TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 FEVRIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/00282 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YSKO

N° de MINUTE : 26/00173

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], syndicat de forme coopérative représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me [V], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0666

C/

DEFENDEURS

Monsieur [O] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0630

Madame [A] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître David SAIDON de la SELEURL David Saidon Avocat, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0630

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] sont propriétaires des lots n°10 et 13 de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93).

Par arrêt du 16 décembre 2020, la cour d’appel de Paris a condamné solidairement Monsieur et Madame [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 228,93 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2016, appels de fonds du 1er avril 2016 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [W], a fait assigner Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

IN LIMINE LITIS,

DÉCLARER irrecevable la demande de sursis à statuer de Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T] dans l’attente du jugement sur le fond dans l’instance actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Bobigny devant statuer sur la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], syndicat de forme coopérative représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [W] ;

SUR LE FOND,

DÉBOUTER Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T] de leur demande reconventionnelle aux fins de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à la restitution d’un montant de 3151,58 € à titre de prétendu trop-perçu à la suite de l’arrêt du 16 décembre 2020 rendu par la Cour d’appel de [Localité 5], et à défaut, si jamais cette demande devait par extraordinaire être accueillie de la compenser avec le montant crédité le 2 juillet 2021 soit 2 388,50 €, ainsi qu’avec les montants dus au titre des condamnations et de l’exécution de l’arrêt d’appel du 16 décembre 2020 soit la somme de 2 409,65 €, et le cas échéant, les condamner au paiement du reliquat ;

DÉBOUTER Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T] en leur demande reconventionnelle aux fins de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à un montant de 3160,29 € au titre de charges d’eau soi-disant indûment perçues ;

DÉBOUTER Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T] en leur demande reconventionnelle aux fins de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à un montant de 1710,63 € au titre de frais de recouvrement prétendument non nécessaires ;

DÉBOUTER Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T] en leur demande reconventionnelle aux fins de condamnation du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à un montant de 5000 € à titre de préjudice moral;

Y faisant droit :

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 13 049,39 € à titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 16 mars 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 10 mai 2023 ;

Subsidiairement,

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 4 595,14 € à titre d’arriérés de charges de copropriété arrêtées au 16 mars 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 10 mai 2023 ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 8,94 € au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts complémentaires en réparation du préjudice subi par la copropriété du fait de cette défaillance ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 2400 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [T] et Madame [A] [T], en tous les dépens

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires soutient, au visa de l’avis n°0080007P du 29 septembre 2008 de la Cour de cassation et de l’article 789 du code de procédure civile, que la demande de sursis à statuer étant assimilée à une exception de procédure, elle doit impérativement être soulevée in limine litis avant toute défense au fond et ce, devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer sur de telles exceptions. Il en déduit qu’il y a lieu de rejeter la demande de sursis à statuer formée par Monsieur et Madame [T], celle-ci étant irrecevable.

Sur le fond, il expose que Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, tous parfaitement justifiés, et relève qu’en application du règlement de copropriété, les défendeurs sont solidairement tenus à son égard des sommes dues. Les comptes ayant été régulièrement approuvés en assemblées générales, il considère que les défendeurs ne peuvent valablement contester les charges réclamées et renvoie à ses pièces 6 et 7 reprennant l’intégralité des écritures comptables inscrites sur le compte des époux [T] pour justifier de la reprise de solde figurant en en-tête de décompte. Si le tribunal devait néanmoins estimer que le solde dû au 31 décembre 2021 n’était pas justifié, il sollicite que ce solde soit déduit, les appels postérieurs n’étant pas contestables.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’y a pas lieu de faire droit au moyen des époux [T] se rapportant à l’absence de prise en compte d’une subvention de l’ANAH, celle-ci n’étant pas reprise au dispositif de leurs écritures et cette question ayant de surcroît d’ores et déjà été tranchée par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 16 décembre 2020. Le solde non crédité de ladite subvention qui leur était dû a ainsi été imputé par la cour d’appel à leur arriéré de charges, diminuant d’autant la somme dont ils étaient alors redevables. L’argument des défendeurs reposant sur la saisie-attribution du 21 septembre 2017 ne peut non plus prospérer selon le syndicat, les consorts [T] ne versant aux débats aucune pièce de nature à justifier des sommes réellement débitées de leur compte au titre de cette saisie et les sommes dues au titre des charges antérieures au 29 décembre 2018, étant au surplus prescrites.

En outre, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’y a pas lieu d’imputer à la suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 décembre 2020 une somme de 3 151,58 euros au compte de Monsieur et Madame [T], ces derniers ayant bénéficié d’une inscription au crédit de leur compte de la somme de 2 388,50 euros le 2 juillet 2021, ainsi que le Grand Livre 2021 le démontre, et étant redevables au titre de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 décembre 2020 de frais et d’intérêts et ce, à hauteur de 2 409,65 euros. S’il était fait droit à la demande des consorts [T], il y aurait donc lieu de compenser la somme de 3 151,58 euros avec celles dont il restaient redevables à la suite de l’arrêt de la cour d’appel de Paris précité.

Le syndicat des copropriétaires considère également que le moyen se rapportant au calcul des charges d’eau doit être rejeté, la répartition de ces charges d’après les consommations réelles n’étant possible qu’après l’installation de compteur individuel dans la totalité des lots or plusieurs copropriétaires se sont opposés à l’installation de tels compteurs, malgré le vote favorable en assemblée générale en 2019. Ce n’est que le 6 décembre 2024 que le dernier compteur a été installé, permettant ainsi une répartition des charges d’eau entre les copropriétaires au prorata de la consommation réelle et non plus des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il sollicite le rejet des demandes indemnitaires formées les consorts [T], considérant que celles-ci ne sont ni précisées dans leur quantum ni justifiées compte tenu de l’ancienneté de la dette des défendeurs et du caractère infructueux de la saisie attribution effectuée sur leurs comptes le 4 février 2021. Enfin, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faveur des défendeurs, considérant que malgré les nombreuses démarches amiables engagées, ces derniers n’ont jamais apuré leur dette.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] ont constitué avocat. Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 5 février 2025, ils ont demandé au tribunal de :

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], de l’intégralité de ses demandes,

Reconventionnellement,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à la restitution du trop-perçu aux époux [T] pour un montant de 3151.58 €, assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de la signification de l’arrêt d’appel le 13 janvier 2021,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au remboursement des charges d’eau indument perçues aux époux [T] pour un montant de 3160.29 €,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à établir une nouvelle répartition des charges d’eau sur ses lots, conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi 65 557 du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au remboursement des frais de recouvrement non nécessaires et injustifiés aux époux [T] pour un montant de 1710,63 €,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à verser à Monsieur et Madame [T] la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral,

A titre subsidiaire :

— SURSEOIR à statuer dans l’attente du jugement au fond statuant sur la responsabilité du Syndicat des copropriétaires concernant l’absence d’accomplissement des travaux en partie commune ayant entrainé l’inhabitabilité du bien de Monsieur et Madame [T], la privation de jouissance et la perte de revenus locatifs depuis 2015

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où les demandes de règlement de charges infondée ne serait pas rejetée,

— ACCORDER à Monsieur et Madame [T] des délais de paiement échelonnés sur deux années, en application de l’article 1244-1 du Code civil.

En tout état de cause,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les époux [T] font valoir à titre principal que les décomptes versés par le syndicat des copropriétaires sont entachés d’irrégularités. Ils soulèvent ainsi qu’il ne peut être fait droit à la reprise de solde du décompte du 5 mai 2021 à hauteur de 9 146 euros au 9 décembre 2020, celle-ci n’étant pas justifiée. Ils estiment de surcroît que le décompte du 31 octobre 2023 mentionne une reprise au 31 décembre 2021 de 8 454,25 euros non détaillée, ce qui justifie son rejet.

L’actualisation du décompte au 2 décembre 2024 leur apparaît également erronnée, ce dernier reprenant le solde antérieur du 9 décembre 2020 de 9 146 euros non justifié, auquel s’ajouterait un solde de charges au titre de l’exercice 2019 de 80,56 euros. Ils relèvent que l’approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 n’a été votée qu’à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 mai 2023, démontrant ainsi l’irrégularité des régularisations individuelles effectuées antérieurement à cette date.

Monsieur et Madame [T] arguent que tant le [Localité 6] Livre 2021 que le [Localité 6] Livre 2022 démontrent qu’ils règlent leurs appels provisionnels émis par le syndicat des copropriétaires, leurs paiements ne pouvant donc être considérés comme dénués d’affectation claire. La somme totale de 10 914,28 euros versée depuis le 31 décembre 2020 n’a donc pas vocation à venir s’imputer sur une créance de reprise injustifiée.

Ils considèrent en outre que c’est à tort que la cour d’appel de Paris a estimé que les deux subventions portées au crédit de leur compte le 19 juin 2015 par le syndicat des copropriétaires sous l’intitulé “répartition subvention du bâtiment A, quote part du lot n°10” à hauteur de 7 726,91 euros correspondraient à la répartition partielle de la subvention de l’ANAH qui leur était due à hauteur de 11 086 euros. Au regard des appels de fonds correspondant aux travaux votés, cette somme se rapportait selon eux à la subvention individuelle allouée par l’ANAH au titre de la prise en charge des travaux lourds votés lors de l’assemblée générale du 20 mai 2013 et non à celle versée au titre des travaux votés en 2009.

La saisie-attribution opérée par le syndicat des copropriétaires le 21 septembre 2017 avait permis d’appréhender la somme de 17 681,80, pourtant, seule la somme de 14 445 euros a été imputée au crédit de leur compte, aucune pièce ne permet de déterminer ce qu’il est advenu du différentiel, ce qui démontre là encore les irrégularités de tenue de compte.

De plus, les époux [T] font valoir que suite à l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 décembre 2020, la somme de 3 151,58 euros doit leur être restituée, celle-ci correspondant à un trop-perçu au titre des charges de copropriété (11 820,61 euros – 9 228,93 euros) et des frais de recouvrement (1 040 euros – 480 euros). Ils précisent que la mise en demeure adressée le 25 mars 2021 au syndic aux fins de restitution n’a pas été suivie d’effet, ce qui justifie selon eux que cette somme de 3 151,58 soit déduite des sommes réclamées par le syndicat.

A titre subsidiaire et au regard de l’action qu’ils ont engagée devant la juridiction de céans, par une assignation du 31 octobre 2023, tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à réparer les désordres des parties communes et à les indemniser du préjudice subi dans leurs parties privatives suite à sa défaillance, il leur paraît nécessaire qu’un sursis à statuer soit prononcé dans l’attente de la décision à intervenir dans cette instance parallèle.

Les époux [T] sollicitent également que le trop-perçu par le syndicat des copropriétaires se rapportant aux charges d’eau dues depuis la pose des compteurs divisionnaires d’eau suite à la décision prise en ce sens par les copropriétaires lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, soit la somme de 3 160,29 euros au titre de ces charges à compter de l’exercice 2020, leur soit créditée.

Ils contestent également le bien-fondé de la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, faisant valoir des discordances entre leur compte individuel extranet et le décompte arrêté au 2 décembre 2024, ce qui correspond à un trop appelé de 1 710,63 en leur faveur, qui devra en conséquence leur être restitué.

Le syndicat des copropriétaires devra, selon eux, être condamné au paiement de dommages et intérêts au regard des nombreuses fautes commises à leur préjudice, les appels de charges non fondés étant sources d’angoisse et ce, alors qu’ils ont toujours été de bonne foi et ont réglé scrupuleusement leurs appels de fonds.

A titre infiniment subsidiaire, les époux [T] sollicitent des délais de paiement échelonnés sur deux ans compte tenu de l’absence de tous revenus locatifs du fait des défaillances du syndicat des copropriétaires dans la gestion du sinistre survenu dans les parties communes en 2012 et des charges auxquelles ils font face.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 5 juin 2025 et fixée à l’audience du 3 décembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 11 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

L’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance (…). Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon l’article 74 de ce même code, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

L’article 378 de ce code dispose quant à lui que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, il résulte de la combinaison des articles 73, 74 et 378 du code de procédure civile qu’une demande de sursis à statuer constitue une exception de procédure et doit, à peine d’irrecevabilité, être présentée avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Elle relève de surcroît de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Les époux [T] soulèvent une exception de procédure à titre subsidiaire devant le tribunal alors que celle-ci aurait dû être présentée avant toute défense au fond au juge de la mise en état.

Le sursis à statuer sollicité par les époux [T] sera ainsi déclaré irrecevable.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juillet 2019, 10 novembre 2020, 26 mai 2021, 16 novembre 2022, 30 mai 2023, 24 juin 2024 et du 7 mars 2025 ayant approuvé la réparation des solives abimées dans le batiment A au niveau du plancher entre le premier et le deuxième étage, la reprise des encadrements et raccords en toiture des 4 trappes de toit, l’étude et suivi de chantier ravalement, toiture et solives entre lot 6 et 4 les travaux de mise en place d’un portail d’entrée et ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ainsi que le budget prévisionnel 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— la mise en demeure du 26 juin 2023.

Monsieur et Madame [T] contestent le bien fondé de la demande de condamnation au titre des charges de copropriétés.

Toutefois, ne formant aucune demande au dispositif de leurs dernières conclusions au titre de la subvention allouée par l’ANAH les 1er février 2012 et 12 juin 2014, il n’y a pas lieu de répondre à leurs moyens développés sur ce fondement. De façon surabondante, il sera relevé que la cour d’appel de Paris s’est déjà prononcée sur l’attribution de la quote-part de cette subvention à l’égard des demandeurs dans son arrêt du 16 décembre 2020 passé en force jugée.

De même, il n’appartient pas au tribunal de trancher d’éventuelles difficultés dans l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 décembre 2020, de telles contestations relevant de la compétence exclusive du juge de l’exécution en application des dispositions de l’article L123-6 du code de l’organisation judiciaire. Il ne sera en conséquence pas répondu aux moyens portant sur l’exécution dudit arrêt.

Monsieur et Madame [T] reprochent également au syndicat des copropriétaires les modalités de répartition des charges d’eau, considérant que l’approbation par les copropriétaires de la résolution 13 portant sur l’installation de compteurs divisionnaires d’eau lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 avait nécessairement modifié la règle de répartition de ces charges. Il sollicitent en conséquence la condamnation du syndicat au paiement de la somme de 3 160,29 euros, correspondant selon eux à un trop-perçu à ce titre.

Il ressort des pièces versées aux débats que les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93) ont approuvé, en résolution 13 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, le « remplacement des compteurs d’eau chaude avec relevés standards par des compteurs individuels d’eau chaude en radio relevés ». Le syndicat des copropriétaires justifie que le dernier compteur individuel a été posé le 6 décembre 2024. La lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 7 mars 2025, première assemblée postérieure à la fin des travaux, ne fait apparaître aucun vote de l’assemblée générale destiné à entériner les travaux de pose et de mise en fonctionnement des compteurs et à déterminer une nouvelle règle de répartition des charges d’eau. Dès lors, et ainsi que le relève justement le syndicat, les modalités de répartition des charges d’eau restent déterminées par la section II « Répartition des charges » du règlement de copropriété du 20 décembre 1965. Il y est ainsi précisé que la répartition de la consommation de l’eau « sera faite d’après le relevé des compteurs divisionnaires, chaque acquéreur étant tenu dans le mois de son acquisition de faire installer à ses frais un compteur, la différence de consommation entre le compteur général et le total de consommation enregistrées par les compteurs divisionnaires ainsi que les frais de relevé seront répartis proportionnellement aux millièmes ».

Outre le fait qu’il résulte de ces dispositions que le règlement de copropriété prévoit d’ores et déjà la clef de répartition en cas d’existence de compteurs individuels, force est de constater qu’elles justifient également qu’il soit imposé aux copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes, le paiement du coût de la différence de consommation relevé entre le décompte résultant du compteur général et le total de consommation enregistré par les compteurs individuels. Les époux [T] seront en conséquence déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 160,29 euros au titre d’un trop perçu de charges d’eau.

En outre, ils ne justifient pas avoir sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7 mars 2025, comme le prévoit les dispositions de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la modification du règlement de copropriété du 20 décembre 1965 à l’égard de la clef de répartition des charges d’eau entre les copropriétaires. En tout état de cause, seule l’assemblée générale des copropriétaires est compétente pour voter selon les modalités de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 une telle modification. Les époux [T] seront en conséquence déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à établir une nouvelle répartition des charges d’eau.

Au regard des éléments versés par le syndicat des copropriétaires, ce dernier démontre en conséquence que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 16 mars 2021 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 31 décembre 2021 à hauteur de 8 454,25 euros au titre de « Solde antérieur au 31/12/2021 (date de reprise par [F]) ». Or, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats, pour fonder cette somme, que le [Localité 6] Livre 2021 ; document comportant lui-même un solde antérieur au 1er janvier 2021 de 9 226,56 euros qui ne peut être vérifié. Il ne transmet en effet aucune pièce permettant d’établir l’évolution précise du compte propriétaire de Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] ayant conduit à ce montant. Il convient en conséquence de déduire ce solde de 9 226,56 euros de l’extrait du [Localité 6] Livre 2021.

Dès lors, au regard dudit extrait de [Localité 6] Livre, l’ensemble des sommes appelées entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2021 a été de 2 351,65 euros tandis que le total des sommes portées au crédit du compte a été de 4 523,96 euros. Il sera en effet relevé que les sommes reportées au débit du compte au titre des dommages et intérêts (400 euros) et de l’article 700 du code de procédure civile (1000 euros) se rapportant au jugement du 18 mai 2021 ne peuvent être prises en compte, le syndicat des copropriétaires disposant d’ores et déjà d’un titre exécutoire à leur égard. Le solde du compte des époux [T] au 31 décembre 2021 était en conséquence créditeur à hauteur de 2 172,31 euros.

Le [Localité 6] Livre 2022 démontre quant à lui qu’entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2022, le montant total des appels adressés aux époux [T] a été de 2 217,84 euros tandis que le total des sommes portées au crédit de leur compte, régularisation 2021 incluse, a été de 1 677,41 euros, soit un solde débiteur au 31 décembre 2022 de 540,43 euros. Le syndicat des copropriétaires retient quant à lui une somme au débit du compte de 554,46 euros mais sans que ni les décomptes, ni les appels de fonds, ni le détail de l’évolution du compte des défendeurs figurant à ses écritures ne justifie le différentiel de 14,03 euros (554,46 – 540,43). La somme de 540,43 euros sera donc retenue.

A l’égard des charges de copropriété et appels de fond travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 16 mars 2025, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 869,92 euros se décomposant comme suit :

les frais de relance pour impayés du 6 avril 2023 de 1,29 euros,

les frais de relance pour impayés du 10 mai 2023 de 7,66 euros,

les frais de « virement facture huissier M.[T] [Adresse 7] 196325 (1031344) DBO/DB » du 27 octobre 2023 de 802,97 euros,

les frais de « virement SDC [Adresse 8]/[T] » du 22 décembre 2023 de 58 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 au 16 mars 2025 a été de 8 443,73 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 5 258,94 euros, soit un solde débiteur de 3 184,79 euros.

Il s’en déduit que les époux [T] sont redevables de la somme de 1 552,91 euros au titre de la période du 1er janvier 2021 au 16 mars 2025 selon le calcul : [( 3 184,79 euros + 540,43 euros) – 2 172,31 euros].

Le règlement de copropriété prévoit expressément en Section II Répartition des charges (page 24) la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 552,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 mars 2025, appel provisionnel et de fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 10 mai 2023 selon les modalités de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation à titre principal au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme de 13 049,39 euros sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent les extraits de compte et de [Localité 6] Livre versés ainsi que les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 869,92 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 26 juin 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de relance pour impayés du 6 avril 2023 de 1,29 euros,

les frais de relance pour impayés du 10 mai 2023 de 7,66 euros.

De surcroît, il ne peut être fait droit à la demande au titre des frais d’huissier de justice du 27 octobre 2023 de 802,97 euros, ces frais se rapportant à la condamnation aux dépens prononcée par la cour d’appel de Paris le 16 décembre 2020, à l’égard de laquelle le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre exécutoire.

En outre, il y est également imputé des frais d’assignation, le 22 décembre 2023 à hauteur de 58 euros, qui entrent dans les dépens et ne peuvent donc être inclus dans les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Les époux [T] sollicitent quant à eux la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1 710,63 euros au titre de frais indûment perçus. Cependant, outre le fait qu’ils ne justifient pas que le syndicat leur ait imputé des frais de « suivi contentieux » de 300 euros le 31 décembre 2021 et de 600 euros le 30 juin 2022, aucun des extraits [Localité 6] Livre ne faisant apparaître de tels appels au détail de leur compte propriétaire, il se déduit des développements ci-avant que la somme de 810,63 euros dont le syndicat des copropriétaires sollicite le recouvrement a été rejetée. Il n’y a donc pas lieu de le condamner à la rembourser, aucun paiement à ce titre n’ayant été en effet effectué. Monsieur et Madame [T] seront en conséquence déboutés de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi des époux [T] qui n’ont jamais cessé de procédé à des règlements, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérets formé par les époux [T]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur et Madame [T] étant déboutés de l’ensemble de leurs demandes et condamnés au paiement d’un arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient d’accorder aux époux [T] des délais afin de s’acquitter de leur dette en 23 versements de 62 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette ; paiement qui devra s’effectuer parallèlement au règlement des charges courantes.

En cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, cet échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DECLARE irrecevable la demande de sursis à statuer formée par Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] ;

CONDAMNE solidairement Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [W], la somme de 1 552,91 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 mars 2025, appel provisionnel et de fonds travaux du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] à s’acquitter de leur dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 62 euros et un 24ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [W], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [W], de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, Madame [R] [W], la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [T] et Monsieur [O] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 février 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT