TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01293 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2K6

Minute : 24/1008

Monsieur [G] [D]

Représentant : M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

C/

Madame [Z] [J] épouse [O]

Monsieur [C] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 Novembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [G] [D],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [Z] [J] épouse [O],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [O],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, Monsieur [G] [D] a donné à bail à Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] un logement (étage 1, porte A103) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 893,00 euros, et 125,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, Monsieur [G] [D] a fait signifier à Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4072,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 25 octobre 2023 Monsieur [G] [D] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, Monsieur [G] [D] a fait assigner Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

«  constater la mauvaise foi évidente des locataires,

«  constater et juger l’acquisition de la clause résolutoire,

«  ordonner sans délai l’expulsion de Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  condamner solidairement Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 5298,78 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de janvier 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,

o une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit à la somme de 1018 euros,

o dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux,

o dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 octobre 2023,

o la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les entiers dépens,

«  juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 9 février 2024.

À l’audience du 16 septembre 2024, Monsieur [G] [D], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 9554,71 euros arrêtée au 12 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [G] [D] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 octobre 2023. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [G] [D] souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O], régulièrement assignés à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [G] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [G] [D] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 mars 2023, du commandement de payer délivré le 24 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2024 que Monsieur [G] [D] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 7, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [G] [D] la somme de 9554,71 euros, au titre des sommes dues au 12 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 février 2024 sur la somme de 2244,78 euros et du présent jugement sur le surplus, compte tenu des versements effectués.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 24 octobre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 24 décembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 mars 2023 à compter du 25 décembre 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 décembre 2023, Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] à son paiement à compter de 25 décembre 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [G] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [G] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 mars 2023 entre Monsieur [G] [D] d’une part, et Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] d’autre part, concernant le logement (étage 1, porte A103) situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 25 décembre 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] à compter du 25 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [G] [D] la somme de 9554,71 euros (neuf mille cinq cent cinquante-quatre euros et soixante et onze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 7 février 2024 sur la somme de 2244,78 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [G] [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 12 septembre 2024, échéance d’octobre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 octobre 2023, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [O] née [J] et Monsieur [C] [O] à payer à Monsieur [G] [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE