TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [H]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04870 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3SG

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 avril 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet [V] et ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [H]

domicilié ENTREPRISE JUST [Localité 2] – [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne COTTY, Première vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 avril 2026 par Anne COTTY, Première vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04870 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3SG

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [H] est propriétaire des lots n°13 et 42 dans l’immeuble sis [Adresse 4], inscrit au cadastre en section AF n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet [V] et Associés, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Monsieur [G] [H] par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5 038,34 euros au titre des charges de copropriété, arrêtée au 1er juillet 2025 (de la 3ème échéance budget 2021 à la 3ème échéance budget 2025 et appels travaux inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

—  660,96 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1065,

—  1 500 euros de dommages et intérêts,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et la capitalisation des intérêts.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir, qu’après un premier jugement de condamnation du 14 juin 2021, dont l’appel a été radié le 16 novembre 2022, les appels de charges n’ont, de nouveau, pas été réglés depuis le 1er juillet 2021, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 3 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique toutefois que la dette est en augmentation.

Bien que régulièrement assigné à étude de commissaire de justice, Monsieur [G] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, le demandeur a été avisé de la mise en délibéré de l’affaire au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble en cause établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [G] [H] concernant les lots 13 et 42 indiquant la répartition des tantièmes (3/1016 et 6/1016),

— le précédent jugement du 14 juin 2021 de condamnation avec le décompte d’exécution y afférant ayant imputé les paiements intervenus entre le 1er janvier 2017 et le 1er avril 2021,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2025, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— L’historique de compte au 1er juillet 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 699,30 euros (en ce inclus 660,96 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 décembre 2020, 24 novembre 2021, 23 novembre 2023 et 12 février 2025 comportant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et votant les budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024, 2025 et 2026 ainsi que les montants du fonds de travaux ALUR fixé à 5% du budget prévisionnel annuel,

— une attestation de non recours concernant le procès-verbal relatif à l’Assemblée générale du 12 février 2025 susvisé,

— la mise en demeure du 26 février 2024 de payer la somme de 7 226,73 euros adressée à Monsieur [G] [H] par lettre recommandée avec avis de réception (pli non fourni),

— le contrat de syndic.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme de totale de 660,96 euros se décomposant comme suit :

—  84 euros pour l’envoi de deux mises en demeure en date du 17 novembre 2022 et 26 février 2024,

—  180 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,

—  162,37 euros pour l’envoi d’un commandement de payer en date du 14 mars 2023,

—  120,93 euros pour l’envoi de deux relances en date du 16 décembre 2022 et 25 février 2025,

—  113,66 euros pour l’envoi de lettres avec accusés de réception pour « incivilités locataires ».

En application de l’article 10-1 susvisé, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 54 euros au titre des dernier avis avant poursuite, le coût d’un acte annuel étant seul retenu, celle de 180 euros au titre des frais de remise à l’huissier portés indûment au débit du compte comme étant excessifs en ce qu’ils ne sont pas nécessaires au recouvrement de la dette et l’augmentent artificiellement et celle de 108 euros au titre de la LRAR pour incivilités locataire dont il n’est pas justifié.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [G] [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 357,30 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2025 incluant l’appel provisionnel du troisième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [G] [H] présente, de manière récurrente depuis le mois de juillet 2017, des impayés de charges de copropriété et de travaux ayant justifié une première condamnation au paiement de celles-ci par jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 14 juin 2021. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Dès lors, compte tenu de la durée de ces manquements et du montant de la dette, Monsieur [G] [H] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires le somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au légal à compter de la présente décision.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier qui en l’espèce résulte de l’assignation du 1er septembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le coût du commandement de payer du 14 mars 2023 s’imputera sur les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant après débats en audience publique, et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet [V] et Associés :

— la somme de 5 357,30 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété, des travaux impayés et frais, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2025 incluant l’appel provisionnel du troisième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er septembre 2025 ;

— la somme de 500 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 1er septembre 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet [V] et Associés, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,