TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 26/50079 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBMAC

N° : 13

Assignation du :

22 et 31 Décembre 2025

[1]

[1] 5 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [Q] [R]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Maître Elie COHEN, avocat au barreau d’ESSONNE – #

DEFENDEURS

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à [Adresse 2], représenté par son Syndic, la société GARRAUD MAILLET, société par actions simplifiée

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS – #E1434

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Rémi ANTOMARCHI, avocat au barreau de PARIS – #C1289

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [M] [B]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [P] [Z] épouse [B]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentés par Maître Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS – #A0727

Madame [G] [N]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Laurent MEILLET, avocat au barreau de PARIS – #A0428

DÉBATS

A l’audience du 30 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 22 et 31 décembre 2025, Monsieur [Q] [R], copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 6] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS Monsieur [Y] [F], copropriétaire au sein du même ensemble immobilier et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 6] afin notamment de réapprovisionner en eau les lots lui appartenant.

L’affaire a été évoquée à l’audience de référé du 30 janvier 2026.

A cette audience, Monsieur [Q] [R] soutient oralement les termes de son assignation et sollicite du juge des référés de :

— condamner Monsieur [F] à réapprovisionner en eau ses lots sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

— condamner Monsieur [F], à titre provisionnel, à lui payer la somme de 10.000 euros,

— condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] aux dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Monsieur [F] sollicite du juge des référés de :

« Vu l’article 835 du CPC,

Vu les articles 1240 et suivants et 1382 et suivants du Code Civil,

Vu la loi de 9 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

— JUGER que les demandes indemnitaires et de condamnation sous astreinte sont affectées de contestations sérieuses puisque les demandes reposent sur la perte d’un profit découlant d’une activité illicite,

— JUGER que les demandeurs ne justifient d’avoir à tout le moins procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser les fuites et ce depuis désormais 7 mois,

— JUGER qu’on ne peut obtenir la réparation d’une perte de profit illicite,

— JUGER que les chambres de services des demandeurs sont impropres à la location,

— JUGER que M. [F] n’a d’autres choix, tant que les fuites perdurent, que de maintenir fermer la vanne d’arrêt pour éviter un trouble de jouissance illicite,

En conséquence,

— DEBOUTER les consorts [N], [B] et [R] de l’intégralité de leurs demandes

— AUTORISER M. [F] à maintenir la vanne d’arrêt fermé tant que la preuve de l’absence de fuite ne sera pas rapportée afin d’éviter un dommage imminent et de permettre aux demandeurs de commettre un trouble manifestement illicite,

A titre subsidiaire,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à relever et garantir M. [F] de toute condamnation puisque ce dernier n’a fait que pallier sa carence dans son obligation de faire respecter le règlement de copropriété,

En tout état de cause,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sans fondement de M. [F], victime de la situation et non responsable de la recherche de fuites diligentées,

Par ailleurs et à titre reconventionnel,

— CONDAMNER sous astreinte chacun de 500 € par jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir les consorts [B], [N] et [R] à procéder à la dépose des installations litigieuses d’arrivée et d’évacuation des eaux et M. [R] à la restitution de la partie commune annexée dans son état d’origine,

— CONDAMNER les consorts [N], [B] et [R] chacun au paiement de la somme de 5000€ pour résistance abusive et en réparation du préjudice causé par leurs mauvaise foi et malversations à [F],

— LES CONDAMNER chaque partie adverse à la somme de 2500 € d’article 700 du CPC et aux entiers dépens."

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés de :

« VU les causes sus-énoncées,

VU les pièces produites,

VU l’article 835 du Code de Procédure Civile,

VU l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER Monsieur [Y] [F] à rétablir l’eau courante dans les chambres de service du 6 ème étage de l’immeuble sis à [Localité 3] : [Adresse 2] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER Monsieur [Y] [F] à supprimer la vanne d’arrêt d’approvisionnement en eau des chambres de service du 6 ème étage installée sans autorisation dans son logement sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum Monsieur [Y] [F], Monsieur et Madame [B], Madame [N] et Monsieur [R] à rembourser au Syndicat des Copropriétaires la facture 20251008 de la société AQUANEF d’un montant de 1.529 euros TTC;

— CONDAMNER Monsieur [Y] [F] et/ou tout succombant à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens,

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie,

— CONDAMNER Monsieur [Y] [F] et/ou tout succombant aux entiers dépens."

Par conclusions d’intervention volontaire déposées et soutenues oralement à l’audience, Monsieur [M] [B] et Madame [P] [Z], copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 6], sollicitent du juge des référés de :

— condamner Monsieur [F] à rétablir l’eau courante dans les lots 18, 19, 22 et 12 leur appartenant sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

— condamner Monsieur [F] à supprimer la vanne d’arrêt d’approvisionnement en eau des chambres du 6ème étage installée sans autorisation dans son logement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance et sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble,

— condamner Monsieur [F] à leur payer la somme de 9.856 euros au titre des pertes locatives,

— condamner Monsieur [F] à leur payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] aux dépens avec distraction au profit de Maître ROSANO.

Ils sollicitent également le rejet de l’ensemble des prétentions formées par Monsieur [F] et celles du syndicat des copropriétaires précité.

Par conclusions d’intervention volontaire déposées et soutenues oralement à l’audience, Madame [G] [N], copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 6], sollicite du juge des référés de :

— condamner Monsieur [F] à ouvrir la vanne d’eau permettant l’arrivée de l’eau au 6ème étage de l’ensemble immobilier sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance et ce pendant 3 mois,

— débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes contraires,

— condamner Monsieur [F] à leur payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [F] aux dépens avec distraction au profit de Maître MEILLET.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur les interventions volontaires

En application des dispositions de l’article 328 du code de procédure civile, il convient de recevoir Monsieur [B], Madame [Z] et Madame [N] en leur intervention volontaire principale, dès lors qu’ils sollicitent, tout comme la partie demanderesse, la dépose de la vanne d’arrêt d’eau qu’a installé Monsieur [F] dans son appartement situé au 5ème étage de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 6], laquelle vanne ne permet plus d’alimenter en eau leurs lots respectifs situés au 6ème étage dudit ensemble immobilier.

Sur la demande principale

Monsieur [R], Monsieur [B], Madame [Z], Madame [N] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 6] sollicitent, au visa des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, que Monsieur [F] a procédé, depuis son appartement, à la pose d’une vanne d’arrêt sur la canalisation d’alimentation en eau de leurs chambres situées au 6ème étage. Ils énoncent que cette voie de fait constitue un trouble manifestement illicite, dès lors qu’ils ne peuvent plus jouir de leurs lots et que leurs locataires respectifs sont désormais partis.

De son côté, Monsieur [F] souligne qu’il subit de graves dégâts des eaux depuis de nombreux mois en raison des installations sanitaires et des branchements effectués par Monsieur [R], Monsieur [B], Madame [Z], Madame [N]. Dans ces conditions, et compte tenu de l’incurie du syndic en exercice, lequel n’a pas pris la mesure des nombreux dégâts qu’il a subis au cours des derniers mois, en arguant que les installations fuyardes et dégâts ont été occasionnés depuis les parties privatives des lots de Monsieur [R], Monsieur [B], Madame [Z], Madame [N], il n’a eu d’autres choix que de procéder à la pose d’une vanne d’arrêt afin de mettre un terme aux fuites toujours actives en provenance des lots situés au 6ème étage de l’immeuble.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Et, en application des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [F] a procédé à la pose d’une vanne d’arrêt depuis la canalisation d’alimentation en eau située dans son appartement, laquelle dessert les lots de copropriété situés au 6ème étage.

Cela étant posé, il sera relevé que ce dernier subit depuis de nombreux mois des dégâts des eaux en provenance des lots situés au 6ème étage, lesquels appartiennent respectivement à Monsieur [R], Monsieur [B], Madame [Z], et Madame [N].

A ce titre, il convient de relever que le syndic en exercice a adressé à ces copropriétaires le 14 mai 2025, une mise en demeure aux termes de laquelle il est indiqué : "Nous faisons suite aux nombreux incidents survenus dans les lots du 6ème étage de la copropriété (22/23 : [B] – 24/25 [N] – 20/21 [R]), lesquels sont équipés d’installations privatives de plomberie (de type sanibroyeur, douche, canalisations, privatives, etc…), lesquelles n’ont donné lieu à aucune autorisation préalable en assemblée générale, comme l’exige pourtant la réglementation en vigueur. Les rapports successifs des plombiers missionnés par le syndic ont confirmé que les infiltrations constatées à répétition dans le lot 15 ([F]) du 5ème étage sont d’origine exclusivement privatives. La répétition de ces désordres pourrait également affecter la structure de l’immeuble et certaines parties communes, engendrant un risque sérieux pour l’intégrité du bâtiment. De ce fait, nous vous mettons en demeure de procéder, sans délai, à la dépose des installations litigieuses et à la réalisation de tous les travaux correctifs pour mettre un terme à ces désordres (…)."

Or, il ne ressort d’aucune des pièces versées que Monsieur [R], Monsieur [B], Madame [Z], et Madame [N] ont entrepris les travaux correctifs sollicités par le syndic. Pour finir de s’en convaincre, il convient de relever que le syndic a sollicité l’intervention de la société AQUANEF pour déterminer, à nouveau, l’origine des fuites subies par Monsieur [F]. Or, il apparaît, aux termes de son rapport du 12 novembre 2025, que la société AQUANEF constate, « après l’ouverture de la vanne d’arrêt générale des chambres du 6ème étage et le début de nos tests, nous constatons d’importants écoulements au plafond de la cuisine qui nous contraignent donc à couper à nouveau l’eau (…). »

Par ailleurs, la société AQUANEF constate la présence dans les lots du 6ème étage des copropriétaires en cause, la présence de sanibroyeurs et de divers branchements sur les colonnes et alimentations de l’immeuble dont il n’est pas établi qu’ils aient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ou encore des équipements de douches sans vide sanitaire ou encore avec des bacs à douche qui comportent des joints en mauvais état.

Dans ces conditions, si Monsieur [F] n’avait pas à procéder à la pose d’une vanne d’arrêt, il n’en demeure pas moins que la carence de que Monsieur [R], Monsieur [B], Madame [Z], et Madame [N] est pleinement établie, dès lors qu’ils ont laissé perdurer les fuites depuis leurs lots vers le lot de Monsieur [F], sans tenir compte de la mise en demeure précitée qui leur a été adressée par le syndic précité.

Il s’ensuit que Monsieur [F] sera condamné à procéder à la suppression de la vanne d’arrêt d’approvisionnement en eau des chambres de service du 6ème étage installée sans autorisation dans son logement dans les termes fixés au dispositif de l’ordonnance.

Toutefois, et dès lors qu’il est démontré que les installations sanitaires des chambres de service ne sont pas conformes au règlement sanitaire de la ville de [Localité 6], en ce qu’elles ne comprennent pas notamment de vide-sanitaires sous les receveurs de douches ou encore des WC de type sanibroyeur, lesquels sont strictement interdits, ou que des raccordements ont été opérés sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, les propriétaires des chambres de service concernées seront condamnés à les remettre en état afin qu’elles répondent, en tous points, aux stipulations dudit règlement.

Toute demande plus ample sera rejetée, dès lors qu’il n’est pas démontré, au vu du règlement de copropriété et faute d’autres éléments que les chambres en cause n’ont jamais été raccordées à l’eau courante.

Les propriétaires concernés seront, dès lors, condamnés sous astreinte à procéder auxdits travaux de remise en état ainsi qu’à la mise en conformité des raccordements y afférents.

Il s’ensuit que la dépose de la vanne d’arrêt et la remise en eau subséquente ordonnées à l’encontre de Monsieur [F] interviendront à l’issue de ces travaux afin d’éviter la résurgence des dégâts des eaux, et ce, dans les termes fixés au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’annexion des parties communes par Monsieur [R]

Vu les dispositions précitées de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, Monsieur [F] verra sa demande de restitution de la partie commune annexée par Monsieur [R], laquelle est située au 6ème étage de l’ensemble immobilier en cause, sera rejetée, dès lors qu’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires a été votée en ce sens le 29 janvier 2026 et qu’il n’est pas démontré que ladite résolution est définitive.

Sur les demandes provisionnelles reconventionnelles

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, et au vu du sens de la décision, l’ensemble des demandes provisionnelles formées par Monsieur [R], Madame [Z], Monsieur [B] et Madame [N] seront, à ce stade, rejetées, dès lors que leur responsabilité est engagée en ce qui concerne les dégâts des eaux subis par Monsieur [F] et de leur incurie fautive à procéder à la mise aux normes, malgré la mise en demeure précitée telle qu’adressée par le syndic, de leurs installations sanitaires et à laisser subsister des fuites actives, lesquelles ont obéré l’habitabilité de l’appartement de Monsieur [F], et ce, malgré la voie de fait qui lui est pleinement imputable.

Au vu des partages de responsabilité à intervenir, l’évidence attachée aux décisions du juge des référés, empêche de fixer à ce stade les provisions réciproques dues par les parties.

En revanche, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité justifie avoir subi un préjudice matériel né des frais liés au rapport de la société AQUANEF en date du 12 novembre 2025 à la suite de l’absence fautive de Monsieur [R], Madame [Z], Monsieur [B] et Madame [N] à procéder aux travaux de remise en état sollicités par le syndic en exercice, laquelle s’est avérée constitutive d’un trouble en raison notamment de l’atteinte aux parties communes causé par les dégâts des eaux successifs que sont les planchers hauts et bas des appartements concernés.

Par suite, Monsieur [R], Madame [Z], Monsieur [B] et Madame [N] seront condamnés in solidum à payer la somme de 1.529 euros au syndicat des copropriétaires précité.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Parties perdantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et au vu du sens de la décision, Monsieur [R], Madame [Z], Monsieur [B] et Madame [N] seront condamnés in solidum aux dépens.

Monsieur [R], Madame [Z], Monsieur [B] et Madame [N] seront condamnés in solidum à payer la somme de 2.500 euros à Monsieur [F] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter le surplus des demandes formées en application desdites dispositions.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Recevons Monsieur [M] [B], Madame [P] [Z] et Madame [G] [N] en leurs interventions volontaires principales ;

Condamnons Monsieur [M] [B] et Madame [P] [Z] à procéder aux travaux de remise en état de l’ensemble des équipements sanitaires et des raccordements y afférents se trouvant dans les lots n°18, n°19, n°22 et n°23 selon l’état descriptif de division, situés dans l’ensemble immobilier du [Adresse 2] afin qu’ils soient conformes à l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de PARIS ;

Disons que ces travaux de remise en état devront être réalisés sous la stricte supervision de l’architecte habituel de l’immeuble qui sera mandaté à cet effet par le syndic en exercice ;

Disons que ces travaux de remise en état devront être réalisés dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

Disons que passé ce délai, Monsieur [M] [B] sera condamné à les réaliser sous une astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant une période de 4 mois ;

Disons que passé ce délai, Madame [P] [Z] sera condamnée à les réaliser sous une astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant une période de 4 mois ;

Condamnons Monsieur [Q] [R] à procéder aux travaux de remise en état de l’ensemble des équipements sanitaires et des raccordements y afférents se trouvant dans les lots n°20 et n°21 selon l’état descriptif de division, situés dans l’ensemble immobilier du [Adresse 2] afin qu’ils soient conformes à l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de PARIS ;

Disons que ces travaux de remise en état devront être réalisés sous la stricte supervision de l’architecte habituel de l’immeuble qui sera mandaté à cet effet par le syndic en exercice ;

Disons que ces travaux de remise en état devront être réalisés dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

Disons que passé ce délai, Monsieur [Q] [R] sera condamné à les réaliser sous une astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant une période de 4 mois ;

Condamnons Madame [G] [N] à procéder aux travaux de remise en état de l’ensemble des équipements sanitaires et des raccordements y afférents se trouvant dans les lots n°24 et n°25 selon l’état descriptif de division, situés dans l’ensemble immobilier du [Adresse 2] afin qu’ils soient conformes à l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de PARIS ;

Disons que ces travaux de remise en état devront être réalisés sous la stricte supervision de l’architecte habituel de l’immeuble qui sera mandaté à cet effet par le syndic en exercice ;

Disons que ces travaux de remise en état devront être réalisés dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

Disons que passé ce délai, Madame [G] [N] sera condamnée à les réaliser sous une astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant une période de 4 mois ;

Condamnons Monsieur [Y] [F] à rétablir l’eau courante, – par la suppression de la vanne d’arrêt qu’il a installée depuis son appartement -, dans les lots précités situés au 6ème étage de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] à [Localité 6] dans les 10 jours suivant la réalisation de l’ensemble des travaux de remise en état auxquels sont condamnés Madame [G] [N], Monsieur [Q] [R], Madame [P] [Z] et Monsieur [M] [B] et après la validation par l’architecte de l’immeuble qui sera désigné pour leur supervision une fois qu’ils seront intégralement achevés ;

Disons que passé ce délai, Monsieur [Y] [F] sera condamné à rétablir l’eau courante par la suppression de la vanne d’arrêt située installée depuis son appartement sous astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard pendant une période de 3 mois ;

Condamnons in solidum Monsieur [Q] [R], Madame [P] [Z], Monsieur [M] [B] et Madame [G] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.529 euros en réparation du préjudice matériel subi ;

Condamnons in solidum Monsieur [Q] [R], Madame [P] [Z], Monsieur [M] [B] et Madame [G] [N] aux dépens ;

Condamnons in solidum Monsieur [Q] [R], Madame [P] [Z], Monsieur [M] [B] et Madame [G] [N] à payer la somme de 2.500 euros à Monsieur [Y] [F] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties en ce y compris les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance est, de droit, assortie de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 12 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI