TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/57515 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGWM

N° : 2

Assignation du :

06 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mars 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière

DEMANDERESSE

La société, [Adresse 1] S.C.I.,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS – #P0441

DEFENDERESSES

La société LEAD NORD S.A.R.L.,

[Adresse 3],

[Localité 3]

et dans les locaux loués

niveau 1 du centre commercial ,“[Adresse 4], [Localité 4]”,

[Adresse 5] ,

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 09 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] est propriétaire indivis du centre commercial, [Adresse 7] sis, [Adresse 8].

La marque Lead est une jeune marque parisienne de prêt-à-porter streetwear inspirée de la culture japonaise. Cette enseigne propose des collections de vêtements et d’accessoires unisexe pour adultes et enfants.

Par acte sous seing privé en date des 29 septembre et 2 octobre 2023, la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] a consenti un bail dérogatoire à la société Lead, aux droits de laquelle vient la société Lead Nord, sur des locaux commerciaux numéro 255 d’une surface de 152 mètres carrés dans le centre commercial, [Adresse 7], pour une durée de trois années dont six mois fermes à compter 1er décembre 2023.

Par avenant en date du 1er décembre 2023, les parties ont convenu que la société Lead Nord substitue la société Lead en qualité de preneur dans le cadre du bail.

Le bail a été consenti moyennant un loyer binaire (Article 2.6. « Loyer ») comprenant :

— un loyer de base d’un montant de 100 000 euros hors taxe et hors charges par an, et,

— un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 13 % du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Le bailleur a consenti au preneur :

— une franchise totale du loyer de base alors en vigueur jusqu’à la date d’ouverture au public du local et dans la limite de deux (2) semaines suivant la prise d’effet du Bail ;

— une réduction du loyer de base pendant une durée de deux (2) ans à compter de l’expiration de la période de franchise :

• A l’expiration de la période de franchise et pendant la durée de la première année restant à courir d’un montant correspondant à 30 % du loyer de base alors en vigueur, et ce, nonobstant l’application du loyer variable additionnel dans les conditions de l’article 4.1.2 du titre II du bail ;

• Pendant la deuxième année du bail d’un montant correspondant à 10 % du loyer de base alors en vigueur, et ce, nonobstant l’application du loyer variable additionnel dans les conditions de l’article 4.1.2 du titre II du bail.

La société Lead Nord n’a pas respecté ses engagements aboutissant alors à une dette locative.

Par ordonnance du 3 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a condamné la société Lead Nord à payer à la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] une provision d’un montant de 31.059,58 euros.

Le 7 octobre 2025, la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] a fait procéder à une saisie-conservatoire de créances pour un montant de 86.943,45 euros et qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 2.523,12 euros.

Par exploits de commissaire de justice délivré le 6 novembre 2025, la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] a assigné la société Lead Nord aux fins de la voir comparaitre à l’audience du 9 février 2026 à 13h30 devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé et aux fins de :

— la voir condamnée par provision à lui payer la somme de 104.955,61 euros, à parfaire, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et accessoires dus au titre du bail des 29 septembre et 2 octobre 2023, arrêté au 31 octobre 2025 et déduction faite des causes de l’ordonnance de référé rendue le 3 février 2025, sous astreinte d’un montant de 100 (cent) euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, en se réservant le pouvoir de liquider ladite astreinte,

— Juger que cette somme, à parfaire, sera augmentée d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— la voir condamnée par provision à lui payer, à titre d’indemnité contractuelle une somme correspondant à 10 % du montant des sommes contractuellement dues, soit la somme de 13.601,51 euros, à parfaire,

— la voir condamnée par provision à lui payer, la somme totale de 42.661,07 euros au titre du remboursement de la franchise et de la réduction de loyers accordées à titre exceptionnel,

— la voir condamnée par provision à lui payer des dommages et intérêts, soit la somme de 8.427,46 euros, à parfaire, en réparation du grave préjudice subi,

— la voir condamnée par provision à lui payer les dépens, ainsi que la somme de 8 000 euros, à parfaire, par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la société Lead Nord n’a pas constitué avocat, ni comparu à l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de provision

Au soutien de sa demande, la Société du Centre Commercial du Triangle des Gares fait valoir que :

— il ressort des stipulations du bail que le preneur est tenu au paiement du loyer trimestriellement et par avance le 1er jour du trimestre (article 4.2.1 du titre II du bail),

— le preneur est également tenu au paiement des charges aux mêmes conditions que le loyer,

— il ressort du décompte locatif arrêté au 31 octobre 2025 que la société Lead Nord n’a pas rempli ses obligations contractuelles envers le bailleur, puisqu’elle lui doit la somme de 104.955,61 euros TTC, toutes taxes comprises, déduction faite des causes de l’ordonnance rendue le 3 février 2025,

— l’ensemble des sommes dont le paiement est demandé est documenté et justifié par les pièces produites par le bailleur, les montants indiqués étant parfaitement cohérents, que ce soit dans les factures adressées au preneur et dans les décomptes des sommes dues communiqués.

En droit, selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En vertu de l’article 1728 du même code, le preneur à bail est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date des 29 septembre et 2 octobre 2023, la Société du Centre Commercial du Triangle des Gares a consenti un bail dérogatoire à la société Lead, aux droits de laquelle vient la société Lead Nord, sur des locaux commerciaux numéro 255 d’une surface de 152 mètres carrés dans le centre commercial, [Adresse 7], pour une durée de trois années dont six mois fermes à compter 1er décembre 2023.

Par avenant au bail en date du 1er décembre 2023, les parties ont convenu que la société Lead Nord substitue la société Lead en sa qualité de preneur dans le cadre du bail.

Le bail a été consenti moyennant un loyer binaire (Article 2.6. « Loyer ») comprenant :

— un loyer de base d’un montant de 100.000 euros hors taxe et hors charges par an, et,

— un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 13 % du chiffre d’affaires annuel (année civile) hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués et le loyer de base annuel hors taxes.

Aux termes du bail, le loyer annuel de base, actualisé et indexé est divisé par quarts, payables d’avance le 1er jour du trimestre soit tous les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année et les termes de loyer sont provisoirement calculés sur la base du loyer de base sauf à faire application du loyer variable additionnel lorsque le montant du chiffre d’affaires réalisé dépasse le pourcentage ou le montant de chiffre d’affaires déclenchant le paiement du loyer variable additionnel.

Par lettre recommandée en date du 2 mai 2025 reçue le 18 mai 2025, la société Lead Nord a été mise en demeure de régler la somme de 101.096,75 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par lettre recommandée en date du 14 octobre 2025 reçue le 16 octobre 2025, la société Lead Nord a été mise en demeure de régler la somme de 134.751,98 euros au titre de l’arriéré locatif.

La demanderesse verse à l’appui de sa demande un relevé de compte locataire arrêté au 31 octobre 2025 avec un solde débiteur de 136.015,19 euros.

Le 7 octobre 2025, la société demanderesse a fait dénoncer à la SAS Lead une saisie conservatoire de créance pour la somme en principal de 86.923,45 euros, qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 2.523,12 euros.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’en exécution du bail liant les parties, la société Lead Nord demeure redevable de la somme de 104.955,61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2025 et incluant le terme d’octobre 2025 et déduction faite de la condamnation prononcée par ordonnance du 3 février 2025 (136.015,19 euros – 31.059,58 euros= 104.955,61 euros).

Il sera fait droit dans ces conditions à la demande de provision pour le montant de 104.955,61 euros à laquelle la société Lead Nord sera condamnée au paiement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Toutefois, la demande d’astreinte n’étant ni fondée ni motivée, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes au titre de la clause d’intérêts de retard et au titre de la clause d’indemnité contractuelle de 10 %

La Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] demande que la condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif soit augmentée des intérêts au taux légal majoré de 500 points de base (soit 5,00%) l’an, conformément à l’article 8 du titre II du bail, à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée.

Elle sollicite également que, conformément l’article 26.2.1 du contrat de bail, la société Lead Nord soit condamnée à payer, par provision, la somme de 13.601,51 euros à titre d’indemnité contractuelle compensatrice notamment des troubles commerciaux et des frais de gestion qu’elle subit.

En droit, aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ».

En l’espèce, les clauses contractuelles invoquées par la demanderesse sont susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

En conséquence, ces demandes seront rejetées.

Sur les demandes de remboursement de la franchise et de la réduction de loyer accordées à la société Lead Nord

La Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] demande que la société Lead Nord soit condamnée par provision à lui rembourser la franchise et la réduction de loyer accordées à titre exceptionnel, soit la somme de 42.661,07 euros.

Toutefois, en l’espèce, l’article 11 « stipulations spécifiques » stipule que : « les Parties conviennent expressément, à titre de condition essentielle et déterminante, que :

. en cas de résiliation du Bail pour quelque cause que ce soit,

. en cas de décision de justice définitive condamnant le Preneur au paiement de toutes sommes dues au titre du Bail, ou

le Preneur sera déchu du bénéfice de la franchise et de la réduction de loyer de base octroyée ci-dessus.

En conséquence, le Preneur devra :

. en cas de résiliation du Bail pour quelque cause que ce soit : rembourser au Bailleur, en sus des sommes prévues au Bail, la totalité de la franchise et de la réduction, cette dernière calculée de la date de prise d’effet du Bail jusqu’à la date effective du départ,

. en cas de décision de justice définitive condamnant le Preneur au paiement de toutes sommes dues au titre du Bail, rembourser au Bailleur, en sus des sommes prévues au Bail, la totalité de la franchise et de la réduction calculée de la date de prise d’effet du Bail jusqu’au parfait paiement desdites sommes. »

La demanderesse ne justifie ni d’une résiliation du bail ni d’une décision de justice définitive.

Outre le fait que cette clause s’apparente à une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, il sera relevé qu’elle n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, dès lors qu’il n’est pas mis fin au bail.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes qui seront rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

La Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] sollicite la condamnation par provision de la société Lead Nord à lui payer une somme représentant près de deux mois de loyer de base TTC, soit la somme de 8.427,46 euros, à titre de dommages et intérêts, en réparation du grave préjudice.

Toutefois, il y a lieu de rejeter cette demande alors qu’aucun préjudice, autre que celui résultant du retard dans le paiement des loyers et charges, couvert par l’octroi des intérêts légaux, n’est démontré.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Lead Nord, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenues aux dépens, la société Lead Nord sera en outre condamnée à payer à la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] la somme de 1.500 euros à ce titre.

Il y a lieu de débouter la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

CONDAMNONS la société Lead Nord à verser à la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] une provision d’un montant de 104.955,61 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 31 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus et déduction faite de la condamnation prononcée à hauteur de 31.059,58 euros par ordonnance du 3 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

REJETONS les demandes de la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] au titre de la clause d’intérêts de retard et au titre de la clause d’indemnité contractuelle de 10 % ;

REJETONS les demandes de la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] en remboursement de la franchise et de la réduction de loyer accordées à la société Lead Nord ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts de la Société du, [Adresse 9] ;

CONDAMNONS la société Lead Nord à payer à la Société du Centre Commercial du, [Adresse 6] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes de la Société du Centre Commercial du Triangle des Gares, plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 23 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Anita ANTON