MINUTE N° : 25/00646

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 25/01199

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société TOURAINE LOGEMENT

ET :

[H] [K]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [H] [K]

née le 26 Octobre 1974 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

non comparante

D’autre Part ;

RG 25/1199

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 décembre 2022, l’ESH TOURAINE LOGEMENT a consenti un bail d’habitation à Madame [H] [K] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 534,90 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 8 août 2024, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

L’ESH TOURAINE LOGEMENT a ainsi fait assigner Madame [H] [K] par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail de Madame [H] [K] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [H] [K], occupante sans droit ni titre et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [H] [K] au paiement de la somme en principal de 490,50 € au titre des impayés de loyers et de charges à la date du commandement de payer et à la somme de 435,87 € augmentée des charges de la date du commandement de payer à la date de résiliation du bail ;

— condamner Madame [H] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer habituel et des charges, soit la somme de 435,87 € à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux;

— condamner Madame [H] [K] à verser à TOURAINE LOGEMENT la somme de 600.00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [H] [K] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 avril 2025, l’ESH TOURAINE LOGEMENT – représenté par son Conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 1 093,35 € au 2 avril 2025. Il précise qu’aucun réglement n’est intervenu depuis octobre 2024.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé à étude, Madame [H] [K] n’est ni présente ni représentée.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations à défaut pour la locataire d’avoir donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 7].

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales le 29 juin 2023, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 13 décembre 2022 ainsi que le commandement de payer délivré le 8 août 2024 pour un montant en principal de 490,50 € et le décompte actualisé au 2 avril 2025 à la somme de 1 093,35 €. Le bailleur justifie de la régularisation des charges à hauteur de – 323,56 €, venant en atténuation de la dette locative.

En s’abstenant de comparaître, la locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le décompte produit n’appelle pas d’observations

Madame [H] [K] sera ainsi condamnée à verser à TOURAINE LOGEMENT la somme de 1 093,35 € arrêtée au 2 avril 2025.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 8 août 2024 portant sur la somme en principal de 490,50 € au titre des impayés de loyers et de charges ainsi qu’un décompte actualisé à la date de l’audience.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [H] [K] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai mentionné au commandement de payer.

Le commandement fait application de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Or le bail a été signé le 13 décembre 2022 soit avant l’entrée en vigueur de cette loi et n’a fait l’objet d’aucun renouvellement. Ainsi, ledit article n’est pas applicable et la clause résolutoire ne peut produire effet qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Madame [H] [K] n’est pas présente et n’a communiqué aucune information sur sa situation sociale et financière. Elle ne règle plus son loyer courant depuis octobre 2024. Elle perçoit les aides personnelles au logement d’un montant mensuel de 368,22 €.

Le bailleur a confirmé à l’audience maintenir l’intégralité de ses demandes.

Compte tenu de l’absence de reprise du paiement de son loyer courant, aucune demande de délais n’étant formulée par ailleurs et aucune capacité financière communiquée, il ne pourra être accordé des délais de paiement à Madame [H] [K] et son expulsion sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [H] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Elle sera condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [H] [K] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2022 entre Madame [H] [K] et TOURAINE LOGEMENT concernant le bien situé [Adresse 3] sont réunies au 9 octobre 2024 ;

Condamne Madame [H] [K] à payer à TOURAINE LOGEMENT la somme de 1 093,35€ (MILLE QUATRE VINGT TREIZE EUROS, TRENTE CINQ CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 2 avril 2025 ;

Dit que Madame [H] [K] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Madame [H] [K] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Madame [H] [K], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Madame [H] [K] à payer à TOURAINE LOGEMENT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [H] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

RG 25/1199

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection