TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Monsieur [J] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Hervé CASSEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03723 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKQF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 05 février 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] [Adresse 10], [Adresse 5] [Adresse 3] et [Adresse 6], représenté par son syndic ATRIUM GESTION, SAS sise [Adresse 8]

représentée par M^e Hervé CASSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0049

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 février 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03723 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAKQF

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [D] est propriétaire du lot n°39 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 12], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [9] grand pavois » situé [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 7] PARIS (75015), représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION a assigné M. [J] [D] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:

—  3700,27 euros au titre des charges de copropriété postérieures au 3 octobre 2023, après répartition des charges de l’exercice 22/23 et arrêtées aux appels du 1er avril 2025 inclus (avant répartition de l’exercice 23/24), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1764,80 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 1er décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de sa demande, il a fait valoir que M. [J] [D] ne payait pas ses appels de charges, qu’il avait à ce titre déjà été condamné et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion.

Assigné à étude, M. [J] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— une attestation de propriété concernant l’immeuble et relatif au lot n°39,

— les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 2ème appel de l’exercice 2023/2024 au 3ème appel de l’exercice 2024/2025,

— les régularisations de charges 2022/2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 avril 2022, 17 avril 2023, 25 avril 2024, comportant :

vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025,approbation des comptes 2022/2023, vote des travaux et dépenses suivantes : réfection de l’étanchéité du passage Lourmel, remplacement des évacuations halls 9 à 12, reprise de maçonnerie et peinture de façades dégradées, déclassement IGH plan géomètre, création d’un accès cuve, démontage du faux plafond de la placette commerciale, relevé amiante avant travaux après dépose du faux plafond, mandat architecte études et suivi des travaux, mandat à bureau d’études pour établir la stabilité au fond du faux plafond, travaux futurs de déclassement, réfection étanchéité autour du dôme du centre commercial, réfection passage piéton hall 10, nettoyage partiel de façades, réfection ponctuelle étanchéité 2ème sous-sol et rénovation ascenseur hall 1,- les attestations de non recours desdites assemblées générales,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3700,27 euros selon décompte du 1er avril 2025, 2ème appel/4 de l’exercice 2023/2024 au 3ème appel/4 de l’exercice 2024/2025 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1764,80 euros se décomposant comme suit :

—  978,80 euros d’honoraires de suivi de dossier,

—  68 euros de frais de mise en demeure,

—  510 euros de transmission de dossier huissier,

—  208 euros de constitution d’hypothèque.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure avec accusé de réception qui sera indemnisé à hauteur de 6,11 euros.

Il n’est justifié d’aucune diligence particulière ou exceptionnelle s’agissant du suivi de dossier et de la transmission de dossier au commissaire de justice et ces frais seront laissés à la charge du syndicat des copropriétaires.

Enfin, il n’est versé aucun justificatif d’une prise d’hypothèque.

Au regard de ces éléments, 6,11 euros seront alloués au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [J] [D] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété, ce qui crée nécessairement un dommage pour le syndicat des copropriétaires. Il a déjà été condamné à ce titre.

M. [J] [D] sera condamné à verser la somme de 250 euros au titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] » situé [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 7] [Localité 12], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, les sommes de:

—  3700,27 euros au titre des charges de copropriété, du 2ème appel/4 de l’exercice 2023/2024 au 3ème appel/4 de l’exercice 2024/2025 inclus, selon décompte du 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  6,11 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

—  250 euros au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [J] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] » situé [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 7] [Localité 12], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [D] aux dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 5 février 2026, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente