Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s2, 16 décembre 2025, n° 24/09695

TJ Strasbourg 16 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire ne contestait pas le principe ni le montant de la dette locative, justifiant ainsi la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Dégradations locatives
La cour a relevé que le locataire avait accepté les frais de remise en état sans réserve, ce qui justifie la demande de paiement des réparations locatives.
Accepté
Succombance du défendeur
La cour a jugé que le locataire, n'ayant pas comparu, devait supporter les dépens de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s2, 16 déc. 2025, n° 24/09695
Numéro(s) :	24/09695
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBEL

Texte intégral

N° RG 24/09695 – N° Portalis DB2E-W-B7I-ND4F

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S2

N° RG 24/09695 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-ND4F

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M. [Y] [T]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 DECEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

PARTIE REQUISE :

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le décision serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 16 Décembre 2025.

JUGEMENT:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 12 octobre 2022 à effet du 13 octobre 2022, OPHEA, a donné en location à Monsieur [Y] [T] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer de 294.00 euros outre 58.34 euros au titre des provisions sur charges, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Un dépôt de garantie a été fixé à la somme de 294.00 euros.

Par lettre recommandée du 17 août 2023 avec accusé réception signé le 24 août 2024, OPHEA a notifié à Monsieur [Y] [T] un congé pour le 30 novembre 2023 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 991.24 euros, échéance de juillet 2023 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 18 septembre 2024, OPHEA a fait citer Monsieur [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir notamment constater la régularité du congé délivré, la déchéance au maintien dans les lieux ainsi que la condamnation du défendeur au paiement des arriérés locatifs et indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à OPHEA de signifier par exploit de commissaire de justice les conclusions modifiant ses demandes suite au départ des lieux de Monsieur [Y] [T] le 9 janvier 2025.

A l’audience du 24 octobre 2025, OPHEA, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions notifiées par exploit de commissaire de justice le 10 juillet 2025 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— Condamner Monsieur [Y] [T] à lui payer la somme de 4869.34 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

— Condamner Monsieur [Y] [T] à lui payer la somme de 800.30 euros (1095.10-294.80) euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [Y] [T] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le

— Condamner Monsieur [Y] [T] à lui payer la somme de 735.31 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Y] [T] aux dépens, ainsi qu’à l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir et ne particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

OPHEA fait valoir qu’en dépit des obligations légales de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [Y] [T] a cessé de régler les loyers et les charges depuis le 9 janvier 2024. OPHEA précise qu’à la date d’effet du congé, soit le 30 novembre 2023, Monsieur [Y] [T] restait redevable de la somme de 1401.96 euros puis à compter du 1er décembre 2023 d’une indemnité jusqu’à la date de l’état des lieux de sortie soit le 9 janvier 2025 si bien que la dette locative s’élève à cette date à la somme de 4869.34 euros, déduction faite d’une régularisation des charges pour la période du 1er janvier 2024 au 9 janvier 2025 d’un montant de 50.53 euros.

OPHEA soutient que l’état des lieux de sortie, par comparaison à celui d’entrée, fait état de dégradations locatives dont les réparations s’élèvent à la somme de 1095.10 euros, qui tient compte du protocole régional relative à la grille de vétusté et des frais de nettoyage et de désencombrement du logement. OPHEA sollicite ainsi, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1231-1, 1103 et 1104 du code civil, de la jurisprudence et de l’article 6 d du contrat de location, que Monsieur [Y] [T] soit condamné à lui payer la somme de 800.30 euros représentant les frais de remise en état du logement, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 19 septembre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 août 2023.

Cité selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [T] ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience. Il sera donc statué à son égard par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement.

Sur la dette locative.

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce il ressort du décompte en date du 4 septembre 2924, que Monsieur [Y] [T] restait redevable d’une dette locative d’un montant de 1401.96 euros, échéance de novembre 2023 comprise.

Par lettre recommandée du 17 août 2023 avec accusé réception signé le 24 août 2023, OPHEA a notifié à Monsieur [Y] [T] un congé pour le 30 novembre 2023 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 991.24 euros, échéance de juillet 2023 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La défenderesse a été invitée à prendre attache avec le gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

Le congé ayant pris effet le 30 novembre 2023 à minuit, Monsieur [Y] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et reste redevable d’une indemnité d’occupation qui a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien et qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du contrat de bail.

Il ressort du décompte 12 juin 2025 que Monsieur [Y] [T] reste ainsi redevable de la somme de 4868.87 euros, déduction faite d’une régularisation de charges d’un montant de 50.53 euros le 31 mars 2025, échéance du 1er au 9 janvier 2025 comprise.

Monsieur [Y] [T], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette locative.

Par conséquent Monsieur [Y] [T] sera condamné à payer à OPHEA la somme de 4868.67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais de réparations locatives.

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur.

En l’espèce il ressort de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 13 octobre 2022 que le logement a été remis en bon état précision faite de l’état de saleté du meuble évier, de la faïence et du sol de la cuisine, de la douche, du lavabo et du sol de la salle de bains, et de la cuvette des toilettes.

Il ressort par contre de l’état des lieux de sortie contradictoire en date du 9 janvier 2025 que le logement est en mauvais état, la fenêtre du séjour ayant été arrachée. Il est relevé que Monsieur [Y] [T] a signé l’estimation des frais de remise en état annexé à l’état des lieux pour un montant de 1095.10 euros et qui correspond aux frais suivants :

— nettoyage du logement : 97.59 euros

— évacuation encombrants : 419.02 euros

— menuiserie extérieure du séjour : 177.82 euros

— porte parlière du logement : 400.87 euros

Après application d’un coefficient de vétusté fixé par le protocole d’accord régional du mois d’avril 2008 produit aux débats.

Monsieur [Y] [T], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant des frais de remise en état qu’il a accepté sans réserve en reconnaissant en page 8 de l’état des lieux devoir la somme de 1095.10 euros au titre des frais de remise en état.

Par conséquent Monsieur [Y] [T] sera condamné à payer à OPHEA la somme de 800.30 euros, soit la somme de 1095.10 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 294.80 euros au titre du dépôt de garantie en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, au titre des réparation locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [T], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, y compris les frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir et ne particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier,

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge d’OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à verser à l’OPHEA la somme de 4869.34 euros (quatre mille huit cent soixante-neuf euros et trente-quatre centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à verser à l’OPHEA la somme de 800.30 euros (huit cent euros et trente centimes) au titre des frais de réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] aux dépens y compris les frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir et ne particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE