TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : Mmes et M. [I]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e AUDINEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/01104 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFG2

N° MINUTE : 7/2026

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 mai 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndicat le Cabinet IMMOBILIERE CHAMPS DE MARS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #D0502

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [I]

Madame [P] [I]

Madame [V] [I]

demeurant [Adresse 3] – REPUBLIQUE DOMINICAINE

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 mai 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 29 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/01104 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCFG2

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [N] [I], Mme [P] [I] et Mme [V] [I] sont propriétaires indivis des lots n°101, 104 et 106 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025 transmis conformément aux dispositions de la Convention de La Haye du 15 novembre 1965 relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale au Ministère des relations extérieures de la République Dominicaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE CHAMPS DE MARS a fait assigner M. [N] [I], Mme [P] [I] et Mme [V] [I] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  3 752,99 euros au titre des charges de copropriété impayées au 01 avril 2025 ;

—  125 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 24 novembre 2020 de payer 1 377,52 euros, de la relance du syndic du 09 décembre 2020 de payer 1 402,52 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— avec capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 02 avril 2026, l’affaire a été appelée et retenue. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE CHAMPS DE MARS, et représenté par son conseil, sollicite le bénéfice des demandes de son acte introductif d’instance.

Les propriétaires, régulièrement assignés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

— le relevé des formalités au 29 janvier 2024 dont il ressort que les lots n°101, 104 et 106 ont pour propriétaires indivis M. [N] [I] (7/11ème), Mme [P] [I] (2/11ème) et Mme [V] [I] (2/11ème) ;

— un relevé de compte individuel au 01 octobre 2019 et au 01 avril 2025 ;

— les appels de charges, provisions, travaux et relevés ;

— le contrat de syndic ;

— la mise en demeure du syndic du 24 novembre 2020 et sa relance du 09 décembre 2020 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2018 à 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et les attestations de non recours.

Il ressort du décompte arrêté au 21 mai 2025 que le compte de copropriétaires de M. [N] [I], Mme [P] [I] et Mme [V] [I] est débiteur de la somme de 3 877,99 euros, appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 99,24 euros qui sera appréciée infra au titre des frais d’impayés, soit un solde débiteur de 3 778,75 euros.

Les propriétaires indivis, ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe de la dette ainsi que son exigibilité et ne produisent aucune preuve de paiements libératoires.

Par conséquent, ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 3 778,75 euros arrêtée au 01 avril 2025, appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, le 29 septembre 2025, la mise en demeure du 24 novembre 2020 n’ayant pas été effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, de même que la relance du 09 décembre 2020.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

A défaut d’apporter la preuve que les coindivisaires sont tenus solidairement ou in solidum au paiement des charges de copropriété conformément au règlement de copropriété, lequel n’est pas produit en procédure, les défendeurs ne peuvent être condamnés in solidum. Ils seront condamnés chacun à proportion de ses parts divises.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le demandeur sollicite que les frais nécessaires exposés par le syndic à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance soient imputés aux seuls défendeurs au titre des charges générales d’administration s’agissant des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Toutefois, les frais de contentieux en application de l’article 10 de la loi susvisée de 1 138,27 euros concernent à la lecture du décompte :

— les frais de rejet de prélèvement (12,12 + 12,12) et les frais de relance du syndic (50 + 25), soit 99,24 euros tels que figurant au décompte du 21 mai 2025 qui seront écartés, aucune facture n’étant présentée et, la preuve n’est pas rapportée qu’il aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante de ces chefs,

— les frais de mise en demeure du syndic de 50 euros du 04 septembre 2019 tels que figurant en sus dans l’assignation qui seront écartés pour les raisons énoncées supra.

Le syndicat des copropriétaires demandeur sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est relevé que M. [N] [I], Mme [P] [I] et Mme [V] [I] n’ont effectué aucun règlement depuis 2019 et persistent dans leur comportement.

Ces manquements répétés et persistants perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Ils seront de ce chef condamnés à verser la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts, in solidum, le comportement de chacun ayant concouru au même dommage.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. », sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le délai d’un an sera apprécié à compter du 29 septembre 2025 pour la dette au titre des charges et travaux et à compter du 29 mai 2026 pour les dommages et intérêts accordés.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [N] [I], Mme [P] [I] et Mme [V] [I] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [I], Mme [P] [I] et Mme [V] [I], chacun à proportion de ses parts divises, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE CHAMPS DE MARS la somme de 3 778,75 euros au titre des appels de charges et travaux dus au 4ème trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation, le 29 septembre 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE CHAMPS DE MARS de sa demande au titre des frais de contentieux de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [I], Mme [P] [I] et Mme [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE CHAMPS DE MARS la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 29 septembre 2025 pour la dette au titre des charges et travaux et à compter du 29 mai 2026 pour les dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [I], Mme [P] [I] et Mme [V] [I] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [I], Mme [P] [I] et Mme [V] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE CHAMPS DE MARS la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE CHAMPS DE MARS du surplus de ses demandes ;

DIT que conformément à l’article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date ;

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, La Juge,