TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e GABRIEL, M^e DELATTRE, M^e DU GRANRUT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e SKRZYNSKI

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 19/05709

N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

N° MINUTE :

Assignation du :

8 avril 2019

JUGEMENT

rendu le 11 mai 2026

DEMANDERESSE

Association Syndicale Libre MONTAIGNE sis [Adresse 1], représenté par le Cabinet CAZALIÈRES

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #U0004

DÉFENDEURS

Société CITYA URBANIA ETOILE

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0436

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet VALIERE CORTEZ

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représenté par Maître Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0234

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/05709 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

S.C.I. MONTAIGNE OFFICE

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par Maître Sabine DU GRANRUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0190

S.C.I. TSOULI MONTAIGNE

[Adresse 7]

[Localité 1]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Justine EDIN, greffière

DEBATS

A l’audience du 5 février 2026 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, prorogé au 11 mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé sis [Adresse 1] est régi par l’association syndicale libre Montaigne (ci-après « ASL Montaigne »), créée le 7 novembre 2005, et présidée par la société Oralia Cazalières depuis l’assemblée du 21 janvier 2013. Celle-ci a succédé à la société Citya Urbania Etoile.

L’association syndicale libre Montaigne est composée de quatre volumes :

le volume Montaigne Habitation, dont le syndic est le cabinet Cazalières ; le volume Montaigne Parking, dont le syndic est le cabinet Cazalières ; le volume « syndicat des copropriétaires » de la « [Adresse 4] », dont le syndic est le cabinet GTIM (Gestion Transaction Imm Muette), succédant au cabinet Immovac ; la SCI Chesterfields Monts Holding. Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/05709 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

La SCI Montaigne Office et la SCI Tsouli Montaigne sont copropriétaires de biens au sein du volume nommé « [Adresse 4] ».

S’estimant créancière du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], l’ASL Montaigne a, par exploits d’huissier des 8 et 18 avril 2019, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 4] », la SCI Montaigne Office, la SCI Tsouli Montaigne et la société Citya Urbania Etoile aux fins de paiement d’un arriéré de charges, d’appel en garantie envers son ancien président et d’indemnisation des préjudices qu’elle estime avoir subis.

Par ordonnance du 21 mai 2021, le juge de la mise en état a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la « [Adresse 4] » et de la SCI Montaigne Office tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation signifiée le 8 avril 2019 par l’ASL Montaigne.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 16 mai 2025, l’association syndicale libre Montaigne demande au tribunal, au visa de l’ordonnance du 1er juillet 2004, du décret du 3 mai 2006, des articles 1231-1, 1231-6, 1344-1 et 1241 du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

« Concilier les parties et à défaut :

Recevoir l’association syndicale libre Montaigne en toutes ses demandes, et la déclarer Recevable en son action ;

L’y déclarer bien fondé,

Y faisant droit,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] représenté par son syndic la société Immovac, la SCI Montaigne Office, la SCI Tsouli Montaigne et le cabinet Urbania Citya Etoile de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] représenté par son syndic la Société GTIM, la SCI Montaigne Office et la SCI Tsouli Montaigne au paiement des sommes de :

—  408 302,90 euros (hors frais) au titre des charges impayées au 1er avril 2025, soit appel du 2ème trimestre 2025 compris, assortie du taux annuel d’escompte de la Banque de France majoré de trois points sur la somme de 117 619,91 euros à compter de la mise en demeure qui lui a été notifiée le 22 juin 2015, et à compter de l’exploit introductif d’instance sur le surplus.

—  10.329,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

Si, par extraordinaire, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] était libéré du paiement d’une partie des sommes réclamées par l’association :

Constater que le cabinet Urbania Citya Étoile est incapable de justifier la dette de 61 714,93 euros du syndicat des copropriétaires [Adresse 4], qui relève pourtant de l’époque à laquelle il était président de l’association et a commis une faute ;

Dire que le cabinet Urbania Citya Étoile a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions de Président de l’association syndicale libre ;

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/05709 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

Condamner le cabinet Urbania Citya Étoile à garantir l’association syndicale libre du paiement de la somme de 61 714,93 euros correspondant à la reprise de solde au 1er janvier 2012 injustifiée du syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ;

Condamner le cabinet Urbania Citya Étoile au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner in solidum le cabinet Urbania Citya Étoile et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet GTIM au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum le cabinet Urbania Citya Étoile et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 5] représenté par son syndic le cabinet GTIM en tous les dépens qui pourront être recouvrés par Maitre Isabelle Gabriel. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande au tribunal, au visa de l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006, de :

« Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] bien fondé en ses demandes, fins et

conclusions ;

Déclarer l’association syndicale libre Montaigne irrecevable et la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter la SCI Montaigne Office de sa demande de condamnation en garantie, de sa demande de condamnation à article 700 du code de procédure civile formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la SELARL Delattre & Hoang, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.».

*

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/05709 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 février 2025, la SCI Montaigne Office demande au tribunal, au visa de l’article 56 et 1231-5 du code de procédure civile, et de l’article 2224 du code civil, de :

« Débouter l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne de l’ensemble de ses demandes telles que formées à l’encontre de la SCI Montaigne Office ;

Déclarer réputée non écrite la clause de l’article 29 des statuts de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne en ce qu’elle prévoit, concernant les charges impayées de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE, une solidarité et une indivisibilité entre tous les copropriétaires et le syndic de copropriété ;

Ce faisant, déclarer irrecevables les demandes de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne telles que dirigées in solidum à l’encontre du SDC de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic, et de certains de ses copropriétaires, dont la SCI Montaigne Office, faute d’individualisation des demandes ;

Débouter l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne de sa demande de condamnation de la SCI Montaigne Office, copropriétaire, au paiement de l’intégralité des charges qu’elle considère dues par l’ensemble des copropriétaires composant le SDC de l’immeuble [Adresse 4], in solidum avec la SCI Tsouli Montaigne et le SDC de l’immeuble [Adresse 4] ;

En tout état de cause,

Dire et juger que l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne ne justifie pas de la réalité de sa créance à l’égard de la SCI Montaigne Office ;

Dire et juger prescrites les demandes de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne pour la période antérieure au 18 avril 2014, soit à hauteur de la somme de 94 726,07 euros (incluant la reprise du solde Urbania à hauteur de 68 165,64 euros) ;

En tant que de besoin,

Débouter l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne de sa demande de condamnation de la SCI Montaigne Office à hauteur de la somme de 94 726,07 euros ;

Débouter l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne de sa demande de condamnation de la société [Adresse 4] au paiement des intérêts sur la somme de 117 619,91 euros à compter du 22 juin 2015, faute de justifier d’une mise en demeure qui lui aurait été adressée à cette date ;

En tout état de cause,

Réduire à 0,01 point la majoration du taux d’intérêt légal stipulé à l’article 29 des statuts de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE s’agissant d’une clause pénale manifestement excessive ;

Dire que la SCI Montaigne ne saurait être tenue que du paiement de la seule quote-part de charges de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE lui incombant au prorata de sa quote-part dans la copropriété (146/1.000èmes) ;

Débouter en conséquence en tout état de cause l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne de toute demande à l’encontre de la SCI Montaigne Office excédant la somme de 41 268,70 euros ;

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/05709 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

Dire que les intérêts au taux légal ne seront dus par elle sur cette somme qu’à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal devait faire droit à la demande de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne de condamnation in solidum de la SCI Montaigne Office, du SDC de l’immeuble [Adresse 4] et de la SCI Tsouli Montaigne au paiement des charges dues par l’ensemble des copropriétaires composant le SDC de l’immeuble [Adresse 4] ;

Condamner le SDC de l’immeuble [Adresse 4] à relever et garantir indemne la SCI Montaigne Office du paiement de toutes les sommes excédant sa seule quote-part de charges de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE lui incombant au prorata de sa quote-part dans la copropriété, soit la somme de 41 268,70 euros ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne ou tout succombant à payer à la SCI Montaigne Office la somme de 10 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;

Dispenser la SCI Montaigne Office de toute participation à la dépense commune des frais de procédure du SDC de l’immeuble [Adresse 4], dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée ;

Condamner l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE Montaigne ou tout succombant aux entiers dépens. ».

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, la société Citya Urbania Etoile demande au tribunal, au visa des articles 1353 et 1992 du code civil, et de l’article 9 du code de procédure civile, de :

« Débouter l’association syndicale libre Montaigne de l’ensemble de ses demandes principales et accessoires en ce que :

— l’association syndicale libre Montaigne ne rapporte pas la preuve de la reprise comptable d’une somme de 68 165,64 euros ;

— l’association syndicale libre Montaigne ne justifie pas d’une faute de la société Citya Urbania Etoile ;

— l’association syndicale libre Montaigne ne justifie pas de ses préjudices ;

— l’association syndicale libre Montaigne ne justifie pas d’un lien de causalité ;

— à supposer les conditions de responsabilité réunies, que l’association syndicale libre ne peut bénéficier que d’une perte de chance ;

En conséquence,

Condamner l’association syndicale libre Montaigne à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En conséquence,

Condamner l’association syndicale libre Montaigne aux entiers dépens, dont recouvrement par Maître Antoine Skrzynski, avocat à la Cour, au titre de l’article 699 du code de procédure civile ».

*

Bien que régulièrement assignée, la SCI Tsouli Montaigne n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 5 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026 – prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité des demandes

A titre liminaire, le tribunal observe que si l’ASL Montaigne répond dans ses dernières écritures aux moyens soulevés tenant au défaut de pouvoir du cabinet Oralia Cazalières et au défaut d’habilitation du président de l’association syndicale libre pour ester en justice, ces moyens ne sont pas repris ni développés dans les dernières conclusions des défendeurs, par lesquelles le tribunal est tenu. Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner ces moyens.

A – Sur les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires soulève deux moyens à ce titre :

— le défaut d’intérêt à agir de l’association syndicale libre à son encontre, dès lors qu’il n’est pas membre de celle-ci ;

— l’absence de justificatif du consentement des membres de l’association syndicale libre.

* sur le défaut d’intérêt à agir contre le syndicat

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’a pas la qualité de membre de l’association syndicale libre, dès lors que les statuts de celle-ci désignent comme membres les propriétaires dépendant de l’ensemble immobilier et non le syndicat des copropriétaires. Il ajoute que ces mêmes statuts prévoient que les dépenses seront supportées par l’ensemble des membres, dont ne fait pas partie le syndicat, qu’elles seront réparties entre ceux-ci et que les charges font l’objet d’appels de fonds adressés par le président à chaque membre. Elle soutient qu’au mépris des règles posées par les statuts, le président de l’association syndicale libre a persisté à adresser les appels de fonds au syndicat des copropriétaires alors qu’il devait les adresser à chacun des membres directement, à titre individuel.

L’association syndicale libre oppose qu’elle est recevable à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires dès lors que les statuts prévoient que les copropriétaires des immeubles sont représentés à l’assemblée générale de l’association par le syndic de copropriété, outre qu’aux termes de ces mêmes statuts, le syndicat des copropriétaires est lui-même chargé de procéder au recouvrement des charges de copropriété à l’encontre de chacun des copropriétaires. Elle rappelle qu’en pratique, le directeur de l’association syndicale adresse l’appel de fonds au syndic de l’immeuble, qui procède ensuite à des appels de fonds auprès des copropriétaires.

Sur ce,

En vertu des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute action émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Par ailleurs, l’article 7 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, applicable au présent litige, dispose que :

« Les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.

Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations ».

Les statuts de l’ASL Montaigne, reçus le 7 novembre 2005, prévoient en leur article 5 que « est membre de plein droit de l’Association, à l’exception le cas échéant de l’Association elle-même, tout propriétaire pour quelque cause et à quel titre que ce soit, d’un volume dépendant de l’Ensemble Immobilier ci-après ».

L’article 5.2. de ces statuts dispose quant à lui que « l’adhésion à l’association et le consentement écrit dont fait état l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, résultent :

— soit de la participation du propriétaire à l’acte portant constitution de la présente association et à l’établissement de ses statuts

— soit de tous actes ou événements emportant mutation à titre gratuit ou onéreux de bien dont s’agit ».

L’article 10.2 des statuts prévoit que « les copropriétaires d’une même copropriété sont exclusivement représentés par le syndic de leur copropriété dont il est établi qu’il tient les pouvoirs nécessaires sans que le président de l’ASL n’ait à vérifier la validité de ses décisions et votes qui sont considérés comme ayant été valablement approuvés par l’assemblée générale de la copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965 ».

L’article 24 des statuts, relatif aux dépenses collectives, précise que « seront supportés par l’ensemble des membres de l’association les dépenses engagées par elle au titre de son objet » tandis que l’article 26 stipule que « les charges évoquées ci-dessus font l’objet d’appels de fonds adressés par le président à chaque membre ».

En l’espèce, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires et la SCI Montaigne Office, qui soutiennent que le syndicat des copropriétaires n’a pas la qualité de membre de l’association syndicale libre Montaigne, ne sont pas contredits sur ce point par la demanderesse qui indique en page 11 de ses écritures :

« Encore une fois, il n’est aucunement contesté que ce sont bien les copropriétaires pris individuellement qui sont membres de l’association syndicale libre mais les statuts prévoient que ces copropriétaires seront représentés par le syndic de leur syndicat des copropriétaires ».

L’ASL Montaigne soutient en effet que si le syndicat n’est pas membre de l’ASL, l’article 10.2 des statuts prévoit que les copropriétaires des immeubles sont représentés à l’assemblée générale de l’ASL par le syndic de copropriété.

Toutefois, c’est à juste titre que le syndicat fait valoir à cet égard que la demanderesse opère une confusion entre la représentation des copropriétaires par le syndicat des copropriétaires à l’assemblée générale de l’ASL, effectivement prévue par l’article 10.2, et la recevabilité d’une demande en paiement de charges adressée au syndicat des copropriétaires.

En effet, si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] détient des statuts le pouvoir de représenter les copropriétaires à l’assemblée générale, ces mêmes statuts ne lui confèrent nullement la qualité de membre assujetti au paiement des charges.

Par ailleurs, l’association syndicale libre, qui se prévaut d’un arrêt de la cour d’appel de Paris du 7 novembre 2018, se méprend sur la portée de cette décision. En effet, si la cour a dans cette espèce déclaré une ASL recevable à agir en recouvrement de charges auprès d’un syndicat des copropriétaires, c’est au visa des statuts de cette ASL qui prévoyaient expressément, à titre de dérogation à l’article prévoyant que les membres sont seuls tenus du paiement des charges, que « les contributions des membres groupés dans un syndicat de copropriétaires sont appelées auprès des syndics desdits syndicats ». Or, en l’espèce, les statuts de l’ASL ne comportent aucune clause de ce type permettant de déroger au principe posé à l’article 24 des statuts selon lequel seuls les membres sont tenus au paiement des charges.

Enfin, l’ASL Montaigne soutient que les dispositions statutaires sont dénuées de toute ambiguïté dès lors que l’article 29 des statuts stipule que le syndicat des copropriétaires est lui-même chargé de procéder au recouvrement des charges à l’encontre de chacun des copropriétaires. Ce faisant, la demanderesse se méprend sur le sens de cet article ainsi rédigé :

« 29. PAIEMENT ET RECOUVREMENT DES DEPENSES

1°/Le syndicat, représenté par son Président, est chargé de poursuivre la rentrée des sommes dues à l’Association, il assure le paiement des dépenses.

Il procède au recouvrement des sommes dues par les membres de l’Association.

[…] »

En effet, « le syndicat » doit ici s’entendre non pas comme le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] mais comme le syndicat chargé de l’administration de l’association syndicale libre, défini à l’article 18 des statuts, relatif au fonctionnement et à l’administration de l’ASL, lequel est représenté par son président. Cet article 29 précise d’ailleurs en son alinéa 2 que le président de ce syndicat procède au recouvrement des sommes dues par les membres de l’association et non pas au recouvrement des sommes dues par les membres du syndicat des copropriétaires.

L’ASL Montaigne est donc mal fondée à invoquer cette disposition statutaire pour affirmer qu’elle est recevable à agir en paiement à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pour le règlement des charges dues par ses copropriétaires, par ailleurs membres de l’ASL.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’ASL Montaigne doit être déclarée irrecevable à agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], celui-ci n’ayant ni la qualité de membre de l’association, ni le pouvoir de recouvrer le paiement des charges dues par ses membres.

Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner le moyen tiré du défaut de justification du consentement des membres de l’association syndicale libre.

B- Sur les fins de non-recevoir soulevées par la SCI Montaigne Office

* sur le moyen tiré du non-respect des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile

La SCI soutient que l’ASL Montaigne n’a pas respecté les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile aux termes desquelles l’assignation doit préciser les diligences entreprises en vue de parvenir à un règlement amiable du litige. Elle précise que la demanderesse, qui réclame sa condamnation in solidum au paiement de la somme de 214 554,09 euros au titre de charges impayées, ne justifie d’aucun envoi d’appel de fonds ni d’aucune mise en demeure préalable, l’ensemble des courriers ayant été adressés au syndicat des copropriétaires et non à elle-même.

Sur ce,

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Le tribunal relève que l’absence de démarche amiable ne constitue pas une fin de non-recevoir au sens de ces dispositions.

Par ailleurs, l’article 56 du code de procédure civile, invoqué par la SCI Montaigne Office au soutien de ce moyen, prévoit, dans sa rédaction en vigueur au moment de l’introduction de l’instance :

« L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée;

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit;

3° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier.

Elle comprend en outre l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée. Ces pièces sont énumérées sur un bordereau qui lui est annexé.

Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Elle vaut conclusions ».

En l’espèce, le tribunal relève que la SCI Montaigne Office ne soulève pas la nullité de l’assignation mais conclut au « débouté » des demandes de l’association syndicale libre.

Dans la mesure où la recevabilité des demandes de l’association syndicale libre n’est pas soumise à la démonstration de diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, dans la mesure par ailleurs où la nullité de l’assignation n’est pas invoquée, il y a lieu de rejeter le moyen soulevé par la SCI Montaigne Office à ce titre.

* sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande de condamnation in solidum

La SCI Montaigne soutient que l’irrecevabilité des demandes formées par l’association syndicale libre à l’égard du syndicat rendrait irrecevable la demande de condamnation in solidum formée à l’encontre du syndicat et de deux de ses copropriétaires.

Le tribunal relève que ce moyen ne constitue pas une fin de non-recevoir mais un moyen de défense au fond opposé à la demande en paiement, dès lors par ailleurs qu’est formulée une demande tendant à réputer non écrite la clause des statuts instituant la solidarité et l’indivisibilité contestées.

Ce moyen sera donc écarté.

2- Sur la demande principale en paiement de charges

L’ASL Montaigne sollicite la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], la SCI Montaigne Office et la SCI Tsouli Montaigne à lui verser la somme de 408 302,90 euros au titre des charges impayées au 1er avril 2025. Les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ayant été déclarées irrecevables, seules les demandes formées à l’encontre de la SCI Montaigne Office et de la SCI Tsouli Montaigne seront examinées.

La SCI Montaigne Office demande que soit réputée non écrite la clause de l’article 29 des statuts de l’ASL Montaigne en ce qu’elle prévoit une solidarité et une indivisibilité entre tous les copropriétaires d’un même syndicat des copropriétaires et entre eux et avec le syndic. Elle conclut au débouté de la demande dirigée contre elle in solidum avec le syndicat et la SCI Tsouli Montaigne, et oppose qu’elle ne peut être tenue que du paiement de la seule quote-part des charges de l’ASL lui incombant pour autant que le quantum soit justifié.

A – Sur la demande tendant à réputer non écrite la clause de l’article 29

La clause querellée, figurant à l’article 29 des statuts de l’ASL, stipule que :

« Au cas où un volume viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il y a solidarité et indivisibilité entre tous les copropriétaires de ce volume et le syndic de celui-ci à l’égard de l’Association.

Dans tous les cas, celle-ci pourra à son choix poursuivre le recouvrement de sa créance, soit en saisissant la totalité de ces lots en question sauf à exercer la saisie simultanément contre tous les copropriétaires et le syndic soit en poursuivant pour le tout un seul des copropriétaires ou simultanément plusieurs d’entre eux. »

Cette clause instaure une double solidarité et indivisibilité, d’une part, entre l’ensemble des copropriétaires d’un même syndicat des copropriétaires et, d’autre part, entre ces copropriétaires et le syndicat des copropriétaires lui-même (le terme de syndic utilisé improprement dans la clause devant être interprété comme renvoyant au représentant du syndicat).

Les statuts d’une association syndicale libre de propriétaires sont soumis aux dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires rappelées plus haut et non aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dont la violation invoquée par la SCI Montaigne sera écartée s’agissant d’un moyen inopérant.

Comme jugé ci-avant, seuls les copropriétaires individuels d’un syndicat de copropriétaires peuvent être membres d’une association syndicale libre et assujettis au paiement des charges liées à son fonctionnement. Le syndicat des copropriétaires, qui ne dispose en l’espèce d’aucun droit réel inclus dans le périmètre de l’association, ne peut valablement adhérer à cette association et n’en est donc pas membre.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n’est pas membre de l’ASL et n’est redevable d’aucune charge à son égard, aucune solidarité ne saurait lui être imposée par des dispositions statutaires qui lui sont par ailleurs inapplicables, celui-ci étant tiers à cette association.

Dès lors, la clause querellée sera par conséquent réputée non écrite en ce qu’elle prévoit, concernant les charges impayées de l’ASL, une solidarité entre les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires. Elle le sera également en ce qu’elle instaure une solidarité entre les membres copropriétaires dès lors que la solidarité ne peut concerner des membres tenus chacun individuellement en vertu de droits réels qui leur sont propres, lesquels ne peuvent donner lieu à une dette commune.

B- Sur le bien-fondé de la demande en paiement de charges

La SCI Montaigne Office, qui estime qu’elle ne saurait être tenue que du paiement de sa quote-part de charges lui incombant personnellement, indique que la demanderesse ne justifie pas du montant de la créance sollicitée.

L’ASL Montaigne oppose que la créance qu’elle détient est parfaitement établie, les comptes ayant été régulièrement approuvés et le budget prévisionnel de l’exercice en cours voté. Elle ajoute avoir adressé tous les appels de fonds au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et rappelle que les membres de l’association composant le syndicat des copropriétaires sont représentés par le syndic, conformément aux statuts, et que c’est à ce titre que les appels de fonds et procès-verbaux d’assemblée sont adressés au syndic et non à chacun des copropriétaires directement.

Sur ce,

Aux termes de l’article 6 l) de ses statuts, l’association syndicale libre Montaigne a notamment pour objet « de répartir les dépenses de gestion, d’entretien et de réfection entre les membres de l’association ainsi que de les recouvrer et de les payer ».

L’article 25 prévoit une répartition des dépenses collectives entre les membres de l’association et l’article 26 précise que ces charges « font l’objet d’appels de fonds adressés par le président à chaque membre ».

En l’espèce, l’association syndicale libre Montaigne indique que les copropriétaires de la [Adresse 4] lui seraient redevables, au 1er avril 2025, de la somme de 408 302,90 euros au titre des charges impayées.

Si la demanderesse justifie par les procès-verbaux versés aux débats que les comptes des exercices 2013 à 2023 ont été approuvés par l’assemblée générale, de même que les budgets prévisionnels pour les années 2024 et 2025, le seul décompte actualisé produit aux débats est arrêté au 21 juin 2024 (pièce n°39), aucun décompte postérieur n’étant produit. En outre, ce décompte produit est établi au nom du syndicat des copropriétaires et non de chacun des copropriétaires, de sorte que la part de chacun ne peut être déterminée.

Dans la mesure où les dispositions de l’article 29 des statuts sont réputées non écrites, elles sont censées n’avoir jamais existé. La SCI Montaigne Office et la SCI Tsouli Montaigne ne peuvent dès lors être condamnées in solidum au paiement de la totalité des charges dues par les copropriétaires membres de l’ASL, à considérer que celle-ci soit justifiée, mais uniquement à hauteur de leur quote-part.

Or l’ASL ne justifie ni de la quote-part afférente à chacune, ni des appels de fonds adressés à chacune, pas plus qu’elle ne verse de décompte individuel permettant d’établir le quantum de la créance due par la SCI Montaigne Office et la SCI Tsouli Montaigne en leur qualité de membres de l’ASL.

Le tribunal n’est dès lors pas en mesure de vérifier et de ventiler les sommes dues par chacune des défenderesses.

L’association syndicale libre Montaigne sera par conséquent déboutée de ses demandes formées à l’encontre des SCI Montaigne Office et Tsouli Montaigne.

3- Sur la demande indemnitaire à l’égard de la SCI Montaigne Office et Tsouli Montaigne

L’ASL Montaigne sollicite dans le dispositif de ses conclusions la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], de la SCI Montaigne Office et de la SCI Tsouli Montaigne à lui verser la somme de 10 329 euros à titre de dommages et intérêts. Dans la discussion, l’association dirige ses griefs contre le seul syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires n’étant pas membre de l’ASL et donc non redevable de charges à ce titre, aucune faute liée à l’absence de règlement des charges ne saurait lui être reprochée, étant rappelé que l’association a en tout état de cause été déclarée irrecevable en ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires.

Aucun moyen de fait n’étant développé à l’égard des SCI Montaigne Office et Tsouli Montaigne, l’ASL Montaigne sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée à leur encontre, étant par ailleurs rappelé que la demanderesse ne justifie pas leur avoir adressé, en leur qualité de membres, un décompte individuel de charges.

4 – Sur la demande subsidiaire formée à l’encontre de la société Citya Urbania Etoile

L’ASL Montaigne sollicite la condamnation de la société Citya Urbania Etoile, en sa qualité d’ancien directeur de l’ASL, à lui verser une somme de 61 714,93 euros correspondant à la reprise de solde non justifiée au 1er janvier 2012. Elle estime qu’elle a manqué à son obligation contractuelle de bonne tenue des comptes, dès lors qu’elle avait connaissance de l’existence d’une dette importante du syndicat des copropriétaires et n’a jamais intenté la moindre action à son encontre pour obtenir le paiement des charges impayées. Elle relève par ailleurs un conflit d’intérêts dans la mesure où la société Citya Urbania Etoile, en plus d’être directeur de l’association, était également le syndic de la [Adresse 4], débiteur chronique de l’association.

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/05709 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

La société Citya Urbania Etoile oppose que l’ASL Montaigne ne justifie pas du montant allégué de la reprise de solde non justifiée, outre que celle-ci a été enregistrée dans la comptabilité de la société Oralia Cazalières, nommée en qualité de directeur le 21 janvier 2013 et qui n’a fait état de cette difficulté de reprise de solde que le 7 juillet 2015. Elle soutient également qu’elle n’avait pas de fonction d’administration de l’association syndicale libre, cette fonction étant confiée par les statuts à un syndicat que la demanderesse s’est abstenue d’attraire à la cause. Enfin, elle oppose qu’à supposer les conditions d’engagement de sa responsabilité réunies, l’indemnisation ne pourrait qu’être limitée à la perte de chance d’éviter le dommage allégué.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1991 du code civil : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ».

Aux termes de l’article 1992 du même code : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Aux termes de l’article 1993 du même code : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion ».

En l’espèce, la responsabilité de la société Citya Urbania Etoile est recherchée en sa qualité d’ancien directeur de l’association.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de l’ASL Montaigne du 26 mars 2009 que la société Citya Urbania Etoile (sous une ancienne dénomination) a été désignée en qualité de président et trésorier de l’association syndicale, et que son mandat a été renouvelé jusqu’au 21 janvier 2013, date à laquelle la société Oralia Cazalières a été désignée en ces mêmes qualités.

Le contrat de mandat de la société Citya Urbania Etoile, approuvé à cette occasion et indiqué comme annexé au procès-verbal, n’est toutefois pas produit aux débats, de sorte que le contenu précis du mandat n’est pas justifié.

Toutefois, il ressort des statuts de l’association syndicale Montaigne que « l’association est administrée par un syndicat composé de membres, les syndics, élus par les propriétaires membres ou leurs représentants ».

L’article 22 des statuts dispose que « Le syndicat administrateur désigne le président parmi ses membres syndics. Ce président assure la gestion effective de l’association, sous le contrôle du syndicat. Toutefois, le syndicat peut confier la gestion de l’Association à un directeur, lequel disposera alors des pouvoirs définis à l’article 23 ».

L’article 23 dispose que le président ou le directeur le cas échéant « a les pouvoirs les plus étendus dans le cadre et pour la réalisation de l’objet de l’association ». « Il prend toutes les décisions relatives à la gestion de l’association et à l’exécution des décisions de l’assemblée générale ». Il est précisé qu’il a notamment le pouvoir de « procéder à l’appel, auprès des membres, des fonds destinés à couvrir les dépenses de l’association, il recouvre les fonds ».

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/05709 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que c’est à tort que la société Citya Urbania Etoile soutient qu’elle ne disposait en qualité de directeur d’aucun pouvoir d’administration ou de gestion.

Les manquements à ces pouvoirs de gestion sont dès lors susceptibles d’engager sa responsabilité. Ainsi, le fait pour un directeur de ne pas recouvrer les charges est susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de son mandant.

Au soutien de sa demande, l’ASL Montaigne produit un extrait du grand livre pour l’exercice laissant apparaitre un solde débiteur de 61 714,93 euros au 1er janvier 2012 sur le compte du syndicat de la [Adresse 4].

Pour tardives qu’elles soient, il est par ailleurs justifié par l’ASL Montaigne que le nouveau directeur, la société Oralia Cazalières, a adressé les 7 et 30 juillet 2015, des lettres recommandées avec accusé de réception à la société Citya Urbania Etoile lui demandant de lui fournir le détail des écritures comptables et de justifier de la reprise de solde en question, auxquelles la société Citya Urbania Etoile ne justifie ni même n’allègue avoir apporté une réponse.

En s’abstenant de justifier de cette reprise de solde, l’ancien directeur a commis un manquement contractuel de nature à engager sa responsabilité, ce manquement privant l’association syndicale de la possibilité de recouvrer ces sommes.

Toutefois, comme le relève à juste titre la société Citya Urbania Etoile, l’indemnisation du préjudice subi en réparation de ce manquement ne peut constituer qu’en une perte de chance de recouvrer les charges dues par les membres de l’ASL copropriétaires du syndicat.

A cet égard, et comme précédemment rappelé, le syndicat des copropriétaires n’étant pas membre de l’ASL Montaigne et n’étant pas tenu du paiement des charges de l’ensemble des copropriétaires, les charges appelées auprès de lui ne pouvaient être recouvrées, de sorte qu’il n’est justifié d’aucune perte de chance de percevoir ces sommes. L’association sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 61 714,93 euros correspondant à la reprise de solde non justifiée au 1er janvier 2012.

Pour autant, en s’abstenant d’appeler les charges auprès des copropriétaires individuellement en leur qualité de membres de l’ASL, le directeur a manqué à son mandat dès lors que les statuts prévoient expressément que les charges doivent être appelées par le directeur auprès de chaque membre.

Ce manquement, constitutif d’une faute de gestion, qui a privé l’association de la possibilité de recouvrer les charges auprès des copropriétaires du syndicat comme prévu par les statuts, a indéniablement causé un préjudice à l’ASL Montaigne qui sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 10 000 euros, conformément à la demande formée au titre des fautes de gestion par l’association.

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/05709 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

5- Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

L’ASL Montaigne et la société Citya Urbania Etoile, succombant à l’instance, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Bien que tenue aux dépens, les circonstances du litige et le sens de la présente décision commandent de débouter les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles dirigées à l’encontre de l’ASL Montaigne. Cette dernière, succombant principalement à l’instance, sera en revanche déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Tenue aux dépens, la société Citya Urbania Etoile sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et à la SCI Montaigne Office la somme de 5 000 euros chacune au titre des frais irrépétibles.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

La présente instance n’opposant pas la SCI Montaigne au syndicat des copropriétaires, ces dispositions n’ont pas vocation à s’appliquer, de sorte que la SCI Montaigne sera déboutée de sa demande à ce titre.

Décision du 11 mai 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 19/05709 – N° Portalis 352J-W-B7D-CP25R

— Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il est rappelé que les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, qui instaurent l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance, ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Elles sont par conséquent inapplicables au litige.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, les circonstances et l’ancienneté du litige justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours. L’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formées par l’association syndicale libre Montaigne à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

REPUTE NON ECRITE la clause de l’article 29 des statuts de l’association syndicale libre Montaigne en ce qu’elle prévoit, concernant les charges impayées, une solidarité et une indivisibilité entre les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires et entre les copropriétaires ;

DEBOUTE l’association syndicale libre Montaigne de ses demandes à l’encontre de la SCI Montaigne Office et de la SCI Tsouli Montaigne ;

DEBOUTE l’association syndicale libre Montaigne de sa demande de condamnation de la société Citya Urbania Etoile à lui verser la somme de 61 714,93 euros correspondant à la reprise de solde non justifiée au 1er janvier 2012 ;

CONDAMNE la société Citya Urbania Etoile à payer à l’association syndicale libre Montaigne la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum l’association syndicale libre Montaigne et la société Citya Urbania Etoile aux dépens et AUTORISE la SELARL Delattre & Hoang à recouvrer directement ceux des dépens qu’elle aurait exposés sans avoir reçu préalablement provision ;

CONDAMNE la société Citya Urbania Etoile à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et à la SCI Montaigne Office la somme de 5 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la DEBOUTE de sa demande à ce titre ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à Paris le 11 mai 2026.

La greffière La présidente