TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e Laurent LAZZARINI

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EXPEDITION :

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N° RG 23/07409 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HIG

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [Z]

né le 04 Août 1977 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [H] [S] épouse [Z]

née le 20 Août 1980 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé établi le 09 juillet 2013, la société [Localité 5] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] portant sur un appartement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 390,27 euros;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S], le 21 avril 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1391,59 euros en principal et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La situation d’impayés locatifs a été signalée le 24 avril 2023 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône ;

Après de multiples relances, par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2023, dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 15 novembre 2023, la société [Localité 5] HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] devant le juge du contentieux de la protection afin d’obtenir notamment au visa des articles 7g et 24 de la loi du 06 juillet 1989:

leur condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 3946,43 euros due au titre des loyers et charges impayés, comptes arrêtés au 26 septembre 2023 ;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion de Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;leur condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu charges en sus à compter de la résiliation du bail ;leur condamnation au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépensordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er février 2024 date à laquelle elle a été retenue ;

A l’audience, la société [Localité 5] HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 856,40 euros au 31 janvier 2024 ;

Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S], bien que régulièrement cités par actes remis à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant au bailleur.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée 13 novembre 2023 a été dénoncée le 15 novembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 1er février 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme :

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon les modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés signalée le 24 avril 2023 à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône, soit plus de deux mois avant l’assignation du 13 novembre 2023.

Par conséquent, la société [Localité 5] HABITAT est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance contre les risques locatifs et l’expulsion

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail du 09 juillet 2013 contient une clause résolutoire (Conditions générales – article X) applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs.

Un commandement d’avoir à fournir l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par les locataires d’une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié aux locataires le 21 avril 2023 par actes remis à étude.

Les locataires qui n’ont pas comparu ne justifient pas de cette assurance.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 21 mai 2023 sans possibilité d’accorder des délais suspensifs.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Faute par eux de ce faire, et aucune circonstance ne justifiant d’ordonner une expulsion sans délai, dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux articles L412-1 à L 412-5 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

S’agissant des meubles, il sera procédé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Le bail liant les parties étant résilié sur le fondement de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à obtenir la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers ;

Sur l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] seront redevables à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du dernier loyer charges en sus soit à la somme de 498,84 euros, et condamnés à la payer jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La société [Localité 5] HABITAT fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et plusieurs décomptes dont un décompte actualisé de sa créance arrêté au 31 janvier 2024 à la somme de 856,40 euros ; ce décompte actualisé à la baisse étant favorable aux locataires sera retenu, même si Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] n’ont pas comparu;

Au vu des décomptes produits, il y a lieu de déduire du montant de la créance les sommes de 135,64 euros et de 178,59 euros qui correspondent à des frais de procédure ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 542,17 euros, Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] qui ne justifient pas de l’extinction de leur obligation, seront condamnés à payer la somme de 542,17 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 janvier 2024.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] qui succombent supporteront les entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du requérant qui sera débouté de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sont réunies au 21 mai 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] de libérer les lieux situés [Adresse 4], dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que faute par l’occupant de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] à payer à titre provisionnel à la société [Localité 5] HABITAT, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 498,84 euros et ce jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNONS d’ores et déjà Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] à payer à la société [Localité 5] HABITAT, la somme de 542,17 euros, à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 janvier 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [X] et Madame [Z] [H] née [S] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié et de l’assignation ;

DEBOUTONS la société [Localité 5] HABITAT de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les demandes différentes, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-