REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

N° RG 25/00035 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G65D

N° minute : 25/00194

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Z]

né le 03 Janvier 1960 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparant

et

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [S] [U]

né le 11 Mai 1963 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 27 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

copies délivrées le 22 MAI 2025 à :

Monsieur [W] [Z]

Monsieur [Y] [S] [U]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 22 MAI 2025 à :

Monsieur [W] [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 01er mai 2018, Monsieur [W] [Z] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [U] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 450 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 13 novembre 2024, Monsieur [W] [Z] a fait délivrer une sommation de payer à Monsieur [Y] [U] la somme en principal de 1.636 euros.

Par acte délivré par commissaire de justice le 22 janvier 2025, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électrique le 23 janvier 2025, Monsieur [W] [Z] a fait assigner Monsieur [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation du bail,

— l’expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Monsieur [Y] [U] au paiement :

— de la somme de 3.022 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 14 janvier 2025, à parfaire à la date d’audience selon décompte actualisé de la dette,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— d’une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

A l’audience du 27 mars 2025, Monsieur [W] [Z], comparant en personne, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers et charges à la somme de 3.946 euros au mois de mars 2025. Il a précisé qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de juillet 2024.

En défense, Monsieur [Y] [U], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a déclaré vouloir partir vivre dans le Sud.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Les articles 1227 et 1228 du code civil rappellent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En outre, l’article 1229 alinéa 2 du même code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, Monsieur [Y] [U] ne s’est pas acquitté de plusieurs mois de loyers, le dernier règlement datant du mois de septembre 2024. Le rapport social et financier a précisé qu’un dossier de surendettement apparaissait nécessaire au regard des revenus de Monsieur [U] qui semblent insuffisants pour payer toutes ses charges mensuelles. En outre, Monsieur [U] a fait part à l’audience de ses difficultés financières et de santé. Enfin, il a indiqué vouloir partir vivre dans le Sud.

Monsieur [Y] [U] n’offre aucune garantie quant au remboursement de la dette qui est même très incertain compte-tenu des circonstances évoquées, et comme en témoigne l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience (malgré les conseils en ce sens du travailleur social rencontré).

Un tel manquement constitue un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, sans que l’octroi de délais de paiement ne puisse y faire obstacle.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail ayant pris effet le 01 mai 2018 et la sommation de payer du 13 novembre 2024. Le décompte produit par le bailleur fait état à la date du mois de mars 2025 d’une dette de 3.946 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Y] [U] à payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 3.946 euros au titre des loyers et charges arrêtés à fin mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus, ainsi qu’au paiement du loyer et des charges du 1er avril 2025 au jour de la présente décision prononçant la résiliation du bail.

Sur le paiement des indemnités d’occupation

La résolution judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer au bailleur un préjudice certain dans la mesure où elle les prive de la jouissance de son bien. Or, il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il conviendra donc de condamner Monsieur [Y] [U] à payer, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion), une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur ne démontrant pas la mauvaise foi du locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [Y] [U] succombant, il devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de la sommation de payer du 13 novembre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation du 22 janvier 2025 et de sa dénociation à la Préfecture.

Il n’apparaît enfin pas inéquitable, au vu de la situation de Monsieur [U], de laisser à la charge de Monsieur [W] [Z] l’intégralité des sommes avancées par lui et non compris dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail ayant pris effet le 01er mai 2018 entre Monsieur [W] [Z] d’une part et Monsieur [Y] [U] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] (01),

EN CONSEQUENCE,

Ordonne à Monsieur [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

Dit qu’à défaut pour Monsieur [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [W] [Z] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne Monsieur [Y] [U] à payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 3.946 euros au titre des loyers, charges arrêtés à fin mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus, ainsi qu’aux loyers et charges du 1er avril 2025 au jour de la présente décision,

Condamne Monsieur [Y] [U] à payer à Monsieur [W] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [W] [Z],

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [Y] [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de la sommation de payer du 13 novembre 2024, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation du 22 janvier 2025 et de sa dénociation à la Préfecture,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE