TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT DU 13 MARS 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07640 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBHU

N° de MINUTE : 25/00395

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4], représenté par son syndic la société AZUR SYNDIC

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier PLACIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0319

C/

DEFENDEUR

La société SOCITIM

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société SOCITIM est propriétaire des lots n°4, 5, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 39 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a assigné la société SOCITIM devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la société SOCITIM à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] les charges dues jusqu’au 05 juillet 2024 soit la somme de 41 349,74 euros détaillée comme suit :

* 40 673,74 euros (40 303,74 euros + 370 euros) au titre des charges de copropriété outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-7 et 1343-2 du code civil ;

* 676 euros (1 046 euros – 370 euros) au titre des frais exposés outre les intérêts capitalisés au taux légal à compter de l’assignation en application de l’article 1231-7 et 1343-2 du code civil ;

— condamner la société SOCITIM à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la société SOCITIM à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SOCITIM aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Olivier PLACIER, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société SOCITIM n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 septembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 19 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, la société SOCITIM ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2023 remis à personne et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] verse à l’appui de sa demande :

— une matrice cadastrale éditée le 25 janvier 2024,

— le contrat de syndic conclu avec la société AZUR SYNDIC pour la période du 1er juillet 2022 au 1er juillet 2024 ;

— un décompte du compte copropriétaire de la société SOCITIM daté du 05 juillet 2024 portant sur la période du 1er janvier 2023 au 05 juillet 2024, et présentant un solde antérieur de 19 726,85 euros ;

— un décompte du compte copropriétaire de la société SOCITIM daté du 18 mars 2024 portant sur la période du 1er juillet 2019 au 1er janvier 2024 ;

— un état de répartition des charges du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 daté du 20 décembre 2018 ;

— un extrait du grand livre pour la période du 1er janvier 2000 au 31 décembre 2018, contenant des écritures relatives au compte copropriétaire de la société SOCITIM pour la période du 25 juin 2008 au 23 octobre 2018 et du 1er janvier 2019 au 20 juin 2019 ;

— des appels de provisions et de fonds travaux datés du 14 août 2019 au 15 décembre 2023 pour la période du 1er juillet 2019 au 31 mars 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 mars 2017, 17 mai 2018, 20 juin 2019, 08 juillet 2021, 24 juin 2023 ayant approuvé respectivement les comptes des exercices du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016, du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et des attestations portant sur l’absence de recours exercé à l’encontre de ces assemblées générales ou leurs décisions ;

— la mise en demeure datée du 07 octobre 2020 avec copie de l’enveloppe mentionnant « pli avisé et non réclamé » ;

— la mise en demeure datée du 08 mars 2021 avec un avis de réception signé mais illisible concernant les mentions relatives au destinataire, à l’expéditeur et à la date de réception ;

— la mise en demeure datée du 28 octobre 2021 sans avis de réception annexé ;

— la mise en demeure datée du 14 décembre 2023 sans avis de réception annexé.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite la condamnation de la société SOCITIM au titre des charges de copropriété dues jusqu’au 05 juillet 2024.

Il résulte des pièces versées aux débats que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne justifie pas de l’approbation des comptes par l’assemblée générale pour les exercices postérieurs au 31 décembre 2022.

Dès lors, il y a lieu d’examiner le bien-fondé de la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sur la période du 13 avril 2018, date ayant un solde à 0 au 31 décembre 2022.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne verse aux débats aucune pièce justificative des charges de copropriété et travaux dues pour la période du 13 avril 2018 au 31 décembre 2018 autre que l’extrait du grand livre.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve des charges de copropriété et travaux dues pour la période du 13 avril 2018 au 31 décembre 2018.

De plus, concernant les périodes du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, les montants apparaissant dans le grand-livre ne correspondent pas aux appels de fonds versés aux débats.

Concernant les périodes du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne justifie pas de l’ensemble des charges apparaissant sur le décompte du 18 mars 2024.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne rapporte pas la preuve de la créance qu’il allègue à l’encontre de la société SOCITIM pour la période du 13 avril 2018 au 05 janvier 2024 et sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ne verse aux débats aucune pièce justificative des frais de recouvrement qu’il allègue.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de la société SOCITIM.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés au 05 juillet 2024 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge , assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 13 Mars 2025

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART