TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e TYNEVEZ (E0157)

M^e BOCCON GIBOD (C2477)

M^e COHEN TRUMER (A009)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/04644

N° Portalis 352J-W-B7F-CUDYD

N° MINUTE : 3

Assignation du :

23 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GV MAYOL, prise en la personne de Me [X] [R] Liquidateur judiciaire (RCS de [Localité 16] n°510 715 931)

Centre commercial MAYOL

[Localité 3]

représentée par M^e Gaël TYNEVEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0157

DÉFENDERESSES

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Adresse 15]

[Localité 3]

représentée par Maître Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS- VERSAILLES- REIMS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C2477

Décision du 29 Janvier 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 21/04644 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUDYD

S.N.C. CELSIUS HAVEN (RCS de [Localité 14] n°397 559 949)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELAS CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistées de Vanessa ALCINDOR, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 25 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2025, délibéré prorogé au 26 novembre 2025, au 10 décembre 2025, au 18 décembre 2025 et au 29 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 06 avril 2009, la société HAVEN, aux droits et obligations de laquelle se trouve la société CELSIUS HAVEN, a donné à bail commercial à la société GV MAYOL, pour une durée de douze années à compter du 30 avril 2009, un local portant le numéro MS9, d’une superficie d’environ 849 m², au sein du centre commercial MAYOL à [Localité 17], afin qu’elle y exploite une activité de vente au détail de vêtements et articles de sport, sportswear, équipement de la personne, sous l’enseigne « GV SPORT GV LMODE – UN OCEAN de [Localité 13] », moyennant le règlement d’un loyer binaire composé d’un loyer annuel de base fixé à la somme de 140.934 euros en principal et d’un loyer variable additionnel correspondant à l’éventuelle différence entre ce loyer de base et 6% du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur.

L’article 21 du bail prévoyait l’adhésion du preneur à une structure chargée de la promotion et de l’animation du centre commercial.

La société GV MAYOL a adhéré à l’ASSOCIATION [Adresse 12] dont elle a été membre du conseil d’administration de janvier 2014 à juin 2017.

Par acte extrajudiciaire du 05 octobre 2017, la société GV MAYOL a donné congé des lieux loués à la société CELSIUS HAVEN à effet du 29 avril 2018, date d’échéance de la troisième période triennale.

Par jugement en date du 26 juin 2018, le tribunal de commerce de Toulon a prononcé la liquidation judiciaire de la société GV MAYOL et désigné Maître [X] [R] aux fonctions de liquidateur judiciaire.

Le 16 juillet 2018, la société CELSIUS HAVEN a déclaré sa créance au passif de la société GV MAYOL au titre des loyers, charges et accessoires dus en vertu du bail à hauteur de la somme de 141.418,58 euros, à titre privilégié, entre les mains du liquidateur judiciaire.

Par actes d’huissier délivrés les 08 et 12 mars 2019, la société GV MAYOL représentée par son liquidateur, Maître [X] [R], a fait assigner l’ASSOCIATION [Adresse 12] et la société CELSIUS HAVEN devant le tribunal de commerce de Toulon aux fins essentiellement de voir annuler la clause du bail commercial signé le 06 avril 2009 comportant obligation d’adhésion à l’association chargée de la promotion et de l’animation du centre commercial et de maintien d’adhésion au cours du bail, ainsi que de voir condamner solidairement les défenderesses à lui restituer les cotisations indument perçues, d’un montant de 59.734,18 euros HT et à l’indemniser des préjudices subis évalués à la somme de 500.000 euros, outre la somme de 880.000 euros demandée à l’encontre de la bailleresse.

Par jugement en date du 23 septembre 2020, le tribunal de commerce de Toulon a accueilli l’exception d’incompétence soulevée in limine litis par les défenderesses au profit du tribunal judiciaire de Paris.

La mesure de médiation confiée à M. [U] [B] par ordonnance du juge de la mise en état du 23 septembre 2020, n’a pas permis aux parties d’aboutir à une solution concertée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 juin 2024, la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, (ci-après GV MAYOL), demande au tribunal, de :

A TITRE PRINCIPAL SUR LE FOND

PRONONCER comme nulle la clause du bail commercial du 6 avril 2009 relative à l’obligation d’adhésion et de maintien l’association des commerçants du centre commercial MAYOL,

PRONONCER les inexécutions contractuelles de la société SNC CELSIUS HAVEN et de l’association des commerçants du centre MAYOL, ainsi que leur particulière mauvaise foi dans l’exécution de leur obligation,

PRONONCER l’absence de contrepartie réelle et sérieuse du paiement des cotisations de promotion et d’animation,

PRONONCER la nullité du contrat d’adhésion à l’association des commerçants du centre MAYOL,

ET PAR CONSEQUENT,

CONDAMNER l’association des commerçants du centre MAYOL, solidairement avec la société SNC CELSIUS HAVEN, à restituer à la société GV MAYOL les cotisations indument versées, soit la somme de 59.734.18 euros HT,

CONDAMNER la société SNC CELSIUS HAVEN à verser à la société GV MAYOL la somme de 880.000 euros au titre de compensation du préjudice subi du fait de son comportement nuisible et déloyal, et de la dévaluation du fonds de commerce,

CONDAMNER solidairement l’association des commerçants du [Adresse 9] et la SNC CELSIUS HAVEN à payer à la société GV MAYOL la somme de 500.000 euros, à titre de dommages-intérêts notamment pour les fautes et inexécutions contractuelles commises,

CONDAMNER solidairement l’association des commerçants du [Adresse 9] et la SNC CELSIUS HAVEN à payer à la société GV MAYOL la somme de 7.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNER solidairement l’association [Adresse 12] et la SNC CELSIUS HAVEN aux entiers dépens de l’instance.

Maître [R] ès qualités expose que l’article 13 de la Convention européenne des droits de l’Homme instaure un droit à un recours effectif pour toute personne dont les droits ont été violés. Il se prévaut de l’article L251-9 du code de commerce relatif au droit de retrait reconnu à tout membre d’un groupement ainsi que de la jurisprudence afférente pour soutenir que la clause du bail relative à l’adhésion obligatoire et au maintien de cette adhésion encourt la nullité absolue. Il invoque en outre les dispositions de l’article 1131 ancien du code civil selon lequel toute clause d’un contrat est nulle si elle est réputée sans cause. Il sollicite sur ces fondements respectivement la nullité de l’article 21 du bail et l’annulation du contrat d’adhésion à l’ASSOCIATION [Adresse 12]. Il en déduit qu’il est subséquemment fondé à solliciter la condamnation solidaire des défenderesses à lui rembourser les cotisations versées en son temps par la société liquidée à l’ASSOCIATION DES COMMERÇANTS DU CENTRE MAYOL, sans contrepartie.

Il reproche par ailleurs à la société CELSIUS HAVEN d’avoir exécuté le bail de mauvaise foi en violation des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil. Il invoque à ce titre l’obligation d’adhérer à l'[Adresse 7] qu’elle lui a imposée et de n’avoir pris aucune mesure pour la soutenir lorsqu’elle a rencontré de graves difficultés économiques en raison de la désertification du centre commercial. Il fait également grief à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation d’assurer la dynamique du centre commercial où se trouvaient les locaux loués et de lui garantir un environnement commercial favorable. En réparation de ces manquements, il sollicite sa condamnation au paiement d’une somme de 500.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 880.000 euros « au titre d’une indemnité d’éviction et correspondant à la valeur du fonds de commerce si celui-ci avait pu être exploité dans des conditions normales et avec un bailleur loyal.

Enfin, il recherche la responsabilité de l’ASSOCIATION DES COMMERÇANTS DU CENTRE MAYOL sur le fondement des articles 1134 et 1142 ancien du code civil, faisant valoir qu’elle est restée inactive face au manque d’attractivité du centre commercial, alors que l’objet même de l’association était la promotion, le développement ou l’animation du centre commercial. Il requiert en conséquence sa condamnation, solidairement avec la société CELSIUS HAVEN, à lui payer la somme de 500.000 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par son administrée de ce chef.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 août 2024, la société CELSIUS HAVEN demande au tribunal, de :

DIRE ET JUGER irrecevable l’action de la société GV MAYOL, représentée par Maître [R], visant à voir prononcer la nullité de la clause relative à l’obligation d’adhésion du preneur à l’association des commerçants et à la voir condamner à lui restituer une somme de 59.734,18 € au titre des cotisations versées à l’association des commerçants,

DEBOUTER en toute hypothèse la société GV MAYOL de toutes ses demandes, fins et conclusions,

FIXER la créance de la SNC CELSIUS HAVEN au titre de loyers, charges et accessoires dus afférents à l’occupation du local antérieure au jugement de liquidation judiciaire au passif de la société GV MAYOL à hauteur de la somme de 141.418,58 €,

CONDAMNER Maître [X] [R] es-qualités de liquidateur judiciaire de la société GV MAYOL à payer à la SNC CELSIUS HAVEN une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le CONDAMNER es qualité aux dépens.

La bailleresse excipe de l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la clause d’adhésion obligatoire à l'[Adresse 7] stipulée au bail, et de la demande de condamnation au remboursement des cotisations acquittées à celle-ci, en raison de la prescription. Elle fonde sa fin de non-recevoir sur les dispositions des articles 122 du code de procédure civile et 2224 du code civil. Elle fait valoir que la clause d’adhésion litigieuse a été stipulée dans le bail signé le 06 avril 2009 de sorte que la demande d’annulation introduite plus de cinq années après sa conclusion, au mois de mars 2019, est tardive.

Sur le fond, elle souligne qu’il n’est pas démontré que son ancienne locataire aurait acquitté les cotisations dont il demande le remboursement. Elle ajoute qu’elle ne saurait être tenue de rembourser des sommes qu’elle n’a pas perçues.

Concernant les demandes indemnitaires formées à son encontre, la société CELSIUS HAVEN oppose la clause de non recours stipulée au bail en cas de vacance des locaux, et la jurisprudence selon laquelle le bailleur d’un centre commercial n’est pas tenu de garantir au preneur la commercialité des lieux, en l’absence de stipulation contraire du bail. Elle soutient qu’elle n’avait pas l’obligation légale de maintenir l’environnement commercial des locaux, et ne s’y est pas davantage engagée contractuellement. Elle précise qu’elle a, au demeurant, multiplié les démarches pour (re)louer les locaux vacants, ainsi que les opérations promotionnelles. Elle conteste donc avoir engagé sa responsabilité à raison de la vacance de certains locaux. Elle évoque aussi les difficultés liées au contexte particulier résultant de la crise sanitaire de Covid19 pour expliquer la désaffection du centre commercial. Elle en conclut qu’elle ne saurait être redevable de dommages et intérêts de ce chef.

S’agissant de l’exécution de bonne foi du contrat de bail, la société CELSIUS HAVEN estime qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir accordé de délais de paiement au preneur alors qu’elle s’en est tenue à une stricte application du contrat qui constitue la loi des parties, d’autant que la société GV MAYOL s’est abstenue de payer les sommes dues en exécution du bail à compter du printemps 2017.

Enfin, elle insiste sur le fait que non seulement la preuve d’une faute contractuelle qu’elle aurait commise n’est pas rapportée, mais que n’est pas davantage établi de lien de causalité entre cette prétendue faute et le préjudice allégué.

A titre reconventionnel la société CELSIUS HAVEN sollicite de se voir admettre au passif de la liquidation de la société GV MAYOL pour un montant de 141.418,58 euros, correspondant aux sommes lui restant dues en exécution du bail.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, l’ASSOCIATION [Adresse 11] demande au tribunal, de :

DÉBOUTER la Société GV MAYOL prise en la personne de son liquidateur Maître [X] [R], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions visant la condamnation solidaire de l’association des commerçants du [Adresse 8] à restituer la somme de 59.734,18 euros hors taxes au titre de cotisations indûment versées,

DÉBOUTER la Société GV MAYOL prise en la personne de son liquidateur Maître [X] [R], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions visant la condamnation solidaire de l’association des commerçants du [Adresse 8] à lui payer la somme de 500.000 euros au titre de dommages-intérêts pour des prétendues fautes et inexécutions,

ET SI MIEUX N’AIME LE TRIBUNAL :

METTRE HORS DE CAUSE l’association des commerçants du Centre commercial MAYOL au titre de la demande de condamnation solidaire à restituer la somme de 59.734,18 euros hors taxes,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

DEBOUTER la Société GV MAYOL prise en la personne de son liquidateur Maître [X] [R] de toute demande autre, plus ample ou contraire au présent dispositif,

CONDAMNER tout succombant à payer à l’association des commerçants du [Adresse 8] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

L’ASSOCIATION DES COMMERÇANTS DU CENTRE COMMERCIAL MAYOL rappelle qu’elle n’est pas partie au contrat de bail et qu’elle est une entité juridique distincte de la société CELSIUS HAVEN. Elle estime que la clause d’un bail commercial prévoyant l’adhésion du preneur à une association de commerçants ayant pour objet d’assurer la gestion des services communs du centre commercial abritant le local pris à bail n’est pas, en elle-même contraire, à la liberté d’association et n’encourt pas nécessairement la nullité. Elle ajoute que les conditions d’adhésion de ses membres ne sont définies que par les clauses de ses statuts, conditions que la société GV MAYOL a acceptées en décidant d’adhérer librement à l’association.

Selon elle, la preuve de la volonté d’adhésion de la société GV MAYOL à l’association des commerçants est confirmée par sa participation au conseil d’administration de l’association de janvier 2014 à juin 2017 au sein duquel elle indique que la société liquidée a eu un rôle actif en sa qualité de trésorier et en tant qu’instigatrice de trente-quatre campagnes de communication et d’animation réalisées sous l’autorité du conseil d’administration. Elle en conclut que l’adhésion de la société GV MAYOL ne peut être annulée et sa demande de restitution du montant des cotisations doit être rejetée.

L'[Adresse 6] s’oppose également à la demande indemnitaire formée à son encontre considérant que la société GV MAYOL, en sa qualité de membre du conseil d’administration de l’association ne peut, sauf à se prévaloir de sa propre turpitude, reprocher une inaction fautive à l’association et solliciter d’être indemnisée des conséquences de décisions auxquelles elle a participé et qu’elle a elle-même mises en œuvre.

Enfin, elle insiste sur le fait que le grief tiré de l’inoccupation de certains locaux du centre commercial ne relevait pas des attributions de l’association qui n’a jamais eu pour dirigeant de fait la société bailleresse CELSIUS HAVEN ni, en conséquence, de sa responsabilité.

La clôture de la procédure a été prononcée le 30 septembre 2024 et la date de l’audience de plaidoiries a été fixée au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la prescription de l’action en annulation de la clause d’adhésion à l’association des commerçants insérée au bail commercial du 6 avril 2009 et de l’action en remboursement des cotisations versées

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que l’action en nullité d’un contrat ou d’une stipulation contractuelle se prescrit par cinq années à compter de la signature du contrat même, si celui-ci a fait l’objet d’un renouvellement exprès ou tacite.

En l’espèce, l’article 21 du bail commercial signé le 06 avril 2009 prévoyait l’adhésion du preneur à une structure chargée de la promotion et de l’animation du centre commercial en ces termes :

« Le Preneur reconnaît expressément la nécessité absolue, dans l’intérêt du Centre Commercial, de l’existence d’une action de promotion et d’animation du Centre. En cas de suppression de l’Association des Commerçant existante, il s’engage en conséquence, soit à adhérer et à participer financièrement à toute entité juridique (G.I.E ou autre), qui serait créée, avec l’accord du Bailleur, et dont l’objet social serait la promotion et l’animation du Centre Commercial, soit à participer financièrement au budget d’un fonds créé par ou avec l’accord du Bailleur, fonds dont la destination serait la promotion et l’animation du Centre Commercial.

Le Preneur devra, comme tout cessionnaire, adhérer et maintenir son adhésion et/ou sa participation pendant toute la durée du bail, de ses renouvellements éventuels et/ou prorogations, à cette entité juridique, exécuter les décisions régulièrement prises par ladite entité et/ou ses dirigeants, et régler ponctuellement tous droit d’entrée, appels de fonds et cotisations.

Le retrait ou l’exclusion de cette entité juridique ou le non-paiement de sa participation entrainera, si bon semble au Bailleur, de plein droit, la résiliation du présent contrat de bail dans les conditions prévues à la clause résolutoire (…). »

La société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, qui poursuit la nullité de cette clause d’adhésion obligatoire à l’association des commerçants du centre commercial et de maintien de cette adhésion au cours du bail commercial, a introduit son action par actes d’huissier délivrés les 08 et 12 mars 2019.

Introduite plus de cinq années après la conclusion du bail signé le 06 avril 2009, cette demande est prescrite, ainsi que le soutient la société CELSIUS HAVEN, de même que celle subséquente tendant à la voir condamnée au remboursement des cotisations versées par la société liquidée à l'[Adresse 6].

Par conséquent, les demandes formées par la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, tendant à voir prononcer la nullité de la clause du bail commercial signé le 06 avril 2009 relative à l’obligation d’adhésion et de maintien à l’association des commerçants du centre commercial MAYOL, d’une part, et à voir condamner la société CELSIUS HAVEN à restituer la somme de 59.734,18 euros versée à l'[Adresse 6], au titre des cotisations indues seront déclarées irrecevables.

II. Sur les demandes de nullité du « contrat d’adhésion » à l’ASSOCIATION DES COMMERCANTS DU CENTRE COMMERCIAL MAYOL et de remboursement des cotisations indûment versées

Aux termes de l’article 1131 ancien du code civil, l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet.

En application de ces dispositions, un contrat encourt la nullité pour défaut de cause lorsqu’il ne comporte aucune contrepartie réelle au bénéfice de l’une des parties.

L’absence de cause d’un contrat s’apprécie au moment de sa conclusion, la cause devant exister dès le départ pour que le contrat soit valide.

La société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, soutient que son adhésion à l'[Adresse 6] serait dépourvue de cause en raison des « lacunes et carences de celle-ci », justifiant que les cotisations acquittées lui soient remboursées.

Sa demande en nullité est ainsi fondée sur l’inexécution par l’ASSOCIATION DES COMMERCANTS DU CENTRE COMMERCIAL MAYOL des missions visées dans ses statuts.

Toutefois, l’inexécution alléguée, au demeurant non démontrée, concerne l’exécution du contrat d’adhésion et non pas les éléments de validité de l’adhésion à l'[Adresse 6] dont le défaut pourrait donner lieu à son annulation.

En outre, l’adhésion à l’ASSOCIATION DES COMMERCANTS DU CENTRE COMMERCIAL MAYOL est un acte unilatéral qui ne se confond pas avec le contrat d’association lui-même, qui seul constitue une convention susceptible d’encourir une nullité pour absence de cause.

Partant, la demande formée par la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, tendant à voir prononcer la nullité de son adhésion à l'[Adresse 6] sera rejetée, de même que celle subséquente de remboursement de la somme de 59.734,18 euros au titre des cotisations versées.

III. Sur la demande de condamnation de la société CELSIUS HAVEN au paiement d’une somme de 880.000 euros à titre de dommages intérêts

Aux termes de l’article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, reproche à la société CELSIUS HAVEN un manquement à son obligation d’exécuter le contrat de bail de bonne foi au motif qu’elle ne lui a pas proposé de délais de règlement alors qu’elle n’ignorait pas ses difficultés financières, non plus que les problèmes de désertification affectant l’ensemble du centre commercial où se trouvaient les locaux donnés à bail, et de ne pas avoir remédié à celle-ci.

Il est de droit que si l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi impose au créancier de s’abstenir de rendre l’exécution de la convention plus difficile pour le débiteur, elle ne l’oblige pour autant pas à alléger les obligations de son cocontractant au détriment de ses propres intérêts.

Il ne saurait donc être reproché à la bailleresse, qui n’est pas l’associée du preneur, d’avoir fait application des stipulations contractuelles et de ne pas avoir accordé de délais de paiement à la société GV MAYOL, quand bien même celle-ci l’aurait informé de ses difficultés financières. Au demeurant, il n’est pas contesté que la société GV MAYOL a cessé de régler les loyers et accessoires contractuels à compter du printemps 2017, de sorte qu’elle a de facto bénéficié de délais de règlement puisque la société CELSIUS HAVEN n’a pas introduit d’action en paiement à son encontre, y compris après la réception du congé délivré le 05 octobre 2017, à effet du 29 avril 2018.

La société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, fait également grief à la société CELSIUS HAVEN d’avoir manqué à son obligation d’assurer la dynamique du centre commercial et de ne pas avoir pris de mesures pour améliorer l’environnement commercial du centre fortement dégradé, et selon elle à l’origine de ses difficultés financières.

Cependant, ainsi que le fait valoir la société CELSIUS HAVEN, l’article 18 du bail instaure une clause de non recours de ce chef, par laquelle le preneur s’est expressément obligé à « Ne pouvoir, en aucun cas, se plaindre ni formuler aucune réclamation au près du Bailleur qui ne souscrit aucune garantie à cet égard, dans le cas où certains locaux dépendants du Centre Commercial resteraient inexploités ; quelles que soient les circonstances provoquant ce défaut d’exploitation et le temps pendant lequel il se prolongera. »

Il est constant que les clauses limitatives ou élusives de responsabilité sont valables dès lors qu’elles n’ont pas de portée générale et ne concernent pas une obligation essentielle du contrat, ce qui équivaudrait à le vider de sa substance.

En l’occurrence, l’article 18 du bail a une portée limitée puisqu’il ne vise que les réclamations du preneur relatives au défaut d’exploitation d’autres locaux présents au sein du centre commercial.

Par ailleurs, il est acquis que, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’en assurer la bonne commercialité. Le bailleur est certes obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, mais il n’est pas tenu, en l’absence de clause particulière, d’en assurer la commercialité.

Contrairement à ce qu’affirme la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, le bail signé le 06 avril 2009 ne contient aucune stipulation mettant à la charge de la bailleresse une obligation de garantie de la chalandise ou de l’environnement commercial. L’article 21 dudit bail relatif à la promotion et à la publicité du centre commercial, prévoit simplement que celles-ci seront à la charge de l’association créée entre les commerçants, à laquelle le preneur a l’obligation d’adhérer.

Dans ces conditions, la clause de non recours stipulée à l’article 18 du bail est valable, en ce qu’elle n’est pas de portée générale et ne porte pas sur une obligation essentielle du contrat. Elle doit donc produire effet.

Par conséquent, la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, n’est pas fondée à rechercher la responsabilité la société CELSIUS HAVEN au motif qu’elle n’aurait pris aucune mesure pour remettre en location les locaux vacants au sein du centre commercial et assurer ainsi sa commercialité.

A titre surabondant, le tribunal relève que la demanderesse ne justifie pas davantage de la réalité ni du quantum du préjudice dont elle recherchait l’indemnisation, non plus que du lien de causalité entre celui-ci et la faute reprochée à la bailleresse.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, sera déboutée de sa demande de condamnation de la société CELSIUS HAVEN au paiement de la somme de 880.000 euros à titre de dommages intérêts.

IV. Sur la demande de condamnation solidaire de la société CELSIUS HAVEN et de l'[Adresse 7] au paiement d’une somme de 500.000 euros de dommages intérêts

La demanderesse ne développe aucun fondement juridique à l’appui de sa demande de condamnation de la bailleresse à l’indemniser à hauteur de 500.000 euros, solidairement avec l’association des commerçants. Elle ne s’explique pas davantage sur le caractère distinct de ce préjudice par rapport à sa demande de paiement de la somme de 880.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la responsabilité de la société CELSIUS HAVEN recherchée ci-avant.

De l’analyse de ses écritures, il ressort que ses deux demandes de réparation distinctes concernent les mêmes manquements qu’elle impute à la société CELSIUS HAVEN concernant la vacance de certains locaux au sein du centre commercial et l’absence de maintien de la chalandise.

Or, ainsi que précédemment jugé, en application des stipulations claires et précises du bail, qui constituent la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable, et s’imposent au tribunal, dont l’article 18, la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, n’est pas fondée à rechercher la responsabilité de la bailleresse de ces chefs.

Sa demande de condamnation de la société CELSIUS HAVEN au paiement d’une somme de 500.000 euros de dommages intérêts sera en conséquence également rejetée.

S’agissant de la mise en cause de la responsabilité de l’ASSOCIATION [Adresse 12], la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, fonde sa demande sur les articles 1134 et 1142 ancien du code civil. Elle lui reproche d’être restée inactive face au manque d’attractivité du centre commercial alors que l’objet même de l’association était la promotion, le développement ou l’animation dudit centre.

L’article 1142 ancien du code civil dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Pour toute démonstration de la carence invoquée, la demanderesse se limite à verser aux débats un article du journal VAR MATIN du 15 septembre 2018 et deux procès-verbaux de constat d’huissier dressés les 29 juin et 30 octobre 2018, afin de caractériser la désertification grandissante du centre commercial MAYOL.

Si ces éléments établissent que le centre commercial MAYOL a rencontré des difficultés liées à la fermeture de commerces à compter de l’année 2018, ils sont insuffisants à caractériser un manquement de l'[Adresse 7] à ses obligations nées du au contrat d’association liant les commerçants, étant précisé que la mise en location des locaux du centre ne relevait pas de sa responsabilité.

Aux termes de statuts de l’ASSOCIATION DES COMMERCANTS DU CENTRE MAYOL l’objet de cette dernière était de :

« De grouper les exploitants du Centre Commercial MAYOL à [Localité 16] en vue d’assurer le lancement, l’organisation, le développement, l’animation et la promotion du Centre, et de réaliser toutes opérations nécessaires pour atteindre ces objectifs.

De mettre en œuvre les moyens propres à la réalisation de cet objectif, notamment en concevant, exécutant ou faisant exécuter des campagnes communes de publicité et de promotion et en favorisant l’animation du Centre. »

Il résulte des procès-verbaux des réunions du conseil d’administration de l’ASSOCIATION DES [Adresse 10] pour la période de janvier 2014 à juin 2017, auxquelles la société GV MAYOL a participé, que, conformément à l’objet susvisé, des opérations commerciales ont été mises en œuvre pour assurer l’animation du centre commercial.

L'[Adresse 7] verse en outre aux débats une synthèse de ses actions majeures de communication et animation, dont la teneur n’est pas contestée, faisant état d’opérations réalisées postérieurement à juin 2017, date à compter de laquelle la société GV MAYOL a cessé de régler ses loyers et n’a plus participé aux conseils d’administration de l’association.

Au vu de ces éléments, la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, échoue à rapporter la preuve de la carence ou d’une faute commise par l’ASSOCIATION [Adresse 12] dans le cadre de l’exécution du contrat d’association.

Au surplus, là encore, la demanderesse ne fournit aucune explication, ni ne produit aucune pièce pour expliciter le préjudice de 500.000 euros dont elle réclame l’indemnisation. Enfin, la preuve d’un lien de causalité entre le préjudice allégué et les manquements reprochés à l’ASSOCIATION DES COMMERCANTS DU CENTRE MAYOL fait également défaut.

En conséquence, la société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, sera également déboutée de sa demande de condamnation de l'[Adresse 4] à lui payer une somme de 500.000 euros à titre de dommages intérêts.

V. Sur la demande de fixation de sa créance locative au passif de la liquidation de la société GV MAYOL formée par la société CELSIUS HAVEN

La société CELSIUS HAVEN sollicite de se voir admettre au passif de la liquidation de la société GV MAYOL pour un montant de 141.418,58 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires afférents à l’occupation de locaux donnés à bail antérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire. A l’appui de sa demande, elle produit, outre le bail signé le 06 avril 2025, la déclaration de créance au passif qu’elle a adressée le 16 juillet 2018 à Maître [X] [R] désigné aux fonctions de liquidateur judiciaire de la société GV MAYOL par jugement en date du 26 juin 2018.

L’article L624-2 du code de commerce précise qu’au vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission.

Ces dispositions d’ordre public conférent compétence exclusive au juge commissaire pour statuer sur la fixation des créances au passif de la liquidation judiciaire.

En application des alinéas 1 et 3 de l’article 16 du code de procédure civile, qui imposent au juge, en toutes circonstances, de faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et de ne pouvoir fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, par bulletin en date du 13 janvier 2026, les parties ont été invitées à faire valoir leurs observations concernant la compétence de ce tribunal pour statuer sur la fixation au passif de la créance invoquée par la société CELSIUS HAVEN, compte tenu des dispositions d’ordre public de l’article L624-2 du code de commerce, au plus tard le 20 janvier 2026.

Par messages électroniques en date du 19 janvier 2026, la bailleresse et la société liquidée ont transmis respectivement leurs observations aux termes desquelles toutes deux conviennent que le juge-commissaire est seul compétent pour statuer sur l’admission ou le rejet des créances déclarées au passif d’une société en liquidation judiciaire, sous réserve des hypothèses strictement encadrées par la loi.

Ces notes en délibéré sont recevables en application de l’article 442 du code de procédure civile, et il en sera tenu compte dans le présent jugement.

Conformément à l’article L624-2 du code de commerce, le sort de la créance déclarée par la société CELSIUS HAVEN relève de la compétence exclusive du juge-commissaire, désigné par le tribunal qui a ouvert la procédure collective, en l’absence de procédure en cours entre les parties à la date du 26 juin 2018, date à laquelle le tribunal de commerce a prononcé la liquidation judiciaire de la société GV MAYOL.

La bailleresse ne justifie pas que le juge-commissaire n’aurait pas statué dans un délai raisonnable sur l’admission de sa créance, ni qu’il aurait renvoyé au tribunal l’examen du bien-fondé de celle-ci à l’occasion du contentieux introduit par le liquidateur de la société GV MAYOL pour solliciter l’allocation de dommages et intérêts, seules hypothèses où le tribunal pourrait se prononcer.

Par conséquent, le tribunal se déclarera incompétent pour statuer sur la demande de fixation de la créance de la société CELSIUS HAVEN au passif de la liquidation de la société GV MAYOL pour un montant de 141.418,58 euros, au profit du juge commissaire à la liquidation judiciaire de celle-ci.

VI. Sur les mesures accessoires

La société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, qui succombe, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge des défenderesses la totalité des frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance.

La société GV MAYOL, représentée par son liquidateur, sera en conséquence condamnée à payer à la société CELSIUS HAVEN une somme de 4.000 euros et à l'[Adresse 5] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande formée par la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, de nullité de la clause du bail commercial signé le 06 avril 2009 relative à l’obligation d’adhésion et de maintien l’association des commerçants du centre commercial MAYOL,

DECLARE irrecevable comme prescrite la demande formée par la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, de condamnation de la société CELSIUS HAVEN au remboursement de la somme de 59.734,18 euros (cinquante-neuf mille sept cent trente-quatre euros dix-huit centimes) versée à l'[Adresse 6], au titre des cotisations indues,

DEBOUTE la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, de la demande de nullité de son adhésion à l'[Adresse 6],

DEBOUTE la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, de la demande de condamnation de l'[Adresse 6] au remboursement de la somme de 59.734,18 euros (cinquante-neuf mille sept cent trente-quatre euros dix-huit centimes) versée au titre des cotisations indues,

DEBOUTE la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, de la demande de condamnation de la société CELSIUS HAVEN au paiement de la somme de 880.000 euros (huit cent quatre-vingts mille euros) à titre de dommages intérêts,

DEBOUTE la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, de la demande de condamnation solidaire de la société CELSIUS HAVEN et de l'[Adresse 6] au paiement de la somme de 500.000 euros (cinq cents mille euros) à titre de dommages intérêts,

SE DECLARE incompétent pour statuer sur la demande de fixation de la créance de la société CELSIUS HAVEN au passif de la liquidation de la société GV MAYOL pour un montant de 141.418,58 euros (cent quarante et un mille quatre cent dix-huit euros et cinquante-huit centimes) au profit du juge commissaire du tribunal de commerce de Toulon en charge de la liquidation judiciaire de la société GV MAYOL,

DIT qu’à défaut d’appel dans le délai, le dossier lui sera transmis par le greffe avec une copie de la présente décision,

CONDAMNE la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, à payer à la société CELSIUS HAVEN la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, à payer à l'[Adresse 6] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, de sa demande de paiement de la somme de 7.500 euros (sept mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société GV MAYOL, représentée par Maître [R] ès qualités de liquidateur judiciaire, aux dépens de l’instance,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 14] le 29 Janvier 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA