Min N° 24/00914

N° RG 24/02955 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDS7Z

M. [G] [R]

Mme [U] [R]

C/

M. [A] [T]

Mme [N] [I]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Alexandra TROJANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [U] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabrice NORET, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [A] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparant

Madame [N] [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice NORET et M^e Alexandra TROJANI

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [A] [T] et Madame [N] [I]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 11 août 2018, ayant pris effet le même jour, M. [G] [R] et Mme [U] [R] ont donné à bail à M. [A] [T] et Mme [N] [I] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 800 euros, des provisions mensuelles sur charges de 20 euros, outre un dépôt de garantie de 800 euros.

Par courrier du 17 novembre 2020, Mme [N] [I] a donné congé aux bailleurs.

Par actes de commissaire de justice du 23 avril 2024, M. [G] [R] et Mme [U] [R] ont fait signifier à M. [A] [T] et Mme [N] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 874,06 euros, dont 2 726,10 euros au titre des loyers et charges de janvier 2022 à septembre 2023.

Invoquant par ailleurs les manquements de M. [A] [T] à son obligation de jouissance paisible, M. [G] [R] et Mme [U] [R] ont, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, fait assigner M. [A] [T] à l’audience du 04 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner que dans les huit jours de la signification du présent jugement, M. [A] [T] devra quitter les lieux loués et les remettre à la libre disposition des bailleurs en satisfaisant aux obligations du locataire sortant ;

— à défaut de le faire à la date susdite, autoriser les bailleurs à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, après l’accomplissement des formalités voulues par la loi, et même avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— autoriser en ce cas les bailleurs à faire entreposer en tel garde-meubles de leur choix les meubles pouvant alors se trouver dans les lieux, et ce, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— fixer une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner M. [A] [T] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner M. [A] [T] à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts ;

— condamner M. [A] [T] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro 24/02955 du répertoire général.

À l’audience du 04 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 09 octobre 2024.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, M. [G] [R] et Mme [U] [R] ont fait assigner M. [A] [T] et Mme [N] [I] à l’audience du 09 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— les déclarer recevables en leurs demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [A] [T] et Mme [N] [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier, et ce, avec toutes conséquences de droit y attachées ;

— juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement M. [A] [T] et Mme [N] [I] à leur payer la somme de 5 426,88 euros, due au 03 juillet 2024, avec intérêts de retard à compter du commandement de payer du 23 avril 2024 sur la somme de 2 726,10 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner solidairement M. [A] [T] et Mme [N] [I] à leur payer une somme mensuelle de 900,26 euros au titre des loyers et des charges, et dus jusqu’au prononcé de la résiliation ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables, et condamner solidairement M. [A] [T] et Mme [N] [I] au règlement de cette indemnité ;

— condamner in solidum M. [A] [T] et Mme [N] [I] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et tous les coûts liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro 24/0347 du répertoire général.

À l’audience du 09 octobre 2024, la jonction entre les deux procédures a été ordonnée sous le numéro unique 24/02955 du répertoire général.

Lors de cette audience, M. [G] [R] et Mme [U] [R], représentés par leurs conseils, sollicitent le bénéfice des actes introductifs d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 8 213,70 euros selon décompte arrêté au 09 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse. Ils indiquent cependant se désister de leurs demandes à l’encontre de Mme [N] [I] en raison de son départ en 2020.

Reprenant les termes de l’assignation en résiliation judiciaire du bail en raison des manquements du locataire, ils font état de troubles de voisinage de la part de M. [A] [T] caractérisés notamment par des bruits, une alcoolisation importante et les aboiements de son chien. Ils en concluent aux manquements répétés du locataire à son obligation de jouissance paisible et à la résiliation judiciaire du bail.

Lors de cette même audience, M. [A] [T], comparant en personne, précise que les attestations et plaintes produites au dossier sont de complaisance et émanent de proches des bailleurs. Il précise ne pas consommer d’alcool et conteste l’intégralité des manquements qui lui sont faits. Il ajoute que s’il peut arriver que son chien pleure et puisse gêner ses voisins, ces gémissements sont rares.

M. [A] [T] ajoute ne pas avoir réglé ses loyers et charges en intégralité se prévalant de l’exception d’inexécution. Il affirme que le logement est indécent, ne pas avoir eu de chauffage pendant près d’un mois ni d’accès à l’eau dans sa salle-de-bain pendant sept mois. Il explique que le logement présente, de façon générale, des problèmes d’humidité ayant causé une infestation par des micro-parasites. En raison des manquements des bailleurs et à titre reconventionnel, il sollicite :

— à ce qu’une somme de 3 140 euros soit déduite des loyers dus ;

— à ce que les bailleurs soit condamnés à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de leurs manquements ;

— à ce que les bailleurs soient condamnés à lui verser la somme de 4 500 euros pour non respect des dispositions du code de la santé publique ;

— à ce que les bailleurs soient condamnés à lui payer la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts au titre de leur responsabilité du fait des choses ;

— à ce les bailleurs soient condamnés à lui verser la somme de 4 860 euros au titre de son préjudice matériel ;

— à ce que les bailleurs soient condamnés à lui payer la somme de 10 325 euros au titre de son préjudice moral.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative invoquée était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, M. [G] [R] et Mme [U] [R] justifient avoir saisi la CCAPEX le 24 avril 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [G] [R] et Mme [U] [R] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 11 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 09 octobre 2024.

M. [G] [R] et Mme [U] [R] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 août 2018, du commandement de payer délivré le 23 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 09 octobre 2024, que M. [G] [R] et Mme [U] [R] rapportent la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Cependant, M. [A] [T] invoque l’exception d’inexécution dans le non-paiement des loyers et charges, évoquant les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance. Il convient donc d’analyser les éléments qu’il soulève avant de déterminer si les sommes sollicitées étaient dues.

2.1. Sur les manquements invoqués des bailleurs à leurs obligations

En vertu de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En application de cet article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe aux parties de rapporter la preuve des faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, le 22 novembre 2018, M. [A] [T] a adressé à l’agence de gestion immobilière un courriel précisant qu’il avait constaté des traces d’humidité et de moisissure dans la chambre parentale. Il a noté alors la présence de gouttes tombant à l’angle droit du plafond et a joint des photographies.

M. [A] [T] a réitéré sa démarche par courriel du 13 janvier 2019, expliquant que l’humidité s’était propagée dans les chambres et s’était changée en champignons et mousses.

Par courrier électronique du 30 janvier 2019, après l’intervention de la société MURPROTEC, le gestionnaire immobilier a proposé l’installation d’une centrale de traitement de l’air, informant le locataire que le bailleur avait validé le devis ainsi que la désinfection totale des murs touchés. Il luia été proposé de recontacter l’agence afin de fixer un rendez-vous pour la préparation du chantier.

Il s’évince du courriel de M. [A] [T] adressé à l’inspection du travail le 18 février 2019, ainsi que d’un courriel de l’agence de gestion locative du 23 février 2019, que, suite à une visite préalable à la réalisation des travaux par la société MURPROTEC, un rapport de difficulté a été dressé afin de déterminer plus précisément les conditions de sécurité pour réaliser les travaux, ladite société refusant d’y procéder en l’absence de diagnostic amiante avant travaux.

Par courriel du 05 mars 2019, le gestionnaire locatif a informé M. [A] [T] qu’il avait communiqué ses coordonnées en vue de la fixation d’un rendez-vous pour réaliser un diagnostic.

Après l’intervention de ce dernier le 07 mars 2019, le locataire a échangé plusieurs fois avec le gestionnaire locatif quant aux modalités d’exécution des travaux et la réalisation des travaux.

Par courriel du 02 décembre 2023, M. [A] [T] a contacté l’agence locative lui indiquant que du tartre s’était infiltré dans les éléments de la douche occasionnant une diminution du débit d’eau et l’absence quasi totale d’eau chaude. Y était évoqué par le locataire un possible entartrage de la chaudière.

Par courrier du 01er février 2024, M. [A] [T] a contacté l’agence de gestion locative faisant valoir que depuis le 02 janvier 2024, en raison de la proliférations de moisissures, le logement avait été déclaré insalubre.

Par un courrier du 14 février 2024, la mairie de [Localité 5] a adressé à M. [G] [R] un courrier lui indiquant que des désordres sanitaires affectant le logement occupé par M. [A] [T] avaient été évoqués avec le propriétaire le 09 février 2024. Y était mentionné que les services sanitaires avaient visité les lieux à cette date, et qu’avait été mis en évidence la présence accrue de moisissures dans différentes pièces du logement, à savoir notamment les deux chambres et la salle-de-bain. Le maire constatait que cette situation portait atteinte à la salubrité publique en infraction aux articles R. 1331-25 et R. 1331-44 du code de la santé publique. Il était ainsi demandé au propriétaire d’agir sous un mois, à défaut de quoi il s’exposait à des poursuites pénales.

Le 19 février 2024, à la demande de M. [G] [R], un commissaire de justice s’est rendu sur les lieu donnés à bail. Il y constatait, dans l’une des chambres, la présence de moisissures sur un mur et une encoignure et un prélèvement été effectué sur la toile de verre. L’entrée d’air de la fenêtre était partiellement obstruée et ne soufflait que peu d’air. Dans la salle-de-bain, était constaté la présence de moisissures dans le coin supérieur face gauche de la pièce, lesquelles étaient échantillonnées. Dans le séjour, le commissaire de justice constatait la présence d’une centrale Murprotec dont la bouche d’aération était sale. Dans la chambre d’enfant était relevé la présence de moisissures et de champignons qui étaient prélevés. L’entrée d’air de la fenêtre était obstruée.

Le rapport d’expertise amiable de Mme [J] [W], expert mycologue, confirmait la présence d’Ulocladium sp dans la salle-de-bain où les aérations fonctionnaient correctement. Les mêmes champignons étaient observés dans la chambre parentale sur un mur non isolé, aux endroits où le taux d’humidité se trouvait à au moins 60%. Il était observé que la bouche d’aération était obstruée. Dans la chambre d’enfant enfin, la présence de moisissures était confirmée, lesquelles étaient positive à l’Ulocladium sp. L’aération de la fenêtre était légèrement obstruée.

L’expert concluait à l’infestation du logement par une moisissure du genre Ulocladium en raison du manque d’isolation des murs de façade et du creusement du mur haut extérieur amenant à des infiltrations et provoquant une condensation propice au développement du champignon. Elle soulignait qu’une mauvaise aération contribuait également au développement de ce champignon.

Pour traiter et prévenir le problème, elle recommandait une lutte contre l’humidité par la modification des matériaux, une ventilation adéquate et une meilleure utilisation des locaux.

Il résulte des éléments qui précèdent que le logement donné à bail présente une importante humidité ainsi que des infiltrations ayant occasionné la proliférations de moisissures nocives pour la santé des occupants. Compte tenu des pièces versées au dossier, il doit être retenu que c’est à compter du 22 novembre 2018 que le logement a présenté ces désordres lesquels ont perduré au moins jusqu’au 07 mars 2019, date du dernier message produit adressé par M. [A] [T] à l’agence de gestion locative. Pour autant, le constat de commissaire de justice permet de constater que lors de son intervention en 2024, une centrale de traitement de l’air Murprotec avait été installée. Par ailleurs, le bailleur ne sollicite pas le paiement des loyers et charges pour la période courant du 22 novembre 2018 au 07 mars 2019. L’exception d’inexécution invoquée par le locataire est donc sans emport sur cette période.

Par ailleurs, s’agissant de l’absence de fourniture en eau chaude, il résulte des courriers produits par le locataire qu’elle résultait d’un entartrage de la chaudière, voire de la robinetterie. Or, le détartrage de ces éléments relève des obligations du locataire en application du décret n°87-712 du 26 août 1987. Aucun manquement ne saurait être imputé au bailleur à ce titre.

Néanmoins, il ressort des éléments du dossier qu’à la suite de la venue des services de la mairie, le 09 février 2024, il a de nouveau été constaté la présence de moisissures, le logement étant considéré comme non-conforme aux dispositions du code de la santé publique. La présence de nombreuses moisissures, dans les deux chambres, ainsi que dans la salle-de-bain, a alors pu être confirmée par l’experte amiable. Il n’est pas démontré qu’il y aurait été remédié depuis lors, les tentatives d’intervention du bailleur ne concernant par la structure de l’immeuble mais le nettoyage de l’appartement. Or, tel qu’il résulte de l’expertise amiable, ce sont les matériaux mêmes de l’appartement et le gros œuvre de l’immeuble qui ont contribué à l’apparition des moisissures. Néanmoins, il résulte des conclusions de l’experte que leur prolifération résulte à la fois des manquements des bailleurs, en raison des matériaux utilisés et de l’absence d’isolation d’une façade, mais également des manquements des locataires, en raison de l’absence d’entretien des aérations et l’usage des locaux.

S’il se déduit de ces éléments qu’en résulte un préjudice de jouissance pour le locataire, il convient de rappeler que celui-ci doit s’évaluer en fonction de la perte réelle de jouissance, laquelle, ici, affectait trois pièces. Doit aussi être retenu que si des manquements sont imputables aux bailleurs quant à la prolifération des moisissures, le locataire y a également contribué.

Dans ces conditions, en retenant un préjudice à compter du 09 février 2024 et jusqu’au 01er octobre 2024, date du dernier décompte, à défaut de démonstration qu’il y a été mis fin par le propriétaire, il convient de déduire une somme de 1 042,77 euros de la dette locative.

Si M. [A] [T] demande également a ce que soit retranché à la dette locative les loyers de mois gratuit que le bailleur lui avait octroyé, il est relevé que les bailleurs ne sollicitent pas le paiement des loyers et charges sur la période concernée. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande.

2.2. Sur les sommes dues

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 8 213,70 euros au 01er octobre 2024, échéance d’octobre incluse, somme justifiée par le décompte prenant en compte les règlements du locataire.

Compte tenu des éléments qui précèdent, il convient d’y retrancher une somme de 1 042,77 euros, ramenant la dette à un total de 7 170,93 euros.

M. [A] [T], sera dès lors condamné à payer à M. [G] [R] et Mme [U] [R] la somme de 7 170,93 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 726,10 euros à compter du 23 avril 2024, date du commandement e payer, et pour le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 11 août 2018 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 23 avril 2024, M. [G] [R] et Mme [U] [R] ont fait commandement à M. [A] [T] de payer la somme de 2 726,10 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 24 juin 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion de M. [A] [T] passé un délai de huit jours. Ils évoquent les nombreux manquements du locataire.

Mme [Y] [M], dans des attestations et dépôts de plainte, évoque des bruits tard le soir (vers 23 heures 30), du linge étendu et tombé dans le jardin, des sacs poubelles en mauvais état, du faux-sang sur les parties communes, des chaussures dans les parties communes, l’ébriété du locataire dans les parties communes, l’urine du locataire dans le jardin, la clé de la cave cassée, et le comportement de son chien. Cependant, outre que certains de ses faits relèvent du règlement de copropriété dont il n’est pas démontré que le locataire aurait été informé, ils n’émanent que d’une seule personne et doivent être confortés par d’autres témoignages pour être retenus à son encontre.

Mme [K] [X], qui réside dans les lieux depuis 1994, évoque des bruits provenant de l’appartement occupé par M. [A] [T] lorsqu’il reçoit des invités avec des enfants. Cependant, en l’absence d’élément sur la régularité de ces invitations ou de l’heure de ces bruits, il ne saurait être retenu de manquement du locataire. Elle mentionne également une dispute avec une de ses compagnes, événement qui, par son isolement, ne permet pas de retenir de manquement du locataire. Sont par ailleurs énuméré des dégradations des parties communes avec utilisation de faux sang pour Halloween, dépôt de literie et de chaussures. Cependant, en l’absence d’élément sur la régularité de ces faits, ils ne sauraient être reprochés au locataire. Elle mentionne enfin des aboiements d’un chien, sans préciser leur régularité et en quoi elle en aurait été gênée.

Les époux [V], dans un courrier du 03 mars 2024, mentionnent un jeu d’enfant dans l’appartement, un soir. Cependant, sans répétition de ces faits, leur gravité ne saurait être retenue. Le manque de respect règlement de copropriété, par la sortie des poubelles ou l’étendage de son linge, ne saurait être davantage reproché au locataire alors que le bail ne prévoit pas cette possibilité. Les témoins évoquent des coups de marteau, des déplacements de meubles et l’usage d’une scie électrique les soirs. Cependant, sans davantage de précision sur leur régularité, aucun manquement ne saurait être reproché à M. [A] [T]. Il en va de même des aboiements de chiens sans précision sur leur régularité, étant à noter que de l’avis même des époux [V], il s’agit encore d’un jeune chiot.

Il se déduit des éléments qui précèdent que les manquements de M. [A] [T] ne sont pas suffisamment étayés et datés pour permettre de les retenir à son encontre. Ainsi, sa mauvaise foi ne saurait être retenue, étant par ailleurs à noté qu’il ne s’est pas introduit dans les lieux ni par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’il y est entré au terme d’un bail locatif.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, M. [G] [R] et Mme [U] [R] ne seront autorisés à faire procéder à l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux, qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

5. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2024 et M. [A] [T] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner M. [A] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

6. Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. La demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, en lien avec la faute.

En l’espèce, les bailleurs invoquent les manquements répétés de M. [A] [T] à ses obligations. Cependant, il résulte des développements qui précèdent que la mauvaise foi du locataire n’a pas été caractérisée. Par ailleurs, les bailleurs n’indiquent nullement en quoi leur préjudice se distinguerait de l’indemnité d’occupation et des intérêts moratoires.

Ils seront dès lors déboutés de leur demande en dommages et intérêts.

7. Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce, M. [A] [T] demande réparation de son préjudice matérielle en raison de la dégradation de plusieurs éléments mobiliers de son domicile. Cependant, il ne présente aucune pièce permettant d’en attester ou d’établir un lien de causalité avec les manquements des bailleurs.

Il demande également réparation de ses préjudice en raison des manquements des bailleurs à leurs obligations de jouissance paisible. Cependant, ce moyen a d’ores et déjà été analysé sous le prisme de l’exception d’inexécution ayant conduit à une réduction des loyers dus. Elle ne saurait donc donner lieu à double indemnisation.

Il invoque également la dégradation de son état de santé en raison de la présence de moisissures. Cependant, s’il verse des certificats médicaux attestation de sa contamination à l’Ullocadium chartarum, il n’est pas démontré que ses problèmes de santé, notamment pulmonaires, soient liés aux manquements des bailleurs. À défaut de lien de causalité établi, sa demande sera dès lors rejetée.

Il mentionne enfin la responsabilité des bailleurs du fait des choses. Cependant, cette responsabilité ne saurait se cumuler avec la responsabilité contractuelle du bailleur pour laquelle il a été procédé à une réduction de la dette locative. Par ailleurs, il ne développe pas ce moyen et ne démontre pas l’existence d’un dommage ni d’un lien de causalité. Il sera ainsi débouté de sa demande à ce titre.

M. [A] [T] sera ainsi débouté de l’ensemble de ses demandes en dommages et intérêts.

8. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [A] [T] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 avril 2024 et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les actes postérieurs, lesquels demeurent, à ce stade, purement hypothétique.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [R] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [A] [T] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [G] [R] et Mme [U] [R] recevables en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2018 entre M. [G] [R] et Mme [U] [R], d’une part, et M. [A] [T], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 6] sont réunies à la date du 24 juin 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [A] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE M. [G] [R] et Mme [U] [R], à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion M. [A] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [A] [T] à payer à M. [G] [R] et Mme [U] [R] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit à ce jour 928,94 euros), à compter du 24 juin 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [A] [T] à payer à M. [G] [R] et Mme [U] [R] la somme de 7 170,93 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 01er octobre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 726,10 euros à compter du 23 avril 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [G] [R] et Mme [U] [R] de leur demande en dommages et intérêts ;

DÉBOUTE M. [A] [T] de ses demandes en dommages et intérêts au titre des manquements des bailleurs à leurs obligations, pour non respect des dispositions du code de la santé publique, au titre de leur responsabilité du fait des choses, au titre de son préjudice matériel et au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE M. [A] [T] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [A] [T] à payer à M. [G] [R] et Mme [U] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION