TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e BERREBI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BOURA

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/10361

N° Portalis 352J-W-B7H-C2PCB

N° MINUTE :

Assignation du :

1er août 2023

JUGEMENT

rendu le 29 mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. KF

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0289

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société TRAGESTIM (TRANSACTION GESTION IMMOBILIERE)

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C800

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Justine EDIN, greffière

Décision du 29 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/10361 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PCB

DÉBATS

A l’audience du 30 janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 10 avril 2026, prorogé au 29 mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KF, ayant pour gérants Mme [L] [J] [F] et M. [N] [F], est propriétaire des lots n°1, n°7 et n°28 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 19ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 19 juin 2023, ont été adoptées les résolutions n°1, n°2 et n°3 (élection du bureau), n°4 à n°28, et notamment la résolution n°23 (autorisation d’ester en justice contre le permis de construire délivré à la SCI Jaurès, propriétaire de l’immeuble voisin sis [Adresse 5] à Paris 19ème).

C’est dans ces conditions que la SCI KF a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 1er août 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 19ème, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 19 juin 2023, notamment de ses résolutions n°1 à n°3 et n°4 à n°28, et subsidiairement, d’annulation de la résolution n°23, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Par ordonnance du 17 novembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation entre les parties.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, la SCI KF demande au tribunal, au visa des articles 22 et 17-1A de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 11, 17 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

«  Prononcer l’annulation des résolutions n°1, n°2 et n°3 de l’assemblée générale du 19 juin 2023, et, en conséquence de l’assemblée générale toute entière, et notamment des résolutions n°4 à n°28 ;

Subsidiairement,

Prononcer l’annulation de la résolution n°23 de l’assemblée générale du 19 juin 2023 ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] de toutes ses demandes ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 4] [Adresse 7] à payer à la société KF la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 5] aux dépens. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 19ème demande au tribunal, au visa des articles 17-1A et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 11, 17, 17-1 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

«  Juger le syndicat des copropriétaires secondaire du [Adresse 6] représenté par son syndic la société Tragestim recevable et bien fondé en ses demandes ;

En conséquence,

Débouter la société KF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société KF au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du CPC au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] représenté par son syndic la société Tragestim ;

Condamner la société KF aux entiers dépens de l’instance. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 30 janvier 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 et prorogé ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande principale d’annulation intégrale de l’assemblée du 19 juin 2023

La SCI KF sollicite l’annulation de l’assemblée générale du 19 juin 2023 en son entier, sur le fondement de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, en raison d’irrégularités affectant les résolutions n°1 à n°3 portant sur les élections des membres du bureau. Elle soutient que les copropriétaires présents, représentés ou votants par correspondance cumulent 955 tantièmes sur 1036 tantièmes, alors que ces résolutions ont été adoptées par 888/1036 tantièmes, sans abstention, ni vote contre mentionnés dans le procès-verbal, ce qui induit que tous les copropriétaires n’ont pas pris part au vote, ou que les opposants ou abstentionnistes n’ont pas été mentionnés. Elle ajoute que quand bien même cette différence correspondrait aux deux copropriétaires arrivés tardivement, l’heure de leur arrivée n’est pas mentionnée sur la feuille de présence ni sur le procès-verbal, lequel mentionne en début d’assemblée que la feuille de présence a été vérifiée et constate que « les vingt copropriétaires présents ou représentés totalisent 955/1036 tantièmes des parties communes soit 955 voix sur 1036 ».

Le syndicat des copropriétaires soulève, en vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, l’irrecevabilité de la demande d’annulation des résolutions n°1 à n°3 de la SCI KF, puisqu’elle a voté en faveur de ces résolutions, et que son vote contre la résolution n°23 ne lui permet pas de solliciter à lui seul l’annulation de l’assemblée générale en son entier. Il indique en outre qu’en application des articles 17 et 17-1 du décret du 17 mars 1967, et de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions n°1 à n°3 ont été régulièrement votées, la différence entre le total des tantièmes des copropriétaires ayant participé au vote (888/1036) et celui des présents ou représentés à l’assemblée (955/1036) correspondant aux deux copropriétaires arrivés en cours de séance et n’ayant pas pris part au vote de ces résolutions, ce que la feuille de présence et le procès-verbal permettent de retracer, en sus des votes pour chacune des résolutions de l’assemblée, et des attestations desdits copropriétaires.

Sur ce,

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application de ces dispositions, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale, et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal et de la feuille de présence de l’assemblée générale du 19 juin 2023, que la SCI KF était présente, et a voté en faveur de toutes les résolutions adoptées lors de cette assemblée générale à l’exception des résolutions n°9, n°16 à n°19, n°21, n°22, n°25, et notamment de la résolution n°23, ce qu’elle ne conteste pas.

Ainsi, elle ne dispose pas de la qualité de copropriétaire opposant au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s’agissant des autres résolutions, et n’est donc pas recevable à solliciter l’annulation de cette assemblée générale dans son entier, même si certains de ses griefs reposent sur l’inobservation de formalités substantielles, ou des dispositions légales ou réglementaires d’ordre public.

Par conséquent, il convient de déclarer la SCI KF irrecevable en sa demande en annulation de l’assemblée générale du 19 juin 2023 en son entier.

La SCI KF demeure en revanche recevable à contester à titre subsidiaire la résolution n°23 adoptée lors de cette assemblée, pour laquelle elle a la qualité d’opposante.

2 – Sur la demande subsidiaire d’annulation de la résolution n°23

La résolution n°23 querellée, adoptée à la majorité de l’article 24 est ainsi libellée :

La société KF soulève plusieurs moyens au soutien de sa demande d’annulation : la discordance entre l’ordre du jour et le formulaire de vote par correspondance, l’absence de mention des copropriétaires opposants à cette résolution et l’irrégularité de l’autorisation d’agir en justice ainsi votée.

— Sur le vote par correspondance et la mention « sans vote »

La SCI KF demande l’annulation de la résolution n°23, au visa des articles 17-1 A de la loi du 10 juillet 1967 et de l’article 17 du décret du 17 mars 1967. Elle expose que l’assemblée générale ne peut délibérer valablement sur des questions inscrites à l’ordre du jour avec la mention « sans vote », et que le défaut de participation d’un copropriétaire à un vote est une cause de nullité sans qu’il y ait à rechercher si le vote de ce copropriétaire aurait eu une incidence sur la majorité requise par la loi. Elle précise que le formulaire de vote par correspondance joint à la convocation mentionne que la résolution n°23 est « sans vote », trompant ainsi le copropriétaire ayant voté par correspondance. La demanderesse fait valoir que celui-ci ne peut dès lors être arbitrairement considéré comme abstentionniste tel que mentionné sur le procès-verbal, aucun élément ne permettant d’interpréter le sens de son vote, et ce d’autant que cette résolution a été amendée en cours de séance ; qu’enfin, le rapprochement entre le procès-verbal et la feuille de présence ne permet pas d’identifier les copropriétaires opposants ou considérés comme défaillants.

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose que l’ordre du jour joint à la convocation mentionne que la résolution n°23 concerne une décision à prendre, à la majorité de l’article 24, sur la construction d’un immeuble au [Adresse 5], à savoir l’engagement d’une procédure en opposition au permis de construire de cet immeuble, sans aucune ambigüité, et qu’en tout état de cause, une erreur affectant le formulaire de vote par correspondance indiquant que la résolution est « sans vote », n’a pas empêché le copropriétaire concerné de voter ou de s’abstenir, et qu’il a ainsi été légitimement considéré comme abstentionniste, en l’absence de vote exprimé en faveur ou contre cette résolution ; qu’enfin, le procès-verbal et la feuille de présence permettent de retracer le sens des vote de chaque résolution.

Sur ce,

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 dispose que " L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. "

Aux termes de l’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, « le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. »

En l’espèce, il ressort du projet d’ordre du jour joint à la convocation que la résolution n°23 porte sur une " décision à prendre relative à la construction d’un immeuble au [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 7]. Article 24 (majorité simple) « , tandis que le formulaire par correspondance indique, concernant le libellé de la résolution n°23 qu’il s’agit d’une » résolution sans vote ".

Ainsi, le contenu de la résolution n°23 adoptée figurait bien sur l’ordre du jour transmis avec la convocation avec la mention du vote mais il était indiqué dans le formulaire de vote par correspondance transmis avec ladite convocation que ce point serait « sans vote », de sorte que l’ordre du jour transmis était imprécis et équivoque sur le point de savoir si ce point ferait l’objet d’un vote ou non.

Il ressort également du formulaire de vote par correspondance produit que le copropriétaire ayant voté par correspondance n’a pas exprimé de vote concernant cette résolution n°23 ni d’ailleurs pour les autres résolutions indiquées comme étant « sans vote » dans ledit formulaire, à savoir les résolutions n°4, n°26 à n°28.

Dans ces conditions, il convient de juger que le copropriétaire ayant voté par correspondance n’a pas été mis en mesure d’exercer son vote sur cette résolution compte tenu de la confusion existante entre l’ordre du jour et le formulaire de vote.

Par ailleurs, le copropriétaire ayant voté par correspondance a été comptabilisé comme abstentionniste pour la résolution n°23, tel qu’indiqué par le procès-verbal, alors qu’aucun élément ne permet de déterminer le sens de son vote, ce dernier n’indiquant aucunement voter « pour », « contre » ou « s’abstenir » sur le formulaire de vote par correspondance alors qu’il a expressément coché les cases « abstention » pour d’autres résolutions.

En outre, si le syndicat des copropriétaires soutient à juste titre qu’en application de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967, l’absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire qui a voté contre, prescrite par l’article 17 du décret du 17 mars 1967, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que celui-ci n’est pas affecté, il convient de constater que la reconstitution du vote n’est en l’espèce pas aisément reconstituable au regard de la feuille de présence dès lors que la société KF détient 232 tantièmes tandis que les votes contre ont recueilli 283 tantièmes.

L’un des copropriétaires n’ayant pu émettre de vote sur la résolution querellée compte tenu de la confusion entre l’ordre du jour et le formulaire de vote par correspondance et le nom des copropriétaires ayant voté contre n’étant pas mentionné, sans que le vote ne soit reconstituable de manière certaine, la résolution n°23 encourt la nullité pour ces motifs, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres moyens invoqués.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 19ème sera condamné à payer à la SCI KF la somme de

3 000, 00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE la SCI KF irrecevable en sa demande en annulation de l’assemblée générale du 19 juin 2023 en son entier, et la DECLARE recevable en sa demande d’annulation de la résolution n°23 de cette assemblée ;

ANNULE la résolution n°23 de l’assemblée générale du 19 juin

2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à Paris 19ème à payer à la SCI KF la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et le DEBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 29 mai 2026.

La greffière La présidente