TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e BELLAICHE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e PHILIPPE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/15308

N° Portalis 352J-W-B7H-C22F5

N° MINUTE :

Assignation du :

26 septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 26 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. E2A

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas PHILIPPE de la SELASU Nicolas Philippe, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0196

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.R.L. WARREN et associés

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître David BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0047

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/15308 – N° Portalis 352J-W-B7H-C22F5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2025 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

_____________________________

EXPOSE DU LITIGE

La société E2A est propriétaire d’une cave et d’un appartement au rez-de-chaussée sur cour d’un immeuble sis [Adresse 9]), qui constituent les lots de copropriété n°2 et 36.

Par un courriel du 7 novembre 2022, M. [T] [L] (président de la société E2A) a indiqué au syndic sa volonté d’effectuer des travaux d’aménagement au sein des lots de la société, lesquels nécessiteraient la dépose préalable d’une grille métallique située sur les flancs d’une porte-fenêtre en PVC.

La société E2A a fait réaliser divers travaux privatifs, consistant notamment en l’installation d’éléments en façade de l’immeuble et en le remplacement de la porte d’entrée de l’appartement.

Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2023, les copropriétaires ont rejeté trois projets de résolutions soumis au vote par la société E2A (n°19, 22 et 24), et adopté une décision ayant pour objet « d’enjoindre Monsieur [L] à la remise en état initial de sa porte » et d’autoriser le syndic à agir en justice dans le cas où il ne serait pas déféré à cette injonction (n°23).

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 septembre 2023, la société E2A a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 6 décembre 2023.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, et au visa des articles 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 14 et 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la société E2A demande au tribunal de :

A titre principal

— Prononcer l’annulation de l’assemblée des copropriétaires du [Adresse 6]) en date du 30 juin 2023 ;

A titre subsidiaire

— Prononcer l’annulation de la résolution 22 de l’assemblée des copropriétaires du [Adresse 6]) en date du 30 juin 2023 ;

— Prononcer l’annulation de la résolution 23 de l’assemblée des copropriétaires du [Adresse 7] en date du 30 juin 2023 ;

Sur la demande reconventionnelle

— Dire et juger que la demande reconventionnelle est irrecevable, subsidiairement qu’elle est mal fondée ;

A titre principal comme à titre subsidiaire

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du CPC.

— le condamner en tous les frais et dépens.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 mai 2024 par voie électronique, et au visa des articles de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Juger recevable le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice ;

— Débouter la société E2A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la société E2A à réaliser les travaux nécessaires pour remettre en état initial la façade de l’immeuble par le retrait du luminaire extérieur et le point d’ancrage pour accrocher les vélos mais également en replaçant la porte palière à fleur de mur intérieur de l’immeuble dans le sens d’ouverture intérieur et l’installation de volets. Ladite porte devant être rétablie sur le modèle d’avant les travaux, le tout en respectant les codes couleurs de l’immeuble (Blanc et Gris), le tout sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner la société E2A à verser au Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice une somme de 15.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 2 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 13 juin 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir  ; »

En application de l’article 791 du code de procédure civile, entré en vigueur au 1er septembre 2017, le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées, distinctes des conclusions au sens de l’article 753.

A – Sur les demandes formées par la société E2A

— Sur la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de ses dernières conclusions au fond, le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité des demandes adverses en faisant valoir que la société E2A ne justifierait pas d’une qualité à agir, dès lors qu’elle ne verse aux débats qu’une « attestation de propriété » et non un relevé de matrice cadastrale.

En premier lieu, il doit être relevé que le tribunal n’est pas valablement saisi de cette fin de non-recevoir, qui devait être soulevée par voie de conclusions distinctes devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur la recevabilité dans les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Par ailleurs, et au surplus, il ne peut être valablement soutenu que la société E2A ne justifierait pas de sa qualité de copropriétaire. La demanderesse produit en effet l’acte notarié par lequel elle a fait acquisition de ses biens, et il apparaît en outre que le procès-verbal de l’assemblée générale contestée mentionne le nom de la société et a été notifié à cette dernière.

La fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires sera ainsi déclarée irrecevable.

— Sur la qualité de copropriétaire opposant

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

En application des dispositions précitées, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, et ce, même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations, dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

*

En l’espèce, il est établi et non contesté que la demande en annulation a été formée par la société E2A dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il apparaît cependant que si la société E2A a voté en faveur de résolutions rejetées, faisant d’elle un copropriétaire dit « réputé opposant », et qu’elle s’est en outre opposée à l’adoption de la résolution n°23, elle s’est cependant abstenue lors du vote concernant les autres résolutions figurant à l’ordre du jour.

Il est de jurisprudence constante et ancienne, au visa de l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, que le copropriétaire abstentionniste ne peut être assimilé à un opposant au sens de ces dispositions (voir notamment Cass. 3e civ., 3 juil. 1996, n° 94-17.868, publié au bulletin).

Dès lors qu’elle ne dispose pas de la qualité de copropriétaire opposant à l’assemblée générale du 30 juin 2023, la société E2A devra être déclarée irrecevable en sa demande tendant à l’annulation de cette dernière.

B – Sur la demande reconventionnelle

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose en outre que « le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale ».

*

En l’espèce, la société E2A conteste la recevabilité de la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires, qui sollicite sa condamnation à réaliser divers travaux de remise en état.

Tout comme à propos de la fin de non-recevoir soulevée précédemment par le syndicat des copropriétaires, il doit être relevé que le tribunal n’est pas valablement saisi de ce moyen, qui devait être soulevé par voie de conclusions distinctes devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur la recevabilité dans les instances introduites à compter du 1er janvier 2020.

Toutefois, dans la mesure où les dispositions de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 sont d’ordre public, une irrégularité affectant l’autorisation donnée au syndic pour agir en justice peut être soulevée d’office par la juridiction. Il convient par conséquent d’examiner cette dernière.

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2023 révèle que « l’assemblée générale autorise le syndic à agir en justice, par toute voix de droit et devant toutes les juridictions compétentes y compris les juridictions d’appel à l’encontre de M. [L] pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir la remise en état initial ».

Aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de « condamner la société E2A à réaliser les travaux nécessaires pour remettre en état initial la façade de l’immeuble par le retrait du luminaire extérieur et le point d’ancrage pour accrocher les vélos mais également en replaçant la porte palière à fleur de mur intérieur de l’immeuble dans le sens d’ouverture intérieur et l’installation de volets. Ladite porte devant être rétablie sur le modèle d’avant les travaux, le tout en respectant les codes couleurs de l’immeuble (Blanc et Gris), le tout sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ».

Alors que le syndicat des copropriétaires soutient que c’est la société E2A qui est à l’initiative de la présente instance, il doit être rappelé que le fait de former une demande reconventionnelle constitue un mode d’exercice du droit d’agir, et que le syndic doit donc être autorisé par l’assemblée générale pour y procéder.

* La société E2A invoque les dispositions de l’article 65 du code de procédure civile et soutient en premier lieu que cette demande « n’exposerait pas les moyens de la partie qui la forme », ne serait « fondée sur aucun motif », et serait même en contradiction avec les motifs exprimés dans le corps des conclusions adverses.

Tout d’abord, l’article 65 du code de procédure civile concerne les demandes additionnelles et non les demandes reconventionnelles. Il ne dispose aucunement qu’une « demande incidente qui n’expose pas les moyens de la partie qui la forme est irrecevable ».

A l’examen des conclusions du syndicat des copropriétaires, il apparait que si ce dernier n’a effectivement pas consacré une sous-partie distincte et des développements spécifiques sur la remise en état sollicitée, il produit cependant une argumentation dans le but de dénoncer les travaux entrepris par la société E2A, étayant ainsi sa demande en exécution de travaux. A la lecture des motifs et du dispositif des conclusions adverses, la demanderesse ne peut valablement soutenir que la demande reconventionnelle ne se fonderait sur aucun motif.

En outre, alors que la société E2A évoque une « contradiction » dans les écritures adverses, il est relevé que ceci n’est pas susceptible d’avoir une incidence sur la recevabilité des demandes, mais uniquement sur leur bien-fondé.

* La société E2A soutient ensuite que l’assemblée générale n’a pas donné mandat au syndic pour agir à son encontre, mais uniquement à l’encontre de son président.

Il apparaît en effet, à la lecture de la décision portant autorisation, que l’assemblée générale a donné mandat au syndic pour agir à l’encontre de M. [L], et non de la société E2A (dont ce dernier est le gérant).

Cependant, il est de jurisprudence constante que la loi n’exige pas que l’autorisation donnée au syndic précise l’identité des personnes à assigner (Cass. civ. 3ème, 6 juillet 2010, 09-66.588), et que « l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic vaut, à défaut de limitation de pouvoirs de celui-ci, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par l’obligation dont il est demandé le respect » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 19-11.863, publié au bulletin).

L’examen du texte de la résolution portant autorisation d’agir en justice révèle manifestement que l’assemblée générale n’a pas entendu limiter les pouvoirs du syndic à l’exercice d’une action à l’encontre du seul M. [L], mais qu’elle a au contraire entendu donner mandat au syndic d’agir afin de solliciter l’exécution de travaux de remise en état par le propriétaire du lot n°2.

Par conséquent, bien que le syndic n’ait pas été expressément mandaté pour agir en justice à l’encontre de la société E2A, celui-ci pouvait néanmoins y procéder dans la mesure où cette dernière est à l’évidence une « personne concernée par l’obligation dont il est demandé le respect » – en l’espèce, l’obligation de solliciter une autorisation de l’assemblée générale avant d’effectuer des travaux privatifs affectant les parties communes de l’immeuble ou l’aspect extérieur de l’immeuble (article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

* Enfin, la société E2A soutient que si le syndic peut agir en défense à une action engagée envers la copropriété sans demander l’autorisation de l’assemblée générale, il ne pourrait prendre l’initiative d’une demande reconventionnelle sans y avoir été habilité.

Ceci est cependant inexact, un syndic pouvant parfaitement former une demande reconventionnelle au nom du syndicat des copropriétaires si celle-ci entre dans le champ de l’habilitation qui lui a été conférée par l’assemblée générale.

En l’espèce, l’objet de la demande reconventionnelle (l’exécution de travaux de remise en état de la façade de l’immeuble) correspond manifestement aux termes de l’habilitation donnée au syndic (« pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir la remise en état initial »), et est la conséquence directe d’un refus de régularisation de travaux entrepris sans autorisation de l’assemblée générale.

En conséquence, la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires devra être déclarée recevable.

2 – Sur la demande en annulation de décisions d’assemblée générale

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

L’article 25 de la même loi dispose que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires « les décisions concernant (…) : b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

L’abus de majorité se définit comme la situation dans laquelle une décision de l’assemblée générale, bien que respectant les règles de majorité requise, a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire. Il convient en outre de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

*

La décision n°22 prise par l’assemblée générale le 30 juin 2023, intitulée « A la demande de Monsieur [L], décision à prendre quant à la régularisation des travaux effectués sur la porte d’entrée de son appartement », a été rejetée à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Elle est ci-après reproduite : « Monsieur [L] demande selon son mail joint à la convocation une autorisation rétroactive pour faire les travaux sur sa porte d’entrée ».

La décision n°23 prise par l’assemblée générale le même jour, intitulée « A la demande du conseil syndical, décision à prendre pour enjoindre Monsieur [L] à la remise en état initial de sa porte », a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. Elle est ci-après reproduite : « M. [L] a fait des travaux sur sa porte d’entrée et en a modifié l’aspect extérieur. Ces travaux ont été réalisés sans accord préalable du syndic et de l’assemblée générale. L’assemblée générale autorise le syndic à agir en justice, par toute voie de droit et devant toutes les juridictions d’appel à l’encontre de M. [L] pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir la remise en état initial ».

A titre liminaire, il est constaté que les contestations de la société E2A sont recevables dans la mesure où elles ont été formées dans le délai imparti par l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce alors qu’elle a voté en faveur de la résolution rejetée et à l’encontre de la résolution adoptée.

— Sur la décision n°22

Au soutien de sa demande, la société E2A fait principalement valoir que le refus de régulariser les travaux effectués que lui oppose l’assemblée générale est abusif, dans la mesure où les ouvertures sur cour ne peuvent être considérées comme des éléments susceptibles de modifier l’aspect extérieur de l’immeuble, et où le remplacement de nombreuses fenêtres en bois a d’ores et déjà été effectué par d’autres copropriétaires, également sans autorisation ; que le syndicat des copropriétaires ne peut en outre valablement demander la remise en état d’un élément dont l’installation ne serait pas autorisée ; qu’enfin, les travaux réalisés sont mineurs et constituent une amélioration manifeste de l’esthétique de l’immeuble, ne portant donc aucune atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le refus de régularisation opposé par l’assemblée générale n’est aucunement abusif, car il s’agit de travaux affectant manifestement les parties communes et l’aspect esthétique de l’immeuble, pour lesquels la société E2A savait devoir obtenir une autorisation ; que l’examen des photographies produites aux débats révèle à l’évidence que les choix effectués par la société E2A sont en contradiction avec le reste de la façade de l’immeuble, et aboutissent à une emprise sur les parties communes.

Sur ce,

Il est établi par les photographies versées aux débats et non contesté que la société E2A a fait procéder à des travaux dans ses lots, lesquels ont notamment consisté en la suppression de volets métalliques de couleur bleu clair initialement fixés sur la porte d’entrée ; en la modification de la porte d’entrée du lot n°2 (installation d’une porte métallique de couleur noire s’ouvrant vers l’extérieur, en lieu et place d’une porte blanche s’ouvrant vers l’intérieur), désormais fixée à fleur de façade ; et en l’installation d’une lampe et d’un « crochet d’ancrage » en façade.

La société E2A reconnaît expressément ne pas avoir sollicité l’autorisation préalable de l’assemblée générale pour procéder à ces travaux, et ce défaut d’autorisation préalable se déduit en outre de la demande de régularisation formée lors de l’assemblée générale contestée.

Il est rappelé qu’en application de l’article 25 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à demander en justice la destruction de toute construction édifiée sans autorisation préalable sur les parties communes, et ce sans avoir à justifier d’un quelconque grief ou préjudice. Les circonstances de fait liées au projet d’aménagement du copropriétaire ne constituent pas un motif susceptible de le dispenser de l’obtention de cette autorisation.

Alors que la société E2A fait valoir qu’elle a sollicité l’accord préalable du syndic et que celui-ci ne lui aurait pas apporté de réponse, il doit en outre être rappelé qu’il n’appartient aucunement au syndic d’autoriser ou non la réalisation de travaux affectant les parties communes. Dans le cas contraire, celui-ci empiéterait manifestement sur les pouvoirs propres de l’assemblée générale et serait susceptible d’engager sa responsabilité envers le syndicat des copropriétaires.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que la suppression de volets métalliques de couleur bleu clair et le remplacement de la porte d’entrée blanche par une porte en fer forgé de couleur noire modifient l’aspect de la façade sur cour de l’immeuble, et affectent ainsi son aspect extérieur. De même, l’installation d’une lampe (« luminion ») et d’un « crochet d’ancrage » pour vélos, fixés par percement dans la façade, constituent à l’évidence des travaux affectant les parties communes de l’immeuble.

Il est indifférent, quant à la validité de ces travaux réalisés sans autorisation, que ceux-ci constituent éventuellement une « amélioration » technique ou esthétique ou qu’ils ne présentent qu’un caractère « mineur ». Il ne peut également être pris moyen du fait que d’autres copropriétaires aient possiblement effectué par le passé d’autres travaux non autorisés, le syndicat des copropriétaires étant bien fondé à solliciter la suppression des travaux non autorisés sans avoir à fournir de justifications.

En conséquence, dans la mesure où la société E2A a fait réaliser des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble sans obtenir d’autorisation préalable de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a valablement pu refuser d’accéder à sa demande de régularisation, sans commettre d’abus de majorité.

La société E2A sera ainsi déboutée de sa demande en annulation de la décision n°22 prise par l’assemblée générale le 30 juin 2023.

— Sur la décision n°23

Au soutien de sa demande, la société E2A fait principalement valoir que le syndicat des copropriétaires ne pouvait autoriser le syndic à agir à l’encontre de M. [L], dès lors que celui-ci n’est pas le propriétaire des lots n°2 et 36 ; que le syndicat ne peut demander que le rétablissement d’une situation conforme aux décisions de l’assemblée générale, et ne peut donc demander la remise en place d’un élément qui n’a fait l’objet d’aucune autorisation ; qu’il est indifférent que le syndicat des copropriétaires n’ait pas mis en œuvre cette résolution en engageant une procédure à l’encontre de la société E2A.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’existe pas de confusion sur l’identité du propriétaire des lots, et que cette décision « n’a pas lieu d’être » dans la mesure où il n’est pas à l’initiative d’une instance à l’encontre de M. [L] ou de la société E2A.

Sur ce,

Comme évoqué précédemment, il apparait que l’assemblée générale a adopté une décision visant à autoriser le syndic à agir en justice à l’encontre de M. [L], président de la société copropriétaire des lots n°2 et 36 et auteur des travaux non autorisés.

Si le fait d’autoriser le syndic à agir envers une personne qui n’est pas copropriétaire de l’immeuble constitue manifestement une erreur, qui s’explique sans doute par le fait que le président de la société s’est présenté dans sa correspondance avec le syndic comme le propriétaire des lots, il ne s’agit pas d’un abus de majorité dans la mesure où aucune atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires n’est démontrée, pas plus qu’une intention de nuire.

La société E2A sera par conséquent déboutée de sa demande en annulation de la décision n°23 prise par l’assemblée générale le 30 juin 2023.

3 – Sur la demande reconventionnelle

A titre reconventionnel, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de « condamner la société E2A à réaliser les travaux nécessaires pour remettre en état initial la façade de l’immeuble par le retrait du luminaire extérieur et le point d’ancrage pour accrocher les vélos mais également en replaçant la porte palière à fleur de mur intérieur de l’immeuble dans le sens d’ouverture intérieur et l’installation de volets. Ladite porte devant être rétablie sur le modèle d’avant les travaux, le tout en respectant les codes couleurs de l’immeuble (Blanc et Gris), le tout sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ».

Comme rappelé précédemment, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la destruction des travaux non autorisés, sans avoir à s’en justifier.

La société E2A sera ainsi condamnée à exécuter les travaux de remise en état nécessaires, dans les conditions fixées au dispositif de la décision, et sans qu’il n’y ait lieu d’ordonner une astreinte.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société E2A, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société E2A sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires ;

DECLARE irrecevable la demande en annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2023 formée par la société E2A, et RECOIT le surplus de ses demandes ;

RECOIT le syndicat des copropriétaires en sa demande reconventionnelle ;

DEBOUTE la société E2A de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société E2A à effectuer les travaux de remise en état de la façade de l’immeuble suivants :

— retrait du luminaire extérieur et du « point d’ancrage » pour vélos ;

— remplacement de la porte palière à fleur de mur intérieur de l’immeuble par une porte d’un modèle et de couleur comparables à ceux existant avant les travaux, et respectant l’harmonie esthétique de la façade ;

— installation de volets métalliques d’un modèle et de couleur comparables à ceux existant avant les travaux ;

CONDAMNE la société E2A au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société E2A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10], le 26 septembre 2025.

La greffière La présidente