TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : UDAF DE, [Localité 2] SERVICE MJPM 11217

M^e Nicolas CROQUELOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07448 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATS2

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 24 mars 2026

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, ,

[Adresse 1]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSES

UDAF DE, [Localité 2] SERVICE MJPM 11217 en sa qualité de TUTEUR de Madame, [N], [P], [E], ,

[Adresse 2]

représentée par M^e Nicolas CROQUELOIS, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07448 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATS2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2014, la société SA IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme, [P], [E], [N] sur des locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 432,27 euros.

Par jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 14 décembre 2022 Mme, [P], [E], [N] a été placée sous mesure de tutelle confiée à l’UDAF DE PARIS.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer à l’UDAF DE, [Localité 1], es qualité de tuteur de Mme, [P], [E], [N], un commandement de payer la somme principale de 8573,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme, [P], [E], [N] le 15 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 août 2025, la société SA IMMOBILIERE 3F a assigné l’UDAF DE PARIS, es qualité de tuteur de Mme, [P], [E], [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion de Mme, [P], [E], [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, subsidiairement d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11362,30 euros au titre de l’arriéré locatif,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tout acte nécessaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 octobre 2025, a été renvoyée à la demande de la défenderesse, à l’audience du 13 janvier 2026.

À l’audience la société SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 7 janvier 2026, s’élève désormais à 15508,36 euros.

L’UDAF DE, [Localité 1], es qualité de tuteur de Mme, [P], [E], [N], représentée par son conseil, expose que celle-ci est actuellement hospitalisée et ne dispose d’aucun revenu. Elle ne forme aucune demande.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 7 mars 2025 et que la somme de 8573,73 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il y a lieu en conséquence de substituer le délai de deux mois au délai de 6 semaines. Il convient de relever que la somme visée au commandement de payer n’a pas davantage été réglée dans le délai de deux mois.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SA IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SA IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2026, Mme, [P], [E], [N] lui devait la somme de 15508,36 euros.

Mme, [P], [E], [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 42 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique et 696 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de l’Etat, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

La demande au titre de l’article 700 sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que le contrat conclu le 31 janvier 2014 entre la société SA IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme, [P], [E], [N], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 3] est résilié depuis le 8 mai 2025,

ORDONNE à Mme, [P], [E], [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 3] à, [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme, [P], [E], [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme, [P], [E], [N] à payer à la société SA IMMOBILIERE 3F la somme de 15508,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026,

LAISSE les dépens à la charge de l’Etat, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 mars 2025 et celui de l’assignation du 6 août 2025,

DÉBOUTE la société SA IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge