TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06394 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJC5

N° MINUTE :

2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement [Localité 1] HABITAT OPH (anciennement OPAC de [Localité 1]) , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [Q], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06394 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJC5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 février 2024, [Localité 1] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [Q] sur des locaux situés [Adresse 3] (escalier 1, 3ème étage, porte n°7) à [Localité 2] incluant une cave moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 351,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [N] [Q] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 715,15 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Monsieur [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [Q] ainsi que de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant,

— l’autoriser à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls du défendeur,

— condamner Monsieur [N] [Q] à payer à titre provisionnel la somme de 3 800,96 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux sur la somme de 2 887,61 euros à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel indexé majoré des charges jusqu’à complet déménagement et restitution des clés,

— rejeter toute demande de délais et dans l’hypothèse où ils seraient accordés conditionner la suspension de la clause résolutoire à leur respect ainsi qu’au paiement à date des échéances en cours,

— condamner Monsieur [N] [Q] à payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

À l’audience du 14 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 1] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5 044,87 euros, selon décompte arrêté au 12 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Le bailleur a par ailleurs donné son accord à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par le locataire, renonçant à la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Monsieur [N] [Q], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en reprenant le règlement du loyer courant, puis à l’issue d’un délai de 12 mois en soldant sa dette de façon échelonnée, exposant percevoir l’allocation adulte handicapée ainsi que l’allocation d’aide au retour à l’emploi pour un montant total de l’ordre de 1 400 euros par mois, avoir rencontré des difficultés financières à la suite de la fin de validité de son autorisation provisoire de séjour et avoir obtenu l’accord du fonds de solidarité logement (FSL) pour une prise en charge de la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 25 juin 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 1] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), également par la voie électronique le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si le commandement de payer vise un délai supérieur à six semaines, il convient d’interpréter cela comme un abandon par le bailleur de ce délai légal de six semaines au profit du locataire qui bénéficie ainsi d’un délai supérieur au délai légal pour apurer sa dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail comporte à l’article 16.2 une clause résolutoire prévoyant qu’en « cas de non-paiement du loyer et charges au terme convenu, de non versement du dépôt de garantie, le contrat de location sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux ».

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, [Localité 1] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [N] [Q] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 715,15 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé dans le commandement (seule une somme de 203,27 euros a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 janvier 2025.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [N] [Q] est redevable des loyers impayés en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

PARIS HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [N] [Q] est redevable de la somme de 4 692,59 euros à la date du 12 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux qui relèvent des dépens (5 044,87 euros – 172,46 euros -179,82 euros). Monsieur [N] [Q] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 692,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 715,15 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 913,35 euros (3 800,96 euros – 2 715,15 euros – 172,46 euros de frais de contentieux) en application de l’article 1231-6 du code civil.

Il sera également condamné au paiement à titre provisionnel à compter de l’échéance de janvier 2026, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, eu égard à la renonciation du bailleur à la condition de reprise du loyer courant et en l’absence d’opposition de sa part pour l’octroi de délai de paiement, il convient d’autoriser Monsieur [N] [Q] à se libérer de la dette locative selon les modalités fixées au dispositif tenant compte du versement attendu du FSL et de suspendre la résiliation du bail pendant le cours des délais de paiement accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [N] [Q] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [N] [Q], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 1] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2024 entre [Localité 1] HABITAT-OPH et Monsieur [N] [Q] concernant l’appartement à usage d’habitation (escalier 1, 3ème étage, porte n°7) et la cave situés [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 23 janvier 2025,

CONDAMNONS Monsieur [N] [Q] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 4 692,59 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 715,15 euros à compter du 22 novembre 2024 et sur la somme de 913,35 euros à compter du 24 juin 2025,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [N] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, après un report de 12 mois en 23 mensualités de 195 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée un mois après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 1] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* que Monsieur [N] [Q] soit condamné à verser à [Localité 1] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Monsieur [N] [Q] à payer à [Localité 1] HABITAT-OPH la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [N] [Q] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président.