TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/00677 – N° Portalis 352J-W-B7I-C622K

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDEURS

Madame [Z] [K], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Laura DAVID, avocat au barreau de Paris,

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Laura DAVID, avocat au barreau de Paris,

Monsieur [H] [Q], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Laura DAVID, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

S.C.I. CEPI, dont le siège social est sis SARL ADMINISTRATION DE BIEN ET INVESTISSEMENT IMMOBILIER – [Adresse 2]

Représentée par M^e Alexandra BESSAN, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00677 – N° Portalis 352J-W-B7I-C622K

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 octobre 2021 à effet au 11 octobre 2021, la S.C.I. COMPAGNIE EUROPEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS (ci-après la société CEPI) a consenti un bail d’habitation non meublé à Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q], colocataires, sur des locaux de 73 m² situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.300 € et d’une provision sur charges de 100 €.

Le 24 janvier 2024, la Commission départementale de conciliation de [Localité 1], saisi par les colocataires le 23 juillet 2023, a rendu un avis indiquant qu’à la date de prise d’effet du bail, le loyer de référence majoré était de 24,8 €/m², soit 1.810,40 € pour 73m2.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q] ont assigné la société CEPI devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de diminution de leur loyer.

Initialement appelée à l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 9 janvier 2026.

À l’audience du 9 janvier 2026, Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q], représentés par leur conseil, ont demandé de :

— ordonner que le loyer mensuel soit diminué afin de correspondre a maxima au loyer de référence majoré tel que fixé par l’arrêté n° 2025-06-16-00003 du 16 juin 2025 selon les caractéristiques du bien loué (24,80 €/m²),

— condamner la société CEPI à verser à Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q], à titre principal, la somme de 33.490,50 € ou, à titre subsidiaire, la somme de 26.409,12 €, correspondant au trop-versé de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamner la société CEPI à verser à Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q] la somme de 6.000 € de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— débouter la société CEPI de ses demandes,

— condamner la société CEPI aux dépens,

— condamner la société CEPI à verser à Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q] la somme de 3.495 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

La société CEPI, représentée par son conseil, a demandé de :

— déclarer la demande de remboursement du complément de loyer irrecevable car prescrite,

— débouter les demandeurs de leur demande de dommages-intérêts,

— condamner solidairement les demandeurs aux dépens,

— condamner solidairement les demandeurs à verser à la société CEPI la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, en cas de condamnation de la société CEPI :

*dire que le montant sollicité par les demandeurs au titre du remboursement d’un trop-perçu de loyer de référence majoré ne saura excéder la somme de 26.409,12 € au 10 janvier 2026,

*dispenser la société CEPI de l’exécution provisoire de droit.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 140 III. B. de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (…).

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

En l’espèce, la société CEPI considère que le litige porte sur le complément de loyer et non sur le montant maximum du loyer applicable et que les délais de recevabilité prévus par la disposition susvisée sont applicables à l’action intentée par les demandeurs. Selon elle, le montant du loyer mentionné au contrat de bail inclut un complément de loyer qui figurait sur l’annonce de mise en location du bien mais également à l’article 14 du bail.

S’agissant de l’annonce de mise en location (pièce n° 2 de la défenderesse), rien ne permet de s’assurer qu’elle correspond au bien pris à bail par les demandeurs. En tout état de cause, une annonce de mise en location d’un bien ne saurait constituer un document contractuel que les locataires auraient reconnu avoir accepté.

S’agissant de l’article 14 du bail, il stipule : « Information relative au logement loué : Des travaux ont été réalisés dans les parties communes à savoir la réfection de l’étanchéité de la terrasse, hall de l’immeuble,… pour près de 40 000 e ainsi que la chaudière et eau collective pour plus de 100 000 e, peinture de la cage d’escalier de service pour 30 000 e et dans l’appartement la réfection totale de la peinture et installation d’une cuisine neuve pour 20 000 e. Dernier loyer payé de 2385 e en septembre 2021. Dont complément de loyer de 464 e, vue dégagée, cuisine neuve,..

Le bailleur renonce à la garantie universelle de loyers. ».

Or, cette clause ne fait que mentionner à titre informatif le loyer que versait le précédent locataire, complément de loyer inclus, mais ne saurait être applicable à Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q].

La clause relative au loyer applicable aux locataires figure à l’article 10 du bail qui stipule que « La présente location est consentie et acceptée moyennant un paiement mensuel et d’avance de DEUX MILLE TROIS CENT EURO (2300,00 €) ». Cette clause ne mentionne aucunement l’existence d’un complément de loyer ; aucune décomposition du loyer n’est prévue.

Au regard de ces éléments, il ne saurait être considéré que Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q] ont accepté qu’un complément de loyer leur soit appliqué.

L’action des demandeurs doit s’entendre comme une action en contestation du loyer de référence majoré et non une action en contestation du complément de loyer. Les délais de recevabilité prévus par l’article 140 III. B. de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ne sont donc pas applicables à leur action, laquelle n’est donc pas prescrite et sera déclarée recevable.

Sur le montant du loyer

L’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dispose :

I. – A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de [Localité 1], les établissements publics territoriaux de la métropole du [Localité 2] [Localité 1], la métropole de [Localité 3] et la métropole d'[Localité 4]-[Localité 5]-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.

Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;

2° Un niveau de loyer médian élevé ;

3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;

4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.

Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation.

II. – Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers.

Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence.

Les compétences attribuées au représentant de l’Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d’Ile-de-France par le représentant de l’Etat dans la région.

Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence.

Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.

III. – A. – Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

(…)

En l’espèce, les parties n’adoptent pas la même méthode de calcul du loyer de référence majoré et de son évolution. Les demandeurs appliquent un loyer de référence majoré variable chaque année et ne tiennent pas compte de l’indexation annuelle du loyer.

Or, le seul loyer de référence majoré à prendre en compte est celui applicable au moment de la conclusion du bail (1.810,40 €). Le bailleur demeure ensuite fondé à indexer le loyer annuellement.

À titre subsidiaire, les demandeurs acquiescent à la méthode de calcul et au montant de trop-versé des loyers retenus par la défenderesse.

Par conséquent, le loyer mensuel sera diminué à 2.025,24 € au jour de la décision, et la société CEPI sera condamnée à restituer aux locataires le trop-versé de loyers de 26.409,12 € arrêté au 10 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, soit du 24 mars 2026.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les locataires exposent avoir été étudiants pendant la quasi-totalité du bail et avoir dû travailler en sus de leurs études pour payer le loyer qu’ils ont toujours honoré. Ils considèrent qu’en versant un loyer trop élevé pendant trois années, leur qualité de vie a été altérée.

Or, les locataires ne justifient pas de leurs allégations et notamment de leur prétendue altération de leur qualité de vie. S’ils ont subi un préjudice financier d’ores et déjà réparé par la restitution du trop-versé de loyers, la preuve de leur préjudice moral n’est pas rapportée.

Ils seront donc déboutés de leur demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. COMPAGNIE EUROPEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 3 495 € leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q],

FIXE, au jour de la présente décision, le loyer mensuel à 2.025,24 €,

CONDAMNE la S.C.I. COMPAGNIE EUROPEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS à restituer à Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q] la somme de 26.409,12 € au titre du trop-versé de loyers arrêté au 10 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2026,

DÉBOUTE Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q] de leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE la S.C.I. COMPAGNIE EUROPEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS aux dépens,

CONDAMNE la S.C.I. COMPAGNIE EUROPEENNE DE PLACEMENTS IMMOBILIERS à verser à Mme [Z] [K], M. [D] [O] et M. [H] [Q] la somme de 3 495 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge