TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [S] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11257 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBP7V

N° MINUTE :

4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 mai 2026

DEMANDERESSE

Paris Habitat-OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [Z]

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mai 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 26 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11257 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBP7V

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 3 août 2015 à effet au 10 août 2015, l’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [E] et M. [S] [Z] sur des locaux (compreant une cave) situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 492,59 euros outre une provision sur charges.

Par avenant du 3 février 2022, M. [S] [Z] est devenu seul locataire dudit logement.

Par décision de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 1] du 21 juin 2024, cette commission a validé des mesures de rétablissement personnel au benefice de M. [S] [Z], entrées en application le 9 novembre 2023, prévoyant l’effacement total des dettes de ce dernier, notamment une dette de loyers contractée auprès de [Localité 1] Habitat – OPH d’un montant de [Localité 3],61 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3043,81 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [Z] le 3 septembre 2025.

Par assignation du 1 décembre 2025, l’E.P.I.C Paris Habitat – OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [S] [Z], et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-5440,48 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3043,81 euros à compter du commandement de payer,

-390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 17 mars 2026, l’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mars 2026, s’élève à 6419,63 euros.

L’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [S] [Z], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

Il a été fait état d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, l’article L722-2 du code de la consommation prévoit que la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires.

Ainsi, la décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement de la situation de surendettement entraîne pour le débiteur l’interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Il s’ensuit que si le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur et que la décision de recevabilité intervient pendant le délai de six semaines ou de deux mois, c’est-à dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l’effet attaché à cette décision, à savoir l’interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire. Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue après l’expiration de ce délai, la procédure d’expulsion peut suivre son cours.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail en cas de non paiement du loyer aux termes d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois.

Une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice de M. [S] [Z] ayant conduit à un effacement de ses dettes, mesure entrée en application le 9 novembre 2023, le courrier adressé au bailleur en date du 21 juin 2024 précisant qu’aucune contestation n’a été formée dans le délai prévu et que si pendant les deux ans qui suivraient la décision d’effacement total des dettes, le locataire payait son loyer et ses charges aux termes convenus, le bail serait maintenu. Qu’à défaut, le bail serait automatiquement résilié, le bailleur pouvant reprendre la procédure d’expulsion.

Il résulte du décompte versé aux débats que la dette a été effacée par le bailleur le 16 juillet 2024, et qu’une nouvelle dette de loyers s’est constituée postérieurement à l’effacement. Le locataire n’a donc pas payé son loyer et charges courants au terme convenu.

Un commandement de payer impartissant un délai de deux mois au locataire la somme en principal de 3043,81 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 2 septembre 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3043,81 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [S] [Z] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mars 2026, M. [S] [Z] lui devait la somme de 6419,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [S] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision avec intérêts au taux légal sur la somme de 3043,81 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 2396,67 euros à compter de l’assignation et de la présente ordonnance pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à celui du montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [S] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 août 2015 à effet au 10 août 2015 entre l’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH, d’une part, et M. [S] [Z], d’autre part, concernant les locaux (comprenant une cave) situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 3 novembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [Z], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [S] [Z] au paiement àl’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du mois de mars 2026 inclus,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer à l’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH la somme de 6419,63 euros (six mille quatre cent dix-neuf euros et soixante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 13 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3043,81 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 2396,67 euros à compter de l’assignation et de la présente ordonnance pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer à l’E.P.I.C [Localité 1] Habitat – OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 septembre 2025 et celui de l’assignation du 1 décembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge