Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 5 août 2025, n° 25/00556

TJ Évry 5 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que la commune avait respecté les formalités nécessaires pour la mise en œuvre de la clause résolutoire, et que l'inexécution des obligations par la locataire était avérée.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que la SAS TOM BRASIL occupait les lieux sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Impayés locatifs
La cour a constaté que la somme réclamée était non contestable et que la locataire n'avait pas justifié de paiements.
Accepté
Indemnité due après résiliation du bail
La cour a jugé que la commune avait droit à une indemnité d'occupation, équivalente au montant du loyer, jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice
La cour a considéré que la SAS TOM BRASIL, ayant succombé, devait rembourser les frais irrépétibles à la commune.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 5 août 2025, n° 25/00556
Numéro(s) :	25/00556
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	13 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Ali DERROUICHE
Cabinet(s) :	CENTAURE AVOCATS
Parties :	Société TOM BRASIL

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 05 août 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00556 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q56I

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistéz de Sarah TREBOSC, greffière lors des débats à l’audience du 17 juin 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier lors du prononcé

ENTRE :

Commune [Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 282

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Société TOM BRASIL

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante non consituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 mai 2025, la commune DES ULIS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS TOM BRASIL, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des articles L.143-2, L.145-17, L.145-31 et L.145-41 et suivants du code de commerce, des articles 1229 et suivants, 1728, 1729 et 1741 et suivants du code civil, aux fins de voir :

A titre principal,

— Constater acquise au profit de la commune des [Localité 8] la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

— Constater en conséquence la résiliation dudit contrat de bail à compter du 2 février 2025 ;

En conséquence,

— Prononcer l’expulsion des lieux de la SAS TOM BRASIL, et celle de tous occupants de leur chef, du local commercial qu’elle occupe, situé au [Adresse 3] à [Localité 6], ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et avec, au besoin, l’appui de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— Condamner à titre provisionnel la SAS TOM BRASIL à payer à la commune [Localité 4] :

La somme provisionnelle de 45.810,52 euros, correspondant à l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation, charges et solde du dépôt de garantie dus au 2 février 2025 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence de la défenderesse,A titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer courant indexé comme lui majoré de 10%, provisions pour charges en sus et régularisables annuellement conformément à la loi, à compter du terme du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage de tous meubles et effets personnels ;Outre la conservation par la demanderesse du dépôt de garantie des loyers et ce, conformément aux termes de la condition résolutoire stipulée au bail ;- Constater, en tant que de besoin, que la présente assignation a été régulièrement dénoncée aux créanciers inscrits conformément aux dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce ;

— Condamner à titre provisionnel la SAS TOM BRASIL à payer à la commune [Localité 5] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025, la présente assignation a été dénoncée à la SA BNP PARIBAS, en sa qualité de créancier inscrit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025 au cours de laquelle la commune [Localité 4], représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

A l’appui de ses demandes, la commune [Localité 4] expose que, par acte sous seing privé du 16 juillet 2018, elle a donné à bail à la SAS TOM BRASIL un local commercial, moyennant un loyer annuel de 17.584,58 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 2 janvier 2025 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 46.108,41 euros. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise.

En défense, bien que régulièrement assignée, la SAS TOM BRASIL n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la commune [Localité 4] justifie, par la production du bail commercial du 16 juillet 2018, du commandement de payer du 2 janvier 2025 et du décompte locatif que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial, en page 8 article 18, stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La commune [Localité 4] a fait délivrer le 2 janvier 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 45.810,52 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de décembre 2024 inclus.

Le commandement de payer délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 2 janvier 2025 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 3 février 2025.

L’obligation de la SAS TOM BRASIL de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS TOM BRASIL occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef. A défaut, la commune [Localité 4] est autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant garantie par le recours à la force publique, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du bordereau de situation arrêté au 11 décembre 2024 que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés à hauteur de la somme totale de 45.810,52 euros.

La SAS TOM BRASIL, qui ne comparaît pas, ne justifie pas avoir procédé au règlement de ses impayés.

En conséquence, il convient de condamner la SAS TOM BRASIL à payer à la commune [Localité 4] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 45.810,52 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de février 2025 inclus.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS TOM BRASIL causant un préjudice à la commune [Localité 4], cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 3 février 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS TOM BRASIL au paiement de ladite indemnité à compter du 1er mars 2025, étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire sont comprises au titre de la provision.

En revanche, la demande de majoration de 10% de l’indemnité d’occupation s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS TOM BRASIL, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la commune [Localité 4] la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6] à la date du 3 février 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS TOM BRASIL et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6] ;

REJETTE la demande tendant à voir prononcer une astreinte ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS TOM BRASIL à payer à la commune [Localité 4] la somme provisionnelle de 45.810,52 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2025 inclus ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS TOM BRASIL à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la commune [Localité 4] aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 3 février 2025 ;

CONDAMNE la SAS TOM BRASIL à payer à la commune [Localité 4], à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SAS TOM BRASIL aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SAS TOM BRASIL à payer à la commune [Localité 4] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 05 août 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,