TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e BODDAERT (C0923)

M^e BENSAOULA (D1797)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/01023

N° Portalis 352J-W-B7G-CV34U

N° MINUTE : 4

Assignation du :

17 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Février 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. K DELICE (RCS de PARIS n°424 622 777)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Sophie BODDAERT de la SELEURL CABINET BODDAERT AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0923

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI (RCS de PARIS n°499 286 037)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Djaafar BENSAOULA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1797

Décision du 04 Février 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 22/01023 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV34U

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 19 novembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 juin 2007, la S.A.S. K DÉLICE a consenti à la S.A.R.L. EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] (boutique) et [Adresse 3] (cave) à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2007, à destination de « Salon de thé, bar, restauration sur place et à emporter » et moyennant un loyer annuel de 22 110 € en principal, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Par ordonnance du 31 mai 2021, le juge des référés, saisi par la bailleresse, a notamment :

— dit que le commandement de payer du 28 mai 2020 avait été régulièrement délivré pour les échéances des mois de février et mars 2020,

— suspendu les effets de la clause résolutoire du bail au paiement de la somme correspondant à ces échéances au plus tard le 08 juillet 2020 et, constatant que ladite somme avait été réglée dans ce délai, a jugé que la clause résolutoire était réputée n’avoir pas joué,

— dit qu’en conséquence, les demandes tendant au prononcé de la résiliation de plein droit du bail et à l’expulsion de la locataire étaient sans objet et la demande de paiement d’une indemnité d’occupation irrecevable.

Par la suite, par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 09 juillet 2021 et par courriel du 09 octobre 2021, la bailleresse a de nouveau mis en demeure la locataire de régler un arriéré locatif, sollicitant puis proposant des mesures d’apurement dudit arriéré en plus du règlement des échéances courantes.

Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail et réclamant le paiement d’un arriéré locatif de 21 264,69 € arrêté au 26 octobre 2021, outre le coût de l’acte.

Par acte du 17 janvier 2022, la S.A.S. K DÉLICE a assigné la S.A.R.L. EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 12 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure de médiation judicaire ; celle-ci n’a pas abouti au règlement amiable du litige.

Dans ses dernières conclusions du 13 novembre 2024, la S.A.S. K DÉLICE sollicite du tribunal de :

« ➢ Déclarer et juger la société K DELICE recevable et bien fondée en ses demandes, et y faisant droit,

➢ Débouter la société L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et ce faisant,

➢ Constater qu’un mois s’est écoulé depuis la signification du commandement de payer du 27 octobre 2021 sans que la locataire se soit acquittée des loyers et accessoires visés dans le commandement,

En conséquence,

➢ Constater l’acquisition au 27 novembre 2021 à minuit de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 27 juin 2007,

➢ Ordonner l’expulsion de la société L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI et celle de tous occupants de son chef, des locaux appartenant à la société K DELICE et composés comme suit :

— Au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2], en façade sur rue une boutique avec conduit de cheminée,

— Au sous-sol de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 4], une cave.

avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est ;

➢ Ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets, effets, mobiliers se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix de la bailleresse et aux frais, risques et périls de la preneuse,

➢ Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 4.500 euros par mois,

➢ Condamner la société L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI au paiement de la somme de 4.843,70 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté au 30 avril 2024,

➢Condamner la société L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi précédemment définie à compter du 1 er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ainsi que la remise des clés,

➢ Condamner la société L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI à payer à la société K DELICE la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

➢ Condamner la société L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI à payer à la société K DELICE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

➢ Condamner la société L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI au paiement de tous les dépens, qui comprendront outre le coût taxable du commandement du 27 octobre 2021, ceux des présentes, de la signification du Jugement à intervenir et des éventuels frais d’exécution, qui seront recouvrables par Maître Sophie BODDAERT, Avocat près la Cour d’Appel de PARIS.

➢ Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 novembre 2024, la S.A.R.L. EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI demande au tribunal de :

« DIRE ET JUGER irrecevable la demande de constater l’acquisition au 27 novembre 2021 à minuit la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 27 juin 2007 au motif que les versements ont commencé le 29 octobre 2021, le chèque de 5000 € ayant été encaissé à la Banque le 29 octobre ( pièce n° 2 ), et ne se sont plus interrompus à ce jour.

EN CONSEQUENCE

DIRE ET JUGER que les demandes de la société K DELICE tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et à ordonner l’expulsion de L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI de lieux loués ,ainsi qu’à obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d’occupation sont sans objet.

DEBOUTER purement et simplement la demanderesse de l’ensemble de ses prétentions objet de la présente action devant le Tribunal Judiciaire de PARIS -

DEBOUTER la société K DELICE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Sur la demande reconventionnelle de l’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI, ayant pour objet – LA CAVE louée :

ENJOINDRE à la Bailleresse, la Société K DELICE de mettre immédiatement à la disposition de la preneuse en l’occurrence L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI :

— LA CAVE – située au sous sol de l’immeuble du [Adresse 3] ,une cave sous astreinte journalière de 1.000€ par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir .

— D’ORDONNER à la Société bailleresse K DELICE, la restitution à la société preneuse, 25% du montant du loyer( mensuellement ) tel qu’encaissé sur les 5 dernières années non prescrites ,en raison de la non utilisation de la CAVE ,et du préjudice qui s’en est suivi pour cette non utilisation .

DEBOUTER la société K DELICE de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la Société K DELICE à payer à L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI, la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

CONDAMNER la société K DELICE au paiement de tous les dépens ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 11 décembre 2024.

L’affaire est venue à l’audience du 19 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de préciser que, l’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoyant que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Tel est le cas en l’espèce du bail signé le 27 juin 2007, donc antérieur à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016, auquel il convient donc de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

Sur les demandes relatives aux effets du commandement de payer

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 (anciennement l’article 1244-1) du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 (anciennement l’article 1244-1) du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’à défaut d’exécution par le preneur de l’une quelconque de ses obligations issues du contrat et après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.

Par acte extrajudiciaire du 27 octobre 2021, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer une somme de 21 264,69 € au titre de loyers et charges impayés arrêtés au 26 octobre 2021.

Elle expose, au soutien de sa demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le mois suivant celui-ci puisqu’il lui restait dû une somme de 16 264,69 € au 27 novembre 2021, seul un règlement de 5 000 € étant intervenu dans ledit délai, les autres paiements évoqués par la locataire étant postérieurs.

Elle rappelle qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne peut statuer que sur les prétentions exposés par les parties dans le dispositif de leurs conclusions.

La défenderesse, faisant état de versements effectués afin de régulariser sa situation, réplique que sa dette locative « a été réglée dans les délais et que la clause résolutoire doit être réputée n’avoir pas joué ».

Sur ce,

Il est exact que, comme le soutient la bailleresse, la locataire ne justifie aucunement avoir apuré l’arriéré locatif de 21 264,69 € dans le mois suivant ledit commandement puisqu’elle n’a réalisé qu’un paiement de 5 000 € pendant ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition des effets de ladite clause sont réunies à la date du 27 novembre 2021 à 24h00.

S’il est également exact qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne peut statuer que sur les demandes figurant dans le dispositif des conclusions des parties, il convient cependant de constater que la locataire, bien que n’y réclamant pas expressément le bénéfice d’un délai de grâce rétroactif et d’une suspension des effets de la clause résolutoire, sollicite une décision résultant de l’octroi de telles mesures.

En effet, il ressort des développements contenus dans les conclusions de la locataire que celle-ci se prévaut de cinq règlements de 5 000 € chacun effectués entre le 16 novembre 2021 et le 12 avril 2022 qui ont apuré les causes du commandement litigieux pour conclure que « toute la dette locative (…) a été réglée dans les délais et la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ».

Ce raisonnement correspond à la décision du juge des référés, dont elle reprend les termes, qui lui a précédemment octroyé un délai de paiement rétroactif, suspensif des effets de la clause résolutoire, et jugé que, la somme réclamée aux termes du commandement de payer avait été apurée dans ledit délai, la clause résolutoire devait être réputée n’avoir pas joué et que la demande de résiliation de plein droit était sans objet.

Force est de constater qu’en sollicitant, dans le dispositif de ses conclusions, après avoir évoqué les versements effectués depuis le 29 octobre 2021, de « DIRE ET JUGER que les demandes de la société K DELICE tendant à faire constater la résiliation de plein droit du bail commercial et à ordonner l’expulsion de L’EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI des lieux loués, ainsi qu’à obtenir la condamnation de celle-ci à lui verser une indemnité d’occupation sont sans objet  », la locataire a sollicité la même mesure de grâce que celle accordée par le juge des référés.

Il convient donc de statuer sur cette demande.

Il est établi que la locataire a apuré les causes du commandement au cours de l’année 2022 puisque la bailleresse elle-même fait état des paiements effectués par la locataire pour ce faire et de ce que l’arriéré arrêté au 30 novembre 2021 a été soldé depuis la délivrance de l’assignation

Il convient dès lors de constater que les causes du commandementont été entièrement apurées dès le mois d’avril 2022, la locataire se prévalant d’un dernier chèque du 12 avril 2022, ce qui ne fait pas l’objet de discussion de la part de la bailleresse.

Dans ces conditions, il y a lieu d’octroyer rétroactivement à la locataire un délai de grâce lui permettant de bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire qui, par l’apurement intégral de la somme réclamée, prive le commandement de payer et ladite clause de tout effet.

En conséquence, la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail sera rejetée, de même que les demandes subséquentes d’expulsion de la locataire, de statuer sur le sort des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation.

En revanche, la bailleresse étant fondé, à l’époque de la délivrance du commandement de payer, à réclamer les sommes qui en sont l’objet, elle peut prétendre au paiement des frais de cet acte par la locataire ; ils seront donc inclus dans les dépens de l’instance, à la charge de celle-ci.

Sur la demande de paiement d’un arriéré d’indemnité d’occupation

Dès lors que la résiliation judiciaire du bail n’est pas prononcée, il convient de requalifier la demande de paiement d’un arriéré d’indemnité d’occupation présentée par la bailleresse en paiement d’un arriéré de loyers et charges locatifs.

La bailleresse sollicite la condamnation de la locataire à lui payer une somme de 4 873,70 € au titre d’un arriéré locatif, ressortant d’un décompte de loyers et charges arrêté au 30 avril 2024.

La locataire, qui ne conteste ni le bien-fondé ni le montant de cet arriéré, sera condamnée à le payer.

Sur la demande de paiement d’une indemnité de 2 000 €

L’ancien article 1153 du code civil, dans sa version applicable en l’espèce au bail conclu le 27 juin 2007, devenu depuis l’article 1231-6, dispose que :

« Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

(…)

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.»

Il est constant que celui qui sollicite la réparation d’un dommage doit démontrer tant ce dommage que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, la bailleresse fait état, au soutien de sa demande de paiement d’une indemnité de 2 000 €, d’un « refus persistant » de la locataire « d’honorer ses engagements » qui lui cause un préjudice.

Cependant, elle n’explique pas en quoi consisterait ce préjudice et n’apporte aucun élément de preuve d’un dommage résultant du retard de paiement de la locataire mais distinct de celui-ci.

Or, la démonstration du retard de paiement de la locataire, certes chronique, ne suffit pas à justifier du bien-fondé d’une demande d’indemnisation autre que le paiement d’intérêts moratoires.

Cette demande d’indemnisation sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles afférentes à la cave en sous-sol

La locataire reproche à la bailleresse d’avoir manqué à son obligation de délivrance en ne lui remettant pas les clés de la cave dont la location est prévue dans le bail.

Elle sollicite en conséquence qu’il lui soit fait injonction de la mettre à disposition sous astreinte ainsi que la restitution de 25% des loyers perçus au titre des dernières années en réparation du défaut de jouissance de ladite cave.

La bailleresse réplique qu’il s’agit d’un argument de mauvaise foi et infondé, la preneuse ne s’étant jamais plainte d’un défaut de délivrance de la cave depuis l’origine de leurs relations contractuelles il y a plus de seize ans, ni pendant une précédente procédure judiciaire ayant abouti à son expulsion et à sa réintégration dans les lieux en vertu d’un protocole d’accord transactionnel, qui mentionnait d’ailleurs la cave et la restitution des clés.

Elle ajoute que le médiateur intervenu au cours de la procédure a constaté qu’elle avait accès à la cave.

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer à la locataire des locaux conformes au bail.

Il lui appartient de justifier de l’exécution de cette obligation.

Force est en l’espèce de constater que le manquement reproché à la bailleresse n’apparaît pas fondé dès lors, non seulement que la locataire n’a jamais fait de réclamation à ce titre avant la présente procédure, mais qu’il est finalement justifié de ce qu’elle a bien eu accès à la cave.

En effet, il ressort d’un courriel du 15 mars 2024 de monsieur [G] [B], médiateur intervenu dans la présente procédure, et dont la confidentialité des correspondances dans le cadre de sa mission est levée par les parties, qui se prévalent toutes deux dudit courriel, que celui-ci a noté que « la société preneuse avait accès à la cave ».

Ce constat suffit à démontrer que la bailleresse a rempli son obligation de délivrance de la cave prévue au bail.

Dès lors, les demandes d’injonction de mise à disposition de la cave sous astreinte et de restitution de 25% des loyers perçus au titre des dernières années seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, dont la défaillance est à l’origine de la présente procédure, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprenant le coût du commandement de payer du 27 octobre 2021, ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles, qu’il convient de fixer à 4 000 €.

Il n’y a pas lieu de préciser davantage les frais inclus dans les dépens, qui sont énumérés à l’article 695 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI à payer à la S.A.S. K DÉLICE une somme de quatre mille huit cent soixante-treize euros et soixante-dix centimes (4 873,70 €) au titre d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 30 avril 2024 ;

ACCORDE rétroactivement un délai de grâce à la S.A.R.L. EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI pour le règlement de l’arriéré de loyers et charges réclamé aux termes du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail qui lui a été délivré le 27 octobre 2021, constate que cette dette a été entièrement apurée en avril 2022 et en conséquence que ledit commandement de payer a été privé d’effet ;

DÉBOUTE la S.A.S. K DÉLICE de ses demandes tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de la locataire, de statuer sur le sort des meubles, de paiement d’une indemnité d’occupation et de paiement d’une indemnité de 2 000 € ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI de ses demandes d’injonction de mise à disposition de la cave sous astreinte, de restitution de 25% des loyers perçus au titre des dernières années et de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. EURL DE MR LIU LA CUISINE DE CHEZ MOI aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais du commandement de payer qui lui a été délivré le 27 octobre 2021, ainsi qu’à payer une somme de quatre mille euros (4 000 €) à la S.A.S. K DÉLICE en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE maître Sophie BODDAERT, de la S.E.L.A.R.L. CABINET BODDAERT AVOCAT, à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Février 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA