TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ludivine LUBAKI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06745 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MK2

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le mardi 17 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [A] [N] [S], demeurant [Adresse 1]

comparante et assistée par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de Paris, vestiaire : A0874 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023508459 du 29/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représente par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/06745 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MK2

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26/05/2021, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à usage d’habitation à Mme [N] [S] [A] un appartement situé au [Adresse 3] (hall 8 – 1er étage – [Adresse 4], avec cave, pour un loyer de 337.86 euros outre provision sur charges. Un état des lieux d’entrée a été établi le 26/05/2021.

Des travaux de réfection du logement avaient été réalisés de peinture le 10/02/2021 dans l’ensemble du logement.

A compter de septembre 2021, Mme [N] [S] [A] a adressé des mails à [Localité 1] HABITAT OPH pour faire part d’humidité et infiltrations dans le logement, sans que les travaux initiés en juillet 2021 ne soient terminés ou efficaces, ou que les recherches de fuite chez son voisin du dessus n’aient permis d’y mettre fin, outre la présence de nuisibles.

Le 23/09/2021, des travaux ont été effectués pour rebouchage de trous contre les rongeurs er dératisation.

L’assureur BANQUE POSTALE ASSURANCES IARD de la locataire a indiqué le 25/02/2022 ne pas couvrir les dommages, en raison d’une origine antérieure à l’entrée dans les lieux loués.

PARIS HABITAT OPH a indiqué le 02/03/2022 avoir remédié aux infiltration le « 10/01/2021 » par des travaux chez le voisin du dessus sur une douche et son carrelage, et effectué une déclaration de sinistre.

PARIS HABITAT OPH a sollicité une nouvelle recherche de fuite le 06/05/2022, les infiltrations ayant perduré, une baisse de taux d’humidité étant notée fin juin 2022, sans taux précisé.

Mme [N] [S] [A] a sollicité le 15/06/2022 un changement de logement auprès de [Localité 1] HABITAT OPH.

Le STH de la Ville de [Localité 1] a effectué le 30/06/2022 une visite des lieux. Il a noté de l’humidité qui affecte les murs mitoyens entre la cuisine et la salle d’eau ainsi qu’entre la cuisine, le WC et la salle d’eau, et de la moisissure visible à l’intérieur du placard de l’entrée, le bailleur étant enjoint d’y remédier.

Mme [N] [S] [A] a réitéré ses doléances à compter de février 2023.

Mme [N] [S] [A] a saisi la commission départementale de conciliation des baux, qui a rendu un avis le 25/10/2023 en regrettant l’absence du bailleur, dûment convoqué et non-excusé.

Le conseil de Mme [N] [S] [A] a sollicité le 27/03/2024 a mis en demeure [Localité 1] HABITAT OPH de proposer une mutation urgente du logement.

Des courriers ont été échangés entre le conseil de Mme [N] [S] [A] et le bailleur pour la reprise de désordres, par travaux de peinture proposés en juillet 2024, Mme [N] [S] [A] sollicitant au préalable des diagnostics de la cause réelle de ceux-ci. L’entreprise AKORUS a été mandatée et est intervenue le 13/08/2024 pour une visite en vue de devis.

Des travaux ont été proposés chez Mme [N] [S] [A] selon devis du 28/09/2024, puis programmés entre le 10/02 et le 10/03/2025.

Par ailleurs, un bon de commande a été donné le 25/04/2024 pour des travaux de l’étanchéité des terrasses à effectuer entre avril et novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 05/07/2024, Mme [N] [S] [A] a assigné [Localité 1] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 1719, 1720 du code civil et 6 de la loi du 06/07/89, du décret du 30/01/2022 aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée Mme [N] [S] [A] en ses demandes

— Condamner [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 17 730.92 euros, soit 6130.92 euros au titre du préjudice économique et [Localité 2] euros au titre du préjudice moral et de santé issu de ses conditions d’existence

— Condamner [Localité 1] HABITAT OPH au remboursement de la somme de 600 euros pour défaut de mise à disposition de la cave avant mai 2022

— Enjoindre [Localité 1] HABITAT OPH de faire réaliser un diagnostic de recherche de fuite, d’isolation et de ventilation dans le logement afin de déterminer l’origine et la cause des infiltrations et de l’humidité, sinistres et désordres affectant le logement dans les 2 mois suivant la décision et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros /jour

— Autoriser Mme [N] [S] [A] à consigner les loyers auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations jusqu’à réalisation intégrale des travaux à intervenir, en suite des remèdes préconisés par le diagnostic

— Condamner [Localité 1] HABITAT OPH au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi sur l’Aide juridictionnelle, ainsi qu’aux dépens

— Voir débouter [Localité 1] HABITAT OPH de toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire

L’affaire a été retenue le 13/02/2025.

Il a été statué en ces termes par jugement mixte du 17/04/2025 :

“DIT que [Localité 1] HABITAT OPH a manqué à son obligation d’entretien des lieux loués à leur usage pour le logement situé au [Adresse 5], avec cave

DIT que Mme [N] [S] [A] est irrecevable en sa demande indemnitaire pour la période antérieure au 05/07/2021

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [N] [S] [A] la somme de 2380.10 euros, pour la période du 05/07/2021 au 28/02/2025, au titre du préjudice économique, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [N] [S] [A] la somme de 1000 euros pour réparation du préjudice moral et du préjudice dans les conditions d’existence, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [N] [S] [A] la somme de 240 euros de restitution de loyer pour la cave non mise à disposition avant mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

DEBOUTE Mme [N] [S] [A] de sa demande de consignation des loyers

ORDONNE une conciliation déléguée à M. [M],( mail : [Courriel 1]) pour tenter de trouver un accord entre les parties sur la détermination des causes des désordres avant travaux de réfection et les frais de l’instance, avec consultation d’un technicien en application de l’article 257 du code de procédure civile

DESIGNE pour procéder à cette consultation M. [D] [K], architecte expert, demeurant [Adresse 6] ;

tel : [XXXXXXXX01] ; mail : [Courriel 2]

— qui se rendra sur les lieux loués avec les parties et leur conseil et établira une simple note de consultation, après s’être vu remettre les pièces essentielles du litige par les parties et toute facturation ou note des entreprises étant intervenues dans les lieux loués

— Il sera préféré pour les échanges en vue de cette note les échanges dématérialisés indiqués par l’architecte expert en charge de la consultation

DIT que M. [D] [K] adressera au conciliateur de justice cette note qui établira la cause des désordres

RAPPELLE que les parties sont assistées si elles le souhaitent de toute personne ayant qualité pour les assister selon l’article 762 du code de procédure civile lors de la conciliation

RAPPELLE que le conciliateur est tenu à une obligation de confidentialité, sauf accord des parties pour lever celle-ci

DISPENSE Mme [N] [S] [A] d’avance sur les frais de consultation qui seront réglés au titre des dépens

DIT qu’en cas d’accord des parties le conciliateur pourra établir un constat d’accord sur tous les points restant en litige y compris les frais de l’instance et en adressera copie au greffe ( [Courriel 3])

DIT qu’à défaut de constat d’accord des parties l’affaire sera rappelée à l’audience d’orientation du Juge des contentieux de la protection ( Pôle civil de proximité ) du 22/09/2025 à 14 h

RESERVE les dépens”

Par décision d’administration judiciaire du 22/09/2025, la mesure de conciliation a été prorogée jusqu’au 10/12/2025, après dépôt de son rapport de consultation par M.[D] le 19/08/2025.

Un constat d’accord partiel a été signé entre les parties le 12/11/2025 et M. Le conciliateur de justice, mentionnant que les points de litige demeurant entre les parties portaient sur les demandes indemnitaires de Mme [N] [S] [A] et les frais de l’instance.

Mme [N] [S] [A] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Condamner [Localité 1] HABITAT OPH à payer la somme de [Localité 3].62 euros :

∙ 12768.62 euros au titre du préjudice économique

∙ 500 euros au titre du préjudice moral et de santé issu de ses conditions d’existence

Subsidiairement

— Condamner [Localité 1] HABITAT OPH à payer la somme de 2476.27 euros pour la période à effet de mars à octobre 2025 au 17/11/2025

En tout état de cause

— Débouter [Localité 1] HABITAT OPH de toute demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir

— Condamner [Localité 1] HABITAT OPH aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et de conciliation, en sus de la somme de 3000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10/07/91 et de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile

PARIS HABITAT OPH soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du CPC et sollicite de :

— Juger Mme [N] [S] [A] irrecevable en ses demandes indemnitaires antérieures au 28/02/2025

— Ramener les prétentions judiciaire de Mme [N] [S] [A] à plus justes proportions

En tout état de cause

— Les lmiter à la somme de 487.70 euros pour la période du 28/02 au 18/11/2025

— Condamner Mme [N] [S] [A] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

DISCUSSION

Sur la recevabilité de la demande de Mme [N] [S] [A] pour la période antérieure au 28/02/2025

En application de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

PARIS HABITAT OPH soutient que la demande indemnitaire est irrecevable pour la période antérieure au 28/02/2025, statué par jugement du 17/04/2025, alors que Mme [N] [S] [A] maintient sa demande depuis le 05/07/2021.

Cette demande est irrecevable, puisque par jugement du 17/04/2025, il a été statué sur le trouble de jouissance subi jusqu’au 28/02/2025 inclus.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [N] [S] [A] pour trouble de jouissance pour la période postérieure au 28/02/2025

En application de l’article 6 de la loi du 06/07/89, le bailleur doit délivrer un logement décent, obligation continue pendant le bail, qui ne nécessite pas de mise en demeure préalable.

Il est également débiteur d’une obligation d’entretien des lieux conformes à leur usage.

Mme [N] [S] [A] soutient que sa demande indemnitaire est bien fondée, et doit être évaluée à 80% du loyer et non 15%. Elle note qu’ un nouveau dégât des eaux a eu lieu en juillet 2025, ce qui a amené le consultant à refuser le devis de février 2025 proposé, que les travaux ont été menés depuis le 18/11/2025 après le rapport de consultation et avec remise d’un mois de loyer. Elle demande indemnisation jusqu’au 17/11/2025 en soutenant que la responsabilité du bailleur a déjà été tranchée, et que le bailleur est responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires, et n’en est exonéré que pour force majeure.

PARIS HABITAT OPH relève qu’aucune fuite active n’a été relevée par le consultant, que les désordres sont limités aux murs entre cuisine, salle d’eau et WC, un peu de moisissures dans le placard dans l’entrée, et en corniche de la chambre, de l’humidité en allège de la fenêtre, et que l’origine tient aux travaux effectués par le voisin du dessus dans sa salle d’eau, que Mme [N] [S] [A] n’a pas établi de déclaration de sinistre avec celui-ci ou son assureur. Le bailleur relève aussi le comportement parfois obstructif de Mme [N] [S] [A], et reconnait que le devis de février ne pouvait prendre en compte tous les désordres. Elle considère que le pourcentage de 15% de loyer est à retenir.

La consultation de M.[D] a permis de déterminer les causes du dommage et la mesures pour y remédier. La cause est liée aux installations sanitaires du logement de l’étage supérieur et notamment de la douche et/ou lavabo, pour la principale cause d’infiltration à l’origine des désordres chez Mme [N] [S] [A]. Il n’existe pas d’infiltration active dans les plafonds et parois. Les taux relevés sont les suivants : dans la salle d’eau de 24 à 30% dans la cloison entre WC et dégagement, de 17 à 26.5% pour le plafond, dans les WC de 25% pour le murs séparatif avec salle d’eau, et de 25% pour le mur séparatif avec la cuisine, de 23% au plafond, dans la cuisine de 17 à 22% pour le mur séparatif avec le WC et de 24% au plafond, dans le dégagement de 25% pour le mur séparatif avec salle d’eau et de 23 à24.5% pour le plafond, dans la chambre de 22% au plafond, et de 21 à 22% sur le mur séparatif avec salle d’eau n de 15 à 19% sur le mur de façade, dans le placard 22% au plafond et 25% pour le mur séparatif avec salle d’eau. Ils correspondent à une humidité résiduelle, l’épaisseur des revêtements de peinture et la médiocre ventilation des locaux sanitaires contribuant à la lenteur du séchage des parois.

Le bailleur étant débiteur vis-à-vis de son locataire de l’obligation d’assurer la jouissance paisible du logement, il est donc responsable du trouble subi du fait d’un autre locataire de l’immeuble, indépendamment de son recours envers lui ou son assureur.

PARIS HABITAT OPH était donc tenu de faire procéder aux réparations utiles, y compris en vérifiant l’ensemble des joints de canalisation de plomberie et des faïences et des jonctions entre appareils sanitaires et parois verticales de la salle d’eau du logement du voisin de Mme [N] [S] [A] du 2ème étage, puis de procéder à une purge complète des revêtements de peinture, comme préconisé par le consultant.

Les travaux ont été menés entre le 18/11/2025 et le 18/12/2025, avec remise d’un mois de loyer pour Mme [N] [S] [A].

Le préjudice a été continu de mars au 18/11/2025, mais sans aggravation dans les pièces qui étaient déjà l’objet de désordres avant cette période. Il a principalement touché la salle d’eau, où les peintures sur le mur séparatif de WC sont écaillées avec mise à nu du plâtre sur une zone importante et très abîmées au plafond, moindre dans les WC, avec des taches sur le revêtement de toile de verre, et dans la cuisine par une peinture fortement écaillée sur côté WC, moins important dans le dégagement. Dans la chambre, il consiste en des moisissures en géométrie linéaire sur la partie supérieure du mur séparatif avec la salle d’eau sur un tiers du linéaire, et dans l’angle avec le mur de façade.

Compte tenu des surfaces impactées sur ces pièces et de manière moindre dans certaines d’entre elles, sans que le séjour soit dégradé et en l’absence d’aggravation de l’humidité, le taux de 15% du loyer retenu pour la période antérieure correspond au préjudice subi.

Il convient donc de condamner [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [N] [S] [A] la somme de 15% du loyer sur la base du loyer contractuel de 361.34 euros, soit 361.34x15% x 8 + 361.34 x 15% x 17/30 = 464.32 euros.

Si le travaux ont été retardés, ce retard n’est pas démontré être du fait de Mme [N] [S] [A], puisque la cause précise des infiltrations après des travaux déjà effectués chez le voisin du dessus n’était pas certainement connue, avant la consultation.

PARIS HABITAT OPH sera condamné à payer à Mme [N] [S] [A] la somme de 464.32 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande de Mme [N] [S] [A] au titre du préjudice moral

Mme [N] [S] [A] sollicite une somme de 500 euros supplémentaires pour le préjudice moral subi depuis février 2025 au 18/12/2025, en raison de l’anxiété subie outre la nécessité de déménagement des effets personnels, et de l’allongement de ses transports.

PARIS HABITAT OPH s’y oppose en faisant valoir l’absence de document probatoire.

Il a été nécessaire à Mme [N] [S] [A] de rassembler toutes ses affaires dans une pièce principale pour la réalisation des travaux, ce qui a causé un préjudice dans les conditions d’existence, mais les travaux menés sont de nature à permettre à la locataire de retrouver la jouissance normale des lieux. Ce préjudice moral limité sera réparé par une somme de 300 euros de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens, incluant les frais de la consultation, à recouvrer comme en matière d’Aide juridictionnelle et à payer au conseil de Mme [N] [S] [A] une somme de 1500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10/07/91 et 700 alinéa 2 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe

DIT que Mme [N] [S] [A] est irrecevable en ses demandes indemnitaires pour la période antérieures au 28/02/2025

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [N] [S] [A] la somme de 464.32 euros, pour la période du 01/03/2025 au 17/11/2025, au titre du préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à payer à Mme [N] [S] [A] la somme de 300 euros pour réparation du préjudice moral et du préjudice dans les conditions d’existence, pour la même période, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH aux dépens, incluant les frais de la consultation, et à recouvrer comme en matière d’Aide juridictionnelle

CONDAMNE [Localité 1] HABITAT OPH à payer au conseil de Mme [N] [S] [A] la somme de 1500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991 et 700 alinéa 2 du code de procédure civile

La Greffière La Présidente