TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/10031

N° Portalis 352J-W-B7F-CU5H2

N° MINUTE :

Assignation du :

28 juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [T] [M]

Madame [Y] [R], épouse [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Florian TOSONI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1192

DÉFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 2] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet SOGI,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0502

PARTIE INTERVENANTE

La société BOUYGUES TELECOM, SA, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Louis DES CARS de la SELARL ALTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R021

Décision du 28 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10031 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5H2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Mars 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

M. [T] [M] et Mme [Y] [R] épouse [M] (ci-après « les époux [M]) sont propriétaires de lots situés au dernier étage de l’immeuble situé au [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 26 mai 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 2 en ces termes : « 2. A LA DEMANDE DE CELLNEX, PROPOSITION DE LOCATION D’EMPLACEMENT EN TOITURE DE L’IMMEUBLE POUR L’INSTALLATION D’UNE STATION RADIOELECTRIQUE EN TOITURE DU BATIMENT [Adresse 1] [Localité 1] (ART 25.1)

Le président met aux voix la résolution suivante :

L’assemblée générale extraordinaire, en date du 27/05/2021 après délibération vote :

La mise en place par l’opérateur BOUYGUES TELECOM d’une station de 6 antennes-relais de réseau de téléphonie mobile, sur la toiture du bâtiment sis : [Adresse 1] [Localité 1],

Intégrant la demande de rétrocession des colonnes montantes électriques à Enedis.

Décide que cette mise en place s’effectuera selon les modalités du dossier de présentation de projet Bouygues Telecom joint à la convocation :

L’assemblée prend notamment acte du fait que :

— la durée du bail est de 12 ans,

— le montant du loyer sera de 20.000 euros HT annuel indexé à 1 % par an,

— le bail fait obligation à l’opérateur de s’assurer que le fonctionnement de ses équipements techniques soit toujours conforme à la réglementation applicable notamment en matière d’hygiène et de sécurité,

— le bail stipule qu’en cas d’évolution de la réglementation et d’impossibilité pour le preneur de s’y conformer dans les délais légaux, celui-ci suspendra les émissions des équipements techniques concernés jusqu’à leur mise en conformité,

— la copropriété contractera avec le partenaire de Bouygues-Telecom, la société CELLNEX, la signature du bail interviendra à compter de la notification faite aux copropriétaires du procès-verbal d’assemblée générale ayant autorisé la signature du bail,

— Bouygues-Telecom est désigné comme sous-locataire,

— Bouygues-Telecom demande des garanties quant au désamiantage de l’immeuble et surtout du toit, un planning de travaux,

— le bail sera résilié si Bouygues-Telecom n’obtient pas les autorisations administratives,

— des modifications pourront être apportées au projet par les autorités de l’urbanisme comme notamment les ABF,

— la conception devra être confirmée par des études techniques très précises (note de calcul contrôlée, étude amiante, aménagement ou création d’un local technique) sous peine d’annulation,

— prise en charge du surcoût éventuel de la prime d’assurance suite à l’implantation.

L’assemblée des copropriétaires mandate spécialement le conseil syndical et le syndic pour négocier avec Bouygues Telecom les termes de l’accord selon les préconisations émises par l’assemblée.

L’assemblée des copropriétaires mandate spécialement le syndic pour signer ledit bail, pour le compte du syndicat des copropriétaires.

L’assemblée autorise Bouygues Telecom à demander toutes les autorisations administratives nécessaires à la réalisation des travaux d’installation et d’exploitation de la station d’antennes-relais, objet de la présente résolution. Elle en rendra compte au syndic, à la première demande du syndic.

Il est précisé également qu’un droit d’entrée d’une somme de 9.000 € HT sera également versée (article 7 – dispositions particulières du contrat de bail) et qu’il a été demandé la prise en charge de l’installation de garde-corps en toiture.

Les frais de cette assemblée générale spéciale seront pris intégralement par BOUYGUES TELECOM.

Ont voté pour : 30 copropriétaires représentant 10.945 tantièmes,

Ont voté contre : 22 copropriétaires représentant 5.417 tantièmes [noms des copropriétaires opposants, en ce inclus M. et Mme [M]]

Décision du 28 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10031 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5H2

Se sont abstenus : 2 copropriétaires représentant 298 tantièmes [noms des copropriétaires abstentionnistes]

En vertu du quoi, cette résolution est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit 10.945/20.000 tantièmes ».

Les mentions ci-dessus reproduites de l’indexation « à 1 % par an » du montant du loyer et d’une « prise en charge du surcoût éventuel de la prime d’assurance suite à l’implantation » au sein de la liste de points dont l’assemblée générale prend acte n’étaient pas comprises dans le projet de résolution rédigé dans l’ordre du jour adressé avec la convocation à ladite assemblée générale ; elles sont inscrites manuscritement sur le procès-verbal de l’assemblée générale.

La convocation à l’assemblée générale comprenait le contrat de bail et ses annexes comprenant les « conditions générales », le « plan indiquant le(s) emplacement(s) mis à disposition », l'« information sur les consignes de sécurité », la « fiche de demande de coupure des antennes radio », « l’autorisation de travaux », ainsi que la « fiche informations pratiques », les « dispositions spécifiques relatives aux contrats hors établissement », le « dossier d’information concernant l’implantation d’une installation radioélectrique pour le site T01974 [Adresse 1] [Localité 1] », le document « questions réponses sur le antennes relais ».

Par acte d’huissier délivré le 28 juillet 2021, M. [T] [M] et Mme [Y] [R] épouse [M] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 1], devant le judiciaire Paris, afin de solliciter, principalement, l’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 26 mai 2021.

La société BOUYGUES TELECOM est intervenue volontairement à l’instance par voie de conclusions notifiées le 5 mai 2023.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, les époux [M] demandent au tribunal de :

Vu les articles 9, 10, 11, 13 du décret du 17 mars 1967 n° 67-223, les articles 25, 26, 42 de la loi du 10 Juillet 1965 n° 65-557, les pièces du dossier,

Accueillir l’ensemble des demandes, dires, fins et conclusions des époux [M], et les dire recevables et bien-fondés en leurs demandes,

Rejeter a contrario l’ensemble des demandes, dires, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 1] et de la société BOUYGUES TELECOM,

En conséquence,

Annuler la résolution n° 2 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mai 2021 de l’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 1] pour les différents motifs avancés dans le corps des présentes (violation de l’article 10 du décret du 17 Mars 1967, pluralité d’objets, information insuffisante, contradiction entre les motifs de la résolution, votes selon une majorité erronée, pouvoir d’amendement exagérément utilisé),

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 1] et la société BOUYGUES TELECOM à payer à Monsieur et Madame [M] une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 1] de sa demande de condamnation des époux [M] à payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Rappeler qu’en l’espèce l’exécution provisoire est de droit,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] [Localité 1] et la société BOUYGUES TELECOM aux entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 17 et 25 h) de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

Débouter Monsieur et Madame [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur et Madame [T] et [Y] [M] à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner au paiement des entiers dépens,

Prononcer l’exécution provisoire de droit.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 janvier 2025, la société BOUYGUES TELECOM demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le code civil, le code de procédure civile,

Donner acte de son intervention volontaire accessoire au soutien du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic le CABINET SOGI en ce qu’il conclut au débouté de Monsieur et Madame [M] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mai 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries 12 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 mars 2026, a été mise en délibéré au 28 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 26 mai 2021

Sur le moyen d’annulation tiré de « l’information insuffisante délivrée aux copropriétaires pour que ces derniers puissent se prononcer en toute connaissance de cause »

Les époux [M] soutiennent que les copropriétaires n’ont pu voter de façon éclairée sur la résolution litigieuse dès lors que, telle qu’elle est rédigée, les copropriétaires ne savent pas ce sur quoi ils votent. Précisément, ils estiment que les copropriétaires :

— ne savent pas s’ils votent la signature du bail joint à la convocation ou une simple entrée en pourparlers en vue de la conclusion d’un bail,

— ne savent pas ce qu’ils votent, s’agissant du désamiantage (« va-t-il falloir réaliser un désamiantage et si oui à leurs frais ? ; un bilan devra t-il être au préalable réalisé et si oui, à leurs frais ? »), alors même qu’ils ne disposent d’aucune information sur le coût d’un éventuel désamiantage, ce en violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967,

— ne sont pas clairement informés sur le prix du loyer, puisque l’indexation, ajoutée lors de l’assemblée générale, si elle figurait dans le bail annexé à la convocation, n’est pas mentionnée sur le projet de résolution adressé aux copropriétaires,

— votent par avance un agrément sur des modifications de physionomie de l’immeuble pouvant être préconisées par l’architecte des bâtiments de France, alors que lesdites modifications ne sont pas clairement précisées dans la convocation, de sorte que le vote porte sur des éléments dont elle n’a, au moment du vote, aucune connaissance.

Ils ajoutent que dans la convocation à l’assemblée, il n’est question que d’une seule antenne-relais, alors que le vote a porté sur la pose de six antennes-relais.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]/[Adresse 2] à [Localité 1] répond en substance que :

— les copropriétaires ont voté de façon éclairée pour mandater le syndic aux fins de signature du bail et, préalablement, mandater le conseil syndical et le syndic afin de négocier les termes de l’accord selon les préconisations émises par l’assemblée générale, dès lors qu’était joint à la convocation un dossier extrêmement complet de soixante-dix pages sur le projet de contrat (lequel énonçait clairement l’objet du contrat, sa durée, le montant, les modalités de paiement et le versement d’un droit d’entrée, les obligations de l’opérateur, les modalités de résiliation du contrat), comprenant le projet de contrat de bail, les conditions particulières, les conditions générales, un plan indiquant les emplacements mis à disposition, un dossier d’information sur les antennes relais de téléphonie mobile et la santé,

— la résolution rappelle aux copropriétaires, sous la forme d’une prise d’acte d’un ensemble de points, les différentes implications susceptibles d’être entraînées par la signature dudit contrat, étant précisé que c’est à ce titre que :

* les copropriétaires ont clairement été informés que la société BOUYGUES TELECOM souhaitait obtenir des garanties du syndicat des copropriétaires s’agissant du désamiantage du toit, sans être appelés à voter une décision de travaux ;

* les copropriétaires ont été informés, dans un souci de parfaite transparence et d’information précise, du fait que les services de l’urbanisme pourront exiger des modifications éventuelles au projet de travaux, sans être appelés à voter une autorisation de travaux par anticipation ;

* les copropriétaires ont été informés que la rétrocession des colonnes montantes à ENEDIS était une condition nécessaire à la mise en œuvre du contrat de location avec CELLNEX,

— le projet de résolution compris dans la convocation mentionne bien l’implantation de six antennes relais,

— l’indexation à 1 % était très clairement indiquée dans le projet de contrat joint à la convocation, à l’article « article 2.2. : Montant de l’indexation ».

La société BOUYGUES TELECOM ajoute que le dossier de présentation joint à la convocation faisait apparaître les conditions du futur contrat de bail évoquant les garanties relatives au désamiantage et les éventuelles modifications rendues nécessaires.

***

L’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.- Pour la validité de la décision

[…]

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat (…) ».

En application de l’alinéa 1er de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11, 1 ».

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée.

Les décisions de l’assemblée sont nulles dans le cas où elle se prononce alors que l’ordre du jour est libellé d’une manière imprécise ou équivoque (Civ. 3ème, 23 octobre 2002, n° 01-03.286).

L’ordre du jour doit être rédigé de façon claire, afin que chaque copropriétaire soit pleinement informé et puisse voter en toute connaissance de cause (ex. Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre, section 2, 23 octobre 2017, n° 15/07799).

Décision du 28 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10031 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU5H2

En l’espèce, contrairement à ce que prétendent les époux [M], il n’existe pas de contradiction, s’agissant du nombre d’antennes-relais (fixé à six) entre les mentions du projet de résolution (convocation à l’assemblée générale, pièce n° 4 des époux [M]) et la résolution votée (procès-verbal, pièce n° 3 des époux [M]). En outre, l’indexation « à 1 % par an » du montant du loyer est mentionnée dans le bail annexé à la convocation.

En revanche, telle qu’elle est libellée, la résolution litigieuse souffre d’une équivoque majeure sur le périmètre exact de la question soumise au vote des copropriétaires puisqu’elle décide, à la fois, de mandater « spécialement le conseil syndical et le syndic pour négocier avec Bouygues Telecom les termes de l’accord selon les préconisations émises par l’assemblée » et de mandater « spécialement le syndic pour signer ledit bail, pour le compte du syndicat des copropriétaires », laissant ainsi supposer qu’il existe une phase de négociation préalable à la signature, lors de laquelle seraient défendues les « préconisations » émises par l’assemblée générale, alors même que ces mandats sont précédés, non d’un simple rappel des différentes implications susceptibles d’être entraînées par la signature dudit contrat mais d’une véritable décision d’adhérer aux conditions de la société BOUYGUES TELECOM.

Ainsi, telle qu’elle est rédigée, la résolution expose, avant de donner les deux mandats précités au conseil syndical et au syndic, la décision suivante : « Décide que cette mise en place s’effectuera selon les modalités du dossier de présentation de projet Bouygues Telecom joint à la convocation : L’assemblée prend notamment acte du fait que : […] ). La mention du « dossier de présentation de projet Bouygues Telecom joint à la convocation » se réfère manifestement à l’entier dossier joint à la convocation, en ce compris le projet de bail, comme en atteste les points objets de la « prise d’acte », qui exposent les éléments considérés comme essentiels.

Le tribunal relève également que cette équivoque, voire cette contradiction, sur l’objet de la résolution et en particulier sur la possibilité d’émettre des « préconisations » en vue d’une « négociation » aux fins de signature du bail ressort de ce que, telle que la résolution est rédigée, l’assemblée générale donne le mandat de négociation précité après avoir décidé et pris acte que « la signature du bail interviendra à compter de la notification faite aux copropriétaires du procès-verbal d’assemblée générale ayant autorisé la signature du bail ».

En outre, si la résolution litigieuse ne vote aucuns travaux de désamiantage du toit de l’immeuble, elle vise l’absence d’amiante ou les travaux de désamiantage comme une condition du contrat, puisque l’assemblée générale prend acte que : « Bouygues-Telecom demande des garanties quant au désamiantage de l’immeuble et surtout du toit, un planning de travaux » et qu’une « étude amiante » devra être réalisée.

Or, telle qu’elle est rédigée, la résolution n’est pas claire quant à la prise en charge de ces travaux éventuels futurs, conditionnant l’engagement de la société Bouygues-Telecom. En outre, le dossier ne comprend aucun élément sur le coût de « l’étude amiante » et sur celui des travaux de désamiantage du toit. Ce défaut d’information n’a pas permis aux copropriétaires de : i) formuler le cas échéant des « préconisations » pour le cadre de la négociation évoquée ; ii) voter de façon éclairée sur la résolution litigieuse.

Enfin, les époux [M] relèvent à juste titre que, telle qu’elle est rédigée, la résolution litigieuse engage le syndicat des copropriétaires, s’agissant des « modifications » qui « pourront être apportées au projet par les autorités de l’urbanisme comme notamment les ABF », puisqu’il s’agit d’une condition du contrat dont elle prend acte. Or, le dossier joint à la convocation ne comprend aucune information sur la nature et le champ desdites modifications, de sorte que les copropriétaires n’ont pu adhérer à cette condition et voter la résolution litigieuse de façon éclairée.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens des parties, la résolution n° 2 de l’assemblée générale du 26 mai 2021 sera annulée pour violation des dispositions susvisées des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967.

2 – Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer aux époux [M] la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [M] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de leur demande formée à ce titre à l’encontre de la société BOUYGUES TELECOM.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1] sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Annule la résolution n° 2 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1] en date du 26 mai 2021,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1] à payer à M. [T] [M] et à Mme [Y] [R] épouse [M] la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [T] [M] et à Mme [Y] [R] épouse [M] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [T] [M] et à Mme [Y] [R] épouse [M] de leur demandes formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société BOUYGUES TELECOM,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]-[Adresse 2] à [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécutoire provisoire du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 28 Mai 2026

La Greffière Le Président