TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [T] [J] ; Madame [K] [J],

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11254 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBP7L

N° MINUTE :

6/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 mai 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 31 mars 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 mai 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 28 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11254 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBP7L

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2008, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [T] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à M. [T] [J] et Mme [K] [J] un commandement de payer la somme principale de 4025,71 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [J] et Mme [K] [J], le 11 septembre 2025.

Par assignation du 03 décembre 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [J] et Mme [K] [J] et obtenir leur condamnation à titre provisionnel et solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il résulterait de l’application du contrat résilié , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, 5607,19 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 04 décembre 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 31 mars 2026, l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a actualisé sa créance à l’égard de M. [T] [J] et Mme [K] [J] à la somme de 7146,35 euros selon décompte arrêté au 23 mars 2026, terme de février 2026 inclus. Il a précisé que le paiement du loyer courant a été repris avant l’audience au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et il s’est associé à la demande de suspension de clause résolutoire et d’octroi de délai de paiement sur 36 mois formée par la défenderesse.

Le diagnostic social et financier a été lu.

Mme [K] [J] a comparu. Elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement sur 36 mois.

Décision du 28 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11254 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBP7L

M. [T] [J] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire (art. 13.2) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié aux locataires le 10 septembre 2025, pour la somme en principal de 4025,71euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 novembre 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant la date d’audience et de l’accord des parties, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et les défendeurs seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 1] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 mars 2026, M. [T] [J] et Mme [K] [J] restaient lui devoir la somme de 6 816,65 euros au titre des loyers et charges, terme de février 2026 inclus, après soustraction des frais de contentieux recouvrables au titre des dépens de l’instance. Ce décompte n’est pas contesté par les défendeurs.

M. [T] [J] et Mme [K] [J] seront donc solidairement condamnés à payer au bailleur, la somme de 6 816,65 euros à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 4025,71 euros et à compter de la décision sur le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [J] et Mme [K] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [J] et Mme [K] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 septembre 2025.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 21 octobre 2008 entre l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, M. [T] [J] et Mme [K] [J] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 10 novembre 2025 minuit,

CONDAMNONS solidairement M. [T] [J] et Mme [K] [J] à payer à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6 816,65 euros selon décompte arrêté au 23 mars 2026, terme février 2026 inclus, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2025 sur la somme de 4025,71 euros et à compter de la décision sur le surplus ;

AUTORISONS M. [T] [J] et Mme [K] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 190 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [J] et Mme [K] [J] ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 novembre 2025 minuit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [J] et Mme [K] [J] à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [T] [J] et Mme [K] [J] seront solidairement condamnés à verser à l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS l’établissement EPIC [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [T] [J] et Mme [K] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 septembre 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection