Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 1re section, 17 février 2026, n° 22/11888

TJ Paris 17 février 2026

Arguments

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Rejeté
Défaut d'information suffisante
La cour a estimé que les copropriétaires étaient suffisamment informés de la nature des travaux et que les documents fournis permettaient un vote éclairé.
Rejeté
Atteinte aux droits des copropriétaires
La cour a jugé que les demanderesses n'ont pas prouvé que les travaux porteraient atteinte à leurs droits ou à la jouissance de leurs parties privatives.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 1re sect., 17 févr. 2026, n° 22/11888
Numéro(s) :	22/11888
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	27 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie BILSKI CERVIERAverèle KOUDOYOR
Cabinet(s) :	BALE & KOUDOYORBILSKI AVOCAT
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e KOUDOYOR

Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BILSKI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 22/11888 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CX6JY

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 17 Février 2026

DEMANDERESSES

Madame [O] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [K], [N], [T] [F]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentées par Maître Sophie BILSKI de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. FRANCILIEN IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1635

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11888 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6JY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [O] [F] et Mme [K] [F] sont propriétaires indivises des lots n°101,102,103, 106, 107 et 108, et Mme [K] [F] est propriétaire des lots n°104 et 105, le tout correspondant à l’entier bâtiment B de l’immeuble.

M. [X] [Q] est propriétaire des lots n°12 et 14 situés au rez-de-chaussée du bâtiment A de l’immeuble.

Par acte du 23 septembre 2022, Mmes [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal en annulation notamment de la résolution n°35 de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2022 portant sur l’autorisation donnée à M.[Q] d’effectuer des travaux de remplacement et modification de deux fenêtres en façade sur cour.

Cette résolution avait déjà été soumise au vote lors d’une assemblée générale spéciale tenue le 3 décembre 2019, laquelle a fait l’objet d’une annulation par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 mars 2023 en raison de l’absence de convocation adressée à Mme [K] [F].

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 septembre 2023, les consorts [F] sollicitent de :

« DECLARER Mesdames [O] [F] et [K] [F] recevables et bien fondées en leur action

PRONONCER la nullité de la résolution n°35 de l’assemblée générale du 28 juin 2022 compte tenu de l’atteinte à leurs droits

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement des sommes suivantes :

• 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

• Aux entiers dépens.

DISPENSER les demanderesses de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure qui seront engagés par le Syndicat des copropriétaires et dans la répartition des éventuelles condamnations qui seront prononcées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

« Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] recevable et bien fondé en ses demandes,

Y faisant droit,

Débouter Madame [O] [F] et Madame [K] [T] [F] de leur demande d’annulation de la résolution n°35 de l’assemblée générale du 28 juin 2022,

Débouter Madame [O] [F] et Madame [K] [T] [F] de l’intégralité de leurs demandes ;

Condamner in solidum Madame [O] [F] et Madame [K] [T] [F] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum Madame [O] [F] et Madame [K] [T] [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Averèle KOUDOYOR, qui en fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

En tout état de cause :

Rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 28 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 10 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’annulation de la résolution n°35 de l’assemblée générale du 28 juin 2022

L’assemblée générale du 28 juin 2022 a adopté à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 la résolution n°35 autorisant M. [Q] à effectuer à ses frais et sous sa responsabilité des « travaux de remplacement et de modification de deux fenêtres de ses actuels lots n°12 et 14 en façade sur cour conformément aux plans et devis annexés à la convocation, sous réserve de l’obtention de tous les accords administratifs et légaux nécessaires. »

Mme [O] [F] a voté contre cette résolution. Mme [K] [F] était absente à l’assemblée générale.

Sur le défaut d’information suffisante

Les demanderesses soutiennent sur le fondement des articles 25 de la loi du 10 juillet 1965 et 10 du décret du 17 mars 1967 que les copropriétaires n’ont pas disposé d’éléments suffisants pour autoriser, en toute connaissance de cause, les travaux sollicités par M. [Q] et prendre une décision éclairée en ce que les travaux ont été présentés comme une remise en l’état d’origine alors qu’il n’est pas établi que les lots de M. [Q] étaient initialement dotés de portes-fenêtres qui ne sont pas mentionnées dans le règlement de copropriété. Elles précisent que la date à laquelle ces prétendues baies auraient été changées n’est pas justifiée. Elles ajoutent que le syndicat des copropriétaires a soumis son autorisation à plusieurs conditions à remplir a posteriori qui ne peuvent suppléer à l’obligation préalable d’information des copropriétaires.

Invoquant l’article 10 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires réplique que les documents joints à la convocation permettaient suffisamment le vote éclairé des copropriétaires s’agissant de la nature et du lieu des travaux mais aussi de leur incidence sur l’aspect extérieur de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires indique en particulier qu’il est incontestable au vu des éléments produits aux débats que des portes-fenêtres étaient préalablement installées.

Sur ce, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Par ailleurs, l’article 11 I 3° du même décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable au litige, dispose notamment que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision : les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat.

En application de ces dispositions, il appartient au syndic de justifier avoir joint les documents permettant aux copropriétaires d’apprécier les conditions essentielles de la réalisation des travaux. Au regard d’une jurisprudence constante sur ce point, la notification des conditions essentielles n’impose pas au syndic de transmettre, avec une obligation d’exhaustivité, l’ensemble des documents préalables ou des conditions d’exécution des travaux. Le caractère suffisant des informations fournies relève de l’appréciation souveraine du tribunal, et doit permettre à chaque copropriétaire d’émettre un vote éclairé lors de l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution contestée mentionne comme étant joints à la convocation :

— le devis descriptif de la société TERRES DE FENETRE détaillant les cotes et matériaux,

— la garantie décennale de la société TERRES DE FENETRE,

— le rapport de M. [Z], architecte, quant à l’existence d’origine de la construction de portes-fenêtres,

— un courrier de validation de la Direction de l’urbanisme du 7 mai 2020.

Les demanderesses ne contestent pas le caractère suffisant de l’information concernant tant la localisation que la nature des travaux. Ces éléments sont établis en tout état de cause par le devis de la société TERRES DE FENETRE détaillant précisément les caractéristiques des portes-fenêtres et volets et le plan figurant dans le rapport de M.[Z], architecte, du 4 septembre 2020.

Sur l’antériorité des portes-fenêtres, M. [Z] indique dans son rapport précité qu’ « il apparait que les bais d’origine sont bien des portes-fenêtres », celles-ci ayant ensuite été obturées après la construction de l’immeuble. Il se fonde notamment sur la présence d’une délimitation visible depuis l’extérieur autour de chaque fenêtre actuelle; la présence de seuils avec des marches en bas de chaque fenêtre ; la différence des hauteurs d’allèges des fenêtres actuelles, inesthétique et sans raison fonctionnelle apparente ; la présence des mêmes matériaux de construction sous les deux fenêtres, mise en évidence après dépose de coffrages en carreaux de plâtres modernes.

Ce rapport, accompagné de photographies, apportait ainsi suffisamment d’éléments techniques aux copropriétaires pour se forger une opinion sur l’existence originelle de deux portes-fenêtres ensuite obstruées.

Les demanderesses ne précisent pas en quoi il leur apparaissait nécessaire, pour permettre un vote éclairé de l’assemblée générale, que les copropriétaires connaissent précisément la date de condamnation de ces anciennes portes-fenêtres, que le rapport de l’architecte ne permet en effet pas d’établir.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11888 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6JY

En l’état des éléments communiqués, les copropriétaires étaient suffisamment informés de la nature des travaux projetés, leur localisation et leur coût. Le rapport de l’architecte permet d’expliquer la mention relative à une « réouverture » des portes-fenêtres dans la résolution litigieuse et il ressort du procès-verbal que M. [Q] a exposé à l’assemblée générale les motivations fonctionnelles (apports de lumière dans les appartements au rez-de-chaussée et réouverture des soupiraux donnant dans les caves) et esthétiques (valorisation de l’ensemble par des portes-fenêtres en harmonie avec celles du bâtiment B) de sa demande d’autorisation de travaux.

Les conditions à remplir a posteriori sont, aux termes de la résolution contestée, l’obtention des accords administratifs et légaux nécessaires, les attestations de responsabilité civile des entreprises en charge des travaux, un justificatif d’une assurance dommages-ouvrage et la réalisation d’un constat d’huissier en ouverture de chantier pour faciliter la preuve d’éventuelles dégradations à intervenir en cours de chantiers. Ces éléments sont sans lien avec l’information des copropriétaires sur la nature des travaux. En outre, la garantie décennale de la société TERRES DE FENETRE a été communiquée aux copropriétaires en amont de l’assemblée générale.

En considération de l’ensemble de ces éléments, les copropriétaires apparaissaient suffisamment informés pour se prononcer sur la résolution soumise au vote, étant rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur l’opportunité du vote de l’assemblée générale qui demeure souveraine.

Le moyen soulevé par les demanderesses ne peut donc prospérer.

Sur l’atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots

Les demanderesses soutiennent que la création d’un accès direct sur la cour depuis le bâtiment A par les portes-fenêtres porte atteinte à leur droit acquis depuis plus de trente ans à la tranquillité puisque les propriétaires du bâtiment B étaient jusqu’alors les seuls à pouvoir accéder à cette cour. Elles soutiennent que les portes-fenêtres et l’accès direct ainsi créé vont leur occasionner des nuisances liées au passage et au bruit des occupants et vont ainsi avoir une incidence sur la valeur de leurs lots.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’aucune preuve de l’absence d’accès direct des copropriétaires du bâtiment A à leur pavillon n’est apportée par les demanderesses et soutient au contraire que la cour est un passage obligé pour sortir du bâtiment A, notamment pour se rendre aux poubelles, en sorte que le risque de nuisances supplémentaires occasionné par le rétablissement des portes-fenêtres n’est pas démontré. Le syndicat des copropriétaires fait observer que nul n’a un droit acquis à un environnement figé, que M. [Q], propriétaire de lots en rez-de-chaussée a tout autant le droit que Mmes [F] à voir installer des portes-fenêtres et que l’harmonisation esthétique de la cour en résultant ne fera pas perdre de la valeur au bien des demanderesses.

Il résulte de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Décision du 17 Février 2026

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11888 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX6JY

L’article 26 de la même loi prévoit que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En l’espèce, les demanderesses ne contestent pas que la cour litigieuse soit une partie commune sur laquelle elles n’ont pas de jouissance exclusive, ce qui est conforme aux stipulations du règlement de copropriété désignant « la totalité de sol » et « les clôtures des cours et jardins » comme parties communes à tous les copropriétaires.

A l’appui de leurs demandes, elles produisent uniquement des photographies de différents endroits de la cour mais aucune vue d’ensemble ni plan qui permettrait d’apprécier la configuration précise des lieux et notamment les éventuels accès à cette cour depuis le bâtiment A.

A l’inverse, le plan annexé au procès-verbal de constat du 3 octobre 2022 et celui figurant dans le projet modificatif établi par M. [X] [H], géomètre expert le 17 septembre 2018 font apparaître une porte donnant sur la cour depuis l’entrée du bâtiment A.

Les demanderesses ne démontrent donc pas que la transformation des fenêtres existantes en portes-fenêtres sur la façade sur cour au rez-de-chaussée du bâtiment A modifierait les conditions actuelles d’accès à la cour entre les deux bâtiments de l’immeuble et porterait à ce titre atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives.

La résolution contestée n’encourt donc pas l’annulation et la demande de Mme [O] [F] et Mme [K] [F] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Mme [O] [F] et Mme [K] [F], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnées in solidum aux dépens, avec recouvrement direct au profit de M^e Averèle Koudoyor dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [O] [F] et Mme [K] [F], tenues in solidum aux dépens, seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Leur demande réciproque sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe

REJETTE toutes les demandes de Mme [O] [F] et Mme [K] [F] ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [F] et Mme [K] [F] aux dépens, avec recouvrement direct au profit de M^e Averèle Koudoyor dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [O] [F] et Mme [K] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] représenté par son syndic la SAS CABINET FRANCILIEN IMMOBILIER, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Février 2026.

La Greffière La Présidente