;

— que par courrier du 13 juin 2024 retourné avec la mention “pli avisé et non réclamé”, Mme [H] [V] [G] a été mise en demeure de justifier de l’obtention d’une offre de prêt ou d’un refus dans un délai de 8 jours ;

— que Mme [H] [V] [G] n’a jamais transmis les documents nécessaires à l’obtention d’un prêt, de sorte qu’elle a fait obstacle à la condition suspensive, laquelle doit être réputée accomplie au visa de l’article 1304-3 du code civil ;

— que la réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 21 juin 2024;

— que Mme [H] [V] [G] ne donne cependant plus signe de vie, rendant impossible toute réitération de l’acte ;

— que les époux [E] sont ainsi fondés à mettre en œuvre la clause pénale insérée au compromis de vente ;

— que l’échec de la vente cause un préjudice à la Sarl Vo Immo, constitué des honoraires qu’elle n’a pas pu percevoir.

Bien que régulièrement assignée, Mme [H] [V] [G] n’a pas constitué avocat. La cause étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2024..

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse de pièces communiquées par les demandeurs.

Sur la mise en oeuvre de la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1231-5 alinéa 1er du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l’espèce, il est justifié par la production du compromis de vente du 14 avril 2024 que Mme [H] [V] [G] s’est engagée à acquérir l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] auprès des époux [E], sous condition suspensive d’obtenir un financement bancaire auprès de la banque Crédit Agricole, la vente devant être réitéré le 21 juin 2024.

Le compromis de vente stipule en sa section intitulée “condition du financement” : “(…) La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts dans les conditions ci-après arrêtées.

L’acquéreur s’engage à déposer, dans les plus brefs délais, un dossier complet de demande de prêt répondant aux caractéristiques ci-avant définies auprès de Crédit Agricole. Il s’engage à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 15 jours à compter du dépôt de la demande (…)”

Il est également stipulé dans la section intitulée “non-réalisation de la condition” : “(…) Si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée, sans préjudice de l’attribution de dommages et inétrêts. L’acquéreur devra, par ailleurs, indemniser l’agence du préjudice cause, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes.”

Enfin, il est stipulé sous le paragraphe intitulé “Réitération par acte authentique” : “Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 21 juin 2024 par [D] [O], notaire à [Localité 9], que les parties choisissent à cet effet d’un commun accord. (…) A défaut de s’être exécuté dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de dix-huit mille euros (…)”

Nonobstant la mise en demeure du 13 juin 2024 que les époux [E] lui ont adressée, Mme [H] [V] [G], n’a pas justifié avoir satisfait à son obligation de déposer une demande de prêt auprès de la banque Crédit Agricole.

De plus, il convient de relever qu’à la demande du notaire désigné pour la réitération de la vente, la banque Crédit Agricole indiquait, par courriel du 11 juin 2024, être toujours en attente des documents pour démarrer le dossier, ce qui laisse supposer que Mme [H] [V] [G] n’a pas accompli toutes les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt devant financer l’acquisition du bien immobilier.

Il y a donc lieu de considérer la condition suspensive d’obtention d’un prêt réputée réalisée, du fait de la négligence de Mme [H] [V] [G], qui n’a justifié d’aucune démarche en ce sens.

Mme [H] [V] [G] ne justifiant ainsi d’aucun obstacle à la réitération de la vente par acte authentique, qui devait intervenir avant le 21 juin 2024, les époux [E] sont dès lors bien fondés à se prévaloir de l’application de la clause pénale contenue dans le compromis de vente.

Il convient de relever que la somme réclamée de 18.000 euros représente environ 10% du montant de la vente, pourcentage qui est usuel en matière de vente immobilière et qui n’est pas en lui-même excessif.

Il s’ensuit que la demande des époux [E] est justifiée et qu’il y a lieu d’y faire droit en condamnant Mme [H] [V] [G] à leur payer une indemnité de 18.000 euros, en application de la clause pénale stipulée à la promesse de vente, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande en paiement de la Sarl Vo Immo

Aux termes de l’article 1240 du code civile, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le compromis de vente prévoyait des honoraires d’un montant de 8.00 euros pour la Sarl Vo Immo, agence immobilière, conformément au mandat exclusif de vente que celle-ci a conclu le 15 février 2024 avec Mme [H] [V] [G].

La Sarl Vo Immo invoque une faute délictuelle de Mme [H] [V] [G] à raison du manquement fautif de celle-ci dans l’exécution du compromis de vente et réclame le montant de 8.000 euros en réparation de son préjudice.

Il ressort des développements qui précèdent une négligence fautive de Mme [H] [V] [G] dans l’exécution du compromis de vente du 15 avril 2024, qui n’a pas été réitéré par acte authentique.

Or, aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu’à des dommages-intérêts en cas d’échec de l’opération du fait du candidat acquéreur.

Toutefois, en raison de l’aléa de l’effectivité de la vente né de la condition suspensive, le préjudice subi par la Sarl Vo Immo résultant des manquements de Mme [H] [V] [G] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir tout ou partie de sa rémunération à la suite de la réitération de la vente, et non en l’indemnisation de la totalité de son préjudice financier.

Au regard des éléments du dossier, le préjudice de la Sarl Vo Immo sera fixé à la somme de 4.000 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [H] [V] [G] à payer à la Sarl Vo Immo cette somme de 4.000 euros en réparation de son préjucie, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 et 700 du code de procédure civile, Mme [H] [V] [G], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 500 euros aux époux [E] et d’une indemnité de 500 euros à la Sarl Vo Immo au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [H] [V] [G] à payer à M. [C] [E] et Mme [S] [K] épouse [E], la somme de 18.000,00 € (DIX-HUIT MILLE EUROS), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente conclu entre les parties 14 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [H] [V] [G] à payer à la Sarl Vo Immo la somme de 4.000,00 € (QUATRE MILLE EUROS) en réparation de son préjudice, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [H] [V] [G] à payer à M. [C] [E] et Mme [S] [K] épouse [E] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [H] [V] [G] à payer à la Sarl Vo Immo la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [H] [V] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,