TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [U]

[L] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09743 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE23

N° MINUTE :

6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0399

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [L] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M. [U] [Y], époux, muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 avril 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 27 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09743 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBE23

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 04 juillet 2003, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [U] et Mme [L] [U] sur des locaux situés [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 05 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2767,79 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [U] et Mme [L] [U], le 08 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [Y] [U] et Mme [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [Y] [U] et Mme [L] [U] avec toutes conséquences de droit, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du dernier loyer mensuel et des charges tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

—  3116,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 02 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2767,79 euros et de l’assignation sur le surplus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 octobre 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience. Il en a été fait lecture à l’audience. Il en ressort notamment que les revenus ressortent à 3241 euros et les charges à 2739,10 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026 lors de laquelle l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance à la somme de 5435,04 euros selon décompte arrêté au 09 février 2026, terme de janvier 2026 inclus. Il précise que le règlement du loyer courant avant l’audience n’a pas été repris. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [Y] [U] a comparu à l’audience et, muni d’un pouvoir, il a représenté Mme [L] [U]. Il indique qu’il est fonctionnaire territorial, qu’il a été en mi-traitement jusqu’en novembre 2025, que son épouse a perdu son emploi, qu’elle est en litige avec son ancien employeur et que la décision du conseil de prud’hommes est attendue pour le 06 mars 2026. Il sollicite le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 avril 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’expulsion

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 04 juillet 2003 contient une clause résolutoire (article 13.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 05 janvier 2024, pour la somme en principal de 2767,59 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 05 mars 2024 minuit.

Sur la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du décompte non contesté que le règlement du loyer courant avant l’audience n’a pas été repris de sorte que la première des conditions aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire n’est pas remplie.

En conséquence, M. et Mme [U] sont déboutés de leur demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 06 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 février 2026, M. [Y] [U] et Mme [L] [U] restaient lui devoir la somme de 5435,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, terme de janvier 2026 inclus, après soustraction des frais de contentieux recouvrables au titre des dépens de l’instance.

M. [Y] [U] et Mme [L] [U], ne contestent pas ce décompte.

Au regard de l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement tenus des dettes ayant pour objet l’entretien du ménage

Ils seront donc condamnés solidairement à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 05 janvier 2024 sur la somme de 2767,59 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [U] et Mme [L] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 05 janvier 2024.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, il y a lieu de débouter le bailleur de sa demande.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 05 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATONS, en conséquence, que le bail conclu le 04 juillet 2003 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [Y] [U] et Mme [L] [U] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] est résilié depuis le 05 mars 2024 minuit ;

ORDONNONS à M. [Y] [U] et Mme [L] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [U] et Mme [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 06 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS solidairement M. [Y] [U] et Mme [L] [U]à payer à l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 5435,04 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompté arrêté au 09 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 05 janvier 2024 sur la somme de 2767,59 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTONS l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [Y] [U] et Mme [L] [U]aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 05 janvier 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection