TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nadia MOGAADI ; Madame, [K], [Y], [R]

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04483 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXUR

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SITUÉE, [Adresse 1] À, [Localité 2], représenté par son syndic la SAS Cabinet IMMO DE FRANCE, [Localité 1] ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représenté par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601

DÉFENDERESSE

Madame, [K], [Y], [R], demeurant, [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Mona LECHARNY, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04483 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXUR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame, [K], [R] est propriétaire des lots n°36 et n°69 situés au sein d’un immeuble sis, [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025 remis à personne, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE, a fait assigner Madame, [K], [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3741,25 euros au titre des charges de copropriété impayées au 2e trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 février 2025, sur la somme de 2823,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;2000 euros à titre de dommages et intérêts ;2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE et représenté par son conseil, actualise ses demandes à la somme de 237,14 euros au 1er trimestre 2026 inclus, minore sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 1440 euros et maintient ses demandes à hauteur de 2000 euros s’agissant des dommages et intérêts. Il souligne qu’il a bien été fait la différence entre les sommes réclamés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les frais.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Madame, [K], [R], comparante en personne, fait valoir que ses difficultés de paiement résultent de problèmes familiaux qu’elle a rencontrés, et que ces retards sont une exception compte tenu de son absence de retard de paiements depuis vingt-cinq ans qu’elle est propriétaire. Elle indique avoir réglé l’intégralité de sa dette au 30 décembre 2025. S’agissant de l’appel de fonds pour le premier trimestre 2026, elle indique être, à ce jour, créditrice et non débitrice, car elle a fait un virement de 428,35 euros le 02 janvier 2026 qui n’apparaît pas au décompte produit par le demandeur. Madame, [K], [R] conteste donc devoir la somme de 237,14 euros et indique s’interroger sur la proportionnalité des frais sollicité par le syndic de copropriété. Elle demande, également, que la demande de dommages et intérêts soit écartée faute de préjudice et indique que les frais d’avocat lui sont réclamés alors qu’elle les a déjà payés au titre des frais. Elle souligne la mauvaise foi du syndic et sollicite le paiement de la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 26 mars 2026.

Il a été sollicité la production, en cours de délibéré, d’un décompte actualisé afin de s’assurer du paiement effectué par Madame, [K], [R] au 02 janvier 2026, mais aucun décompte actualisé n’a été produit par le demandeur.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

le relevé de propriété pour les lots n°36 et n°69 (matrice cadastrale) ;un relevé de compte individuel pour la période du 1er août 2023 au 1er janvier 2026 ;les appels de fonds pour la période susvisée ;le contrat de syndic ;une mise en demeure du 20 février 2025 dont il convient néanmoins de souligner qu’aucun justificatif d’envoi ne l’accompagne ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 13 juin 2022, 26 juin 2023, 19 juin 2024, et 14 avril 2025 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et fixé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux sur cette période.

Il ressort du décompte produit arrêté au 1er janvier 2026 que le compte de copropriétaires de Madame, [K], [R] était débiteur à cette date de la somme de 237,14 euros, appel de charges du 1er trimestre 2026 inclus.

Toutefois, Madame, [K], [R] produit à l’audience la preuve d’un virement instantané qui a été effectué le 02 janvier 2026 pour un montant de 428,35 euros, correspondant à la totalité des charges et fonds travaux appelés au premier trimestre 2026, et qui n’apparaît pourtant pas au décompte produit par le demandeur, bien qu’édité le 06 janvier 2026. Aucun décompte actualisé n’a été produit en cours de délibéré, malgré la demande en ce sens.

Dès lors, Madame, [K], [R] apporte la preuve qu’elle s’est acquittée de ses obligations, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE, n’apporte aucune preuve contraire. Compte tenu du montant des sommes versées, le compte de copropriétaire de Madame, [K], [R] était bien créditeur, au jour de l’audience, comme affirmé par cette dernière.

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Par ailleurs, s’agissant des décomptes produits, plusieurs observations s’imposent.

En effet, d’une part le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE n’a effectué aucune distinction dans ses demandes entre les charges et fonds travaux appelés, et les divers frais, au titre desquels aucune demande n’a été clairement formalisée, alors même que ces frais ont été portés au décompte produit et sur la base duquel les demandes chiffrées ont été formulées.

D’autre part, les sommes portées au décompte au titre des frais de relance et mises en demeure, ne sont justifiées par aucune preuve d’envoi desdites relances et mises en demeure.

Enfin, il convient de rappeler que les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, s’entendent des diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Il convient, à ce titre, de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’avocat.

*

Par conséquent, et compte tenu de la preuve des paiements effectués par Madame, [K], [R], qui recouvrent y compris des sommes qui auraient été exclues des sommes pouvant être réclamées en justice au titre des charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], ne pourra qu’être donc débouté de sa demande en paiement au titre des charges de copropriété.

Sur les dommages et intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, la Cour de cassation, dans un arrêt récent du 04 septembre 2025 (Civ. 3e n°23-23,329) est venue rappeler, sur le fondement de cet article, qu’il ne suffit pas de relever que les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l’ensemble de la copropriété, outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, et que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires, notamment, lorsque les impayés de charges sont importants et anciens, pour caractériser la mauvaise foi du débiteur ou l’existence, pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE, ne démontre pas de préjudice distinct et ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame, [K], [R], mauvaise foi qui ne peut découler de son seul retard de paiement et ce d’autant plus au regard des démarches entreprises par Madame, [K], [R] pour régulariser sa situation, y compris en amont de l’audience.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulées par Madame, [K], [R]

En application de l’article 1240 du code civil, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle nécessite la réunion d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Madame, [K], [R] sollicite, à titre reconventionnel, le paiement de la somme de un euro à titre de dommages et intérêts. Toutefois, d’une part, il ressort des débats et des pièces produites par elle que les reproches qu’elle formule s’agissant d’une mauvaise gestion et d’une mauvaise foi dans la mise en œuvre de la procédure sont davantage adressés au syndic qu’au syndicat des copropriétaires. Or, dans le cadre de la présente procédure, le syndic n’est que le représentant du syndicat des copropriétaires, seule partie à l’audience face à Madame, [K], [R].

En outre, Madame, [K], [R] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice qu’il conviendrait d’indemniser.

Dès lors, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, et ne pourra qu’être débouté de ses demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE, de sa demande en paiement au titre des charges impayées ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE, de sa demande en paiement formulée au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Madame, [K], [R] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE, de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier La juge