Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jtj proxi fond, 31 mars 2026, n° 25/03432

TJ Paris 31 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [X] [M] en paiement de charges de copropriété impayées, de frais de recouvrement et de dommages et intérêts. Le syndicat soutenait que les appels de charges n'étaient pas régulièrement réglés, ce qui engendrait des difficultés de gestion.

Le tribunal a été saisi de la question de la validité et du bien-fondé de la créance du syndicat des copropriétaires. Il devait également statuer sur les demandes accessoires de frais de recouvrement et de dommages et intérêts.

Le tribunal a condamné Monsieur [X] [M] au paiement des charges de copropriété impayées, mais a rejeté sa demande de frais de recouvrement. Il a accordé une somme modeste au titre des dommages et intérêts et a condamné le défendeur aux dépens et au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jtj proxi fond, 31 mars 2026, n° 25/03432
Numéro(s) :	25/03432
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Magali DELATTRE
Cabinet(s) :	DELATTRE & HOANG
Parties :	Syndicat des Copropriétaires [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03432 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFOY

N° MINUTE :

2026/1

JUGEMENT

rendu le mardi 31 mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0234

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique,assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 31 mars 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 31 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03432 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFOY

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [M] est propriétaire des lots n°9, 12 et 23 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré An [Cadastre 1] Sec BE n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 7/1005, 79/1005, et 3/1005 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société NOVADB en exercice, a assigné M. [X] [M] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3576,40 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,126 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2000 euros de dommages et intérêts,la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné à l’étranger, en application de la Convention de La Hague du 15 novembre 1965, M. [X] [M] n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°9, 12 et 23, établissant la qualité de copropriétaire de M. [X] [M] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2023 au 1 avril 2025,l’historique du compte du 1 janvier 2023 au 1 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 3702,40 euros (en ce inclus 126 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2022, 28 février 2023, 22 mars 2024 et 10 mars 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023, 2024

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2022, 2023, 2024, 2025, 2026

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de réfection de la cage d’escalier, installation d’un système de vidéosurveillance, mise en place d’un digicode et changement porte accès cour, travaux de maçonnerie et création d’une menuiserie, réfection des boîtes aux lettres, réalisation d’abris poubelles,

une mise en demeure de payer la somme de 2367,21 euros datée du 19 mars 2024,un courrier de relance daté du 16 novembre 2023, un courrier de relance daté du 6 mars 2025,le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3576,40 euros.

M. [X] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3576,40 euros, portant sur la période allant du 1 janvier 2023 au 1 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2025.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…).

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 126 euros correspondante à l’envoi d’un courrier de relance, d’une mise en demeure, suivie d’un second courrier de relance, qualifiées, dans le décompte, de « mises en demeure ».

Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte.

Il n’est, par ailleurs, pas établi que la mise en demeure du 19 mars 2024 ait été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception faute de production de l’avis de réception. La somme demandée au titre de la mise en demeure sera par conséquente rejetée. Les frais postérieurs à cette mise en demeure, laquelle n’a pas été valablement délivrée, seront par conséquent rejetés.

En conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande formée au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que M. [X] [M] présente, de manière récurrente depuis plus de deux années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [X] [M].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société NOVADB :

— la somme de 3576,40 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 janvier 2023 au 1 avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, décompte arrêté au 5 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2025,

— la somme de 200 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande formée au titre des frais de recouvrement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 5 juin 2025

CONDAMNE M. [X] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société NOVADB, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président