TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Joël ROUACH

— M^e Benjamin SOUSSI

Copies certifiées conformes à:

— M^e Joël ROUACH

— M^e Benjamin SOUSSI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/10211

N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQZ

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Août 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 15 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], réprésenté par son syndic, la société DAUCHEZ COPROPRIETES, S.A

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par M^e Joël ROUACH de la SELARL JR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0577

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Benjamin SOUSSI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L120

Décision du 15 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/10211 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 05 Janvier 2026, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Décembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 11] est propriétaire des lots n°2001, 2029, 2049, 2059 et 2084 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 7]).

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI [Adresse 11] de payer, sous 30 jours, la somme de 17.659,44 euros au titre de l’appel de fonds émis le 07 mai 2025 à échéance du 22 mai 2025.

Par exploit d’huissier signifié le 06 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a fait assigner la SCI [Adresse 11] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  53.441,44 euros au titre des charges et frais impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date de la sommation de payer.

—  20.684,32 euros au titre de sa quote-part totale dans les charges et travaux de l’exercice provisionnel, avec intérêts de droit à compter du délai de 30 jours de la mise en demeure du 13 juin 2025.

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Décision du 15 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/10211 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQZ

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience de plaidoiries du 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Cette dernière a été délivrée selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier). La SCI [Adresse 11] n’ayant pas constitué avocat, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d’une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, d’autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu’une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L’article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 16 juin 2025, visant le délai de 30 jours défini à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure la SCI [Adresse 11] d’avoir à régler le montant de la provision impayée au 22 mai 2025 d’un montant de 17.659,44 euros.

Faute pour cette dernière d’avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale établissant que la SCI [Adresse 11] est propriétaire des lots n°2001, 2029, 2049, [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

— les procès-verbaux des assemblées générales des 13 septembre 2023 et 11 juillet 2024 approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2021, 2022 et 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025.

Décision du 15 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/10211 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQZ

— un décompte individuel de charges établi arrêté au 21 juillet 2025, faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 53.441,44 euros.

Il résulte de ces éléments que la SCI [Adresse 11] est redevable de la somme de 49.991,16 euros au titre des charges échues au 21 juillet 2025 (3ème appels provisionnels 2025 charges courantes et fonds travaux Alur inclus), déduction faite des frais et de la somme de 2.188,30 euros portée au débit du compte à la date du 09 juillet 2025 au titre d’une facture de réparation d’une fuite d’eau par la société Sopodex, qui n’apparaît justifiée par aucune pièce du dossier et ne constitue en tout état de cause pas des charges au sens des articles précités.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La somme de 49.991,16 euros produira intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 24.454,28 euros, du 17 juin 2025 sur la somme de 17.659,44 euros et du 07 août 2025 pour le surplus.

Sont concernées par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l’exercice en cours à la date de la mise en demeure, soit l’exercice de l’année 2025.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé en sa demande en paiement de la somme de 20.684,32 euros correspondant aux provisions non encore échues de l’exercice.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 06 août 2025.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 15 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/10211 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7VQZ

Sur ce,

La somme de 45 euros réclamée au titre de frais de relance engagés avant la sommation de payer signifiée le 11 décembre 2024 ne peut-être allouée sur ce fondement au syndicat des copropriétaires.

Le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires.

Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de « remise dossier avocat » ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Seul le coût de la sommation de payer délivrée le 11 décembre 2024 sera par conséquent octroyé au syndicat des copropriétaires à hauteur de 256,98 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés du copropriétaire à l’obligation de paiement des charges, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI [Adresse 11] dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI [Adresse 11], qui succombe à l’instance, est condamnée aux entiers dépens.

Tenue aux dépens, elle est également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [Adresse 11] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes suivantes :

49.991,16 euros au titre des charges échues au 21 juillet 2025 (3ème appels provisionnels 2025 charges courantes et fonds travaux Alur inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024 sur la somme de 24.454,28 euros, du 17 juin 2025 sur la somme de 17.659,44 euros et du 07 août 2025 pour le surplus.

20.684,32 euros au titre des provisions exigibles de l’exercice 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 06 août 2025.

256,98 euros au titre des frais nécessaires.

1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SCI [Adresse 11] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 15 Janvier 2026

La Greffière La Présidente