TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 26/51624 – N° Portalis 352J-W-B7K-DCEIP

N° : 4

Assignation du :

03 Mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 mai 2026

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic la société EUGENE GAURIAU ET FILS

C/O la société Eugene Gauriau Et Fils

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Jacques ADAM, avocat au barreau de PARIS – #D0781

DEFENDERESSE

La SCI [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS – #D0615

DÉBATS

A l’audience du 21 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

La société SCI [Z] est propriétaire d’un appartement au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société SCI [Z] a entrepris des travaux de remplacement de plusieurs fenêtres de son appartement donnant sur la cour de l’immeuble.

Faisant valoir que ces travaux de remplacement de plusieurs fenêtres modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, et que l’installation d’une bâche pendant les travaux dans l’escalier commun a endommagé la peinture des marches et du palier, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] l’a mis en demeure, par lettres recommandées du 9 septembre 2025 puis du 21 octobre 2025, d’avoir à remettre les lieux en leur état antérieur dans un délai de 3 mois.

Exposant que la défenderesse n’a pas exécuté les travaux de remise en état sollicités, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait assigner, par acte du 3 mars 2026, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins essentielles de voir ordonner la remise en état des fenêtres sous astreinte et de la voir condamner à lui payer une provision.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 avril 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite du juge des référés d’ordonner à la société SCI [Z] la remise en état de trois fenêtres remplacées par la défenderesses, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, de la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2.695 euros TTC ainsi que la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

En réplique, la société SCI [Z], par l’intermédiaire de son conseil, demande de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures des parties déposées et soutenues à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

Sur la demande de remise en état des trois fenêtres

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires explique que trois fenêtres de l’appartement appartenant à la société SCI [Z] donnant sur cour ont été remplacées, que ces fenêtres ne sont pas identiques à celles qui préexistaient, et que ces travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitaient l’agrément préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Il rappelle que les travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble réalisés sans autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant la remise en état des fenêtres en leur état antérieur.

En réponse, la société SCI [Z] indique avoir remplacé seulement deux fenêtres et non trois dans son appartement et dans des conditions identiques à celles qui préexistaient. Elle explique qu’elle n’a pas modifié l’aspect extérieur de l’immeuble, le modèle de fenêtre et les vitres choisies respectant l’harmonie esthétique générale de l’immeuble. Elle ajoute que le règlement de copropriété n’impose aucun modèle type de fenêtre et que les fenêtres de l’immeuble donnant sur la cour ne sont pas toutes parfaitement identiques, de sorte qu’il n’est pas possible de caractériser une rupture de l’harmonie générale dès lors qu’il n’en existe pas.

Réponse du juge :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Par ailleurs aux termes de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, " ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ".

Il résulte de cette disposition que le juge des référés peut ordonner la remise en état des lieux dès lors qu’il s’agit de la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble.

Au cas particulier, il résulte de la comparaison des photographies jointes au procès-verbal de constat dressé le 24 juillet 2025 par Me [U] [Q], commissaire de justice, et des photographies datées du 4 juin 2024 produites par la défenderesse que seules les troisième et quatrième fenêtre, au R+1 en partant de la gauche, de l’appartement de la société SCI [Z] ont été remplacées à l’occasion des travaux réalisés à partir de fin 2024 par cette dernière. Il ressort nettement des pièces que ces deux fenêtres s’ouvraient sur toute leur hauteur, avec des croisillons horizontaux fins, et qu’elles ont été modifiées pour s’ouvrir désormais uniquement sur leur partie supérieure, avec un croisillon horizontal large et un autocollant ou une matière occultante sur la partie basse.

Il apparaît donc que ces fenêtres ressemblent désormais à la première fenêtre de l’appartement (en partant de la gauche). Cependant, le fait que la première fenêtre avait déjà un esthétisme différent de celui des autres fenêtres de l’étage, et du reste de la façade, ne permettait pas à la société défenderesse de s’affranchir d‘une demande d’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires pour modifier deux fenêtres supplémentaires.

Ces deux nouvelles fenêtres modifiées rompent manifestement l’harmonie de la façade.

Ces modifications, réalisées sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires caractérisent un trouble manifestement illicite, qu’il convient de faire cesser en prononçant la condamnation de la société SCI [Z] à installer des fenêtres identiques à celles préexistantes et à celles des appartements supérieurs pouvant s’ouvrir sur toute leur longueur.

Pour s’assurer de la bonne exécution de la mesure, celle-ci sera assortie d’une astreinte qui doit être fixée à la somme de 50 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois à compter de la présente décision, pendant une durée maximale de 3 mois.

Sur la demande de provision

Moyens des parties :

Le syndicat des copropriétaires soutient que les entreprises ayant été mandatées par la défenderesse pour remplacer ses fenêtres ont abimé la peinture de la cage d’escalier en raison de son bâchage avec du scotch. Il sollicite que la défenderesse soit condamnée à lui payer la somme provisionnelle de 2.695 euros, correspondant au devis de reprise de la peinture de l’escalier commun.

En réplique, la société défenderesse soulève l’existence de contestations qu’elle estime sérieuses. Elle estime tout d’abord que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les désordres allégués lui sont imputables, celui-ci ne démontrant pas l’étant antérieur de l’escalier ni que les travaux qu’elle a engagés ont engendré des désordres. Elle conteste ensuite le montant du devis produit par le demandeur, celui-ci n’ayant pas été établi contradictoirement ni corroboré par aucune expertise.

Réponse du juge :

Au cas particulier, il ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 24 juillet 2025 versé aux débats que « la très grande majorité de l’extrémité des marches de la volée d’escalier entre le palier de rez-de-chaussée et le palier du premier étage extrémité côté rambarde présente un arrachage de la peinture et de l’enduit des marches sur une bande rectangulaire », ainsi qu’un « arrachage de la peinture et de l’enduit du sol sur une bande continue » au niveau du palier du premier étage.

Le commissaire de justice précise également que « lors de mes constatations, la surface des marches de la dite volée d’escalier ainsi que du palier du premier étage sont bâchées, mais selon les déclarations de M. [E], le bâchage a été effectué à la diligence d’un autre copropriétaire (…) et est totalement étranger aux travaux effectués par la SCI [Z] ».

Si le commissaire relève que les escaliers étaient recouverts d’une bâche lors de ses constatations et que la défenderesse conteste être à l’origine des désordres, cette contestation n’apparaît pas sérieuse.

En effet, dans plusieurs courriels adressés au syndic de l’immeuble entre le 11 juin et le 20 juin 2025, le gérant de la société SCI [Z] a reconnu que son artisan avait endommagé la peinture de l’escalier à l’occasion des travaux de remplacement des fenêtres de l’appartement et a indiqué à plusieurs reprises que celui-ci avait été missionné afin d’exécuter les travaux de remise en état.

De même, par un courrier recommandé du 15 septembre 2025, la société SCI [Z] a indiqué au syndicat des copropriétaires « Concernant les travaux de peinture, nous confirmons avoir pris connaissance du constat d’huissier du 24 juillet 2025 mentionnant des dégradations de peinture dans l’escalier. Nous réitérons que nos artisans prennent intégralement en charge ces travaux. (…) Nous nous engageons à réaliser les reprises dès que les lieux seront accessibles. ».

Ainsi, ces différents échanges caractérisent la reconnaissance non équivoque par la société SCI [Z] de l’imputabilité des désordres aux travaux réalisés pour son compte, de sorte que l’obligation de prise en charge des travaux de reprise n’apparaît pas sérieusement contestable dans son principe.

S’agissant du montant de la provision sollicitée, le syndicat des copropriétaires produit un devis daté du 4 juin 2025 établi par la société LENZI, prévoyant des travaux de dépose des tapis de l’escalier, le dépoussiérage et le ponçage des marches, ainsi que le masticage à l’enduit, la pose de la peinture de finition, puis la pose des tapis, des tringles et des pitons pour un montant total de 2.695 euros TTC.

Si la société SCI [Z] soutient que ce devis n’a pas été établi contradictoirement et qu’il n’est corroboré par aucune expertise, elle ne produit aucun élément de nature à remettre sérieusement en cause la nature et le montant des travaux de reprise envisagés, tel qu’un contre-devis de son propre artisan ou une expertise.

A titre surabondant, il sera relevé que dans son courrier recommandé du 15 septembre 2025 susmentionné, la défenderesse s’est engagée à faire intervenir son artisan pour exécuter les travaux de reprise « dès que les lieux seront accessibles ».

Or elle ne justifie ni de l’intervention effective de son artisan depuis cette date, ni même de la persistance d’une quelconque impossibilité d’accéder aux parties communes concernées.

En conséquence, la contestation soulevée par la défenderesse quant au quantum de la créance réclamée n’apparaît pas sérieuse.

La société SCI [Z] sera ainsi condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 2.695 euros.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la société SCI [Z] sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Compte tenu du sens de la présente décision, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société SCI [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions susmentionnées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à la société SCI [Z] de modifier les troisième et quatrième fenêtres, en partant de la gauche depuis la cour, dans son appartement situé au R+1 du [Adresse 5] , en faisant poser des modèles de fenêtres identiques aux fenêtres préexistantes et à celles des appartements supérieurs, qui s’ouvrent dans toute leur longueur ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, faute d’exécution dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai maximum de 3 mois ;

Rejetons la demande de remise en état de la première fenêtre, en partant de la gauche depuis la cour, formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

Condamnons la société SCI [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] la somme provisionnelle de 2.695 euros TTC au titre du devis en date du 4 juin 2025 établi par la société LENZI ;

Condamnons la société SCI [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la société SCI [Z] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 29 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ